房企轉(zhuǎn)讓商品房土地增值稅怎么算？

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本核算明細

一、土地征用及拆遷補償款

1.土地出讓金或轉(zhuǎn)讓款

2.契稅

3.大市政配套費

4.耕地占用稅

5.土地閑置費

6.土地拆遷補償與安置費

二、前期工程費

1.項目報批報檢費用

2.土地騰平費用

3.臨時設施費用

4.勘察勘探設計等技術(shù)服務費用

三、建安工程費

1.建筑工程費用

2.安裝工程費用

3.裝飾工程費用

四、基礎建設建造費

1.社區(qū)官網(wǎng)工程費

2.園林綠化環(huán)境工程費

五、公共配套設施費

1.無償移交政府相關(guān)職能部門

2.產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主

六、開發(fā)間接費

1.項目部直接發(fā)生的支出（費用：人、資產(chǎn)、時間）

2.營銷設施建造費（紅線內(nèi)臨時收入、會所用作收入、租賃收入，不包括家居家電）

3.資本化的利息和融資費用

4.其他應計入成本的費用（監(jiān)理費、工程管理費、前期物業(yè)費）

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本核算與土增清算口徑

舉例

案例講解：

• A房地產(chǎn)公司項目開發(fā)成本一直未結(jié)轉(zhuǎn)，土增清算如何實施成本分攤?

• B房地產(chǎn)公司項目開發(fā)成本核算較為精細，按照不同業(yè)態(tài)區(qū)分了直接成本和間接成本，并就共同間接成本按照合理方法做了分攤，土增清算能否認可這種分攤?
• C房地產(chǎn)公司向地下車庫分攤了土地成本，稅務機關(guān)在清算中認為不應該分攤，請問誰是對的?

解析1：沒有結(jié)轉(zhuǎn)稅務局就會認為你分不清，稅務局就會選擇一刀切的建筑面積法幫你分，結(jié)果會變成商鋪跟住宅的成本變成一樣，所以肯定會吃虧。

解析2：完全可以。只要是合理，稅法是完成承認的，所以這種情況下，共同的項目、總的成本是一樣的，用不同的方法來分攤，土增的結(jié)果差距很大。

解析3：有很多的分攤其實很有講究，實務中爭議非常大，稅務機關(guān)沒有共同的標準。我們建議根據(jù)土地成本的容積率的相關(guān)性，如果地下車庫在計容面積內(nèi)，應該分攤，不在就不分攤，大多數(shù)地下車庫不在計容面積內(nèi)，所以不應該分攤。

總結(jié)：

1、開發(fā)成本核算是土增清算的基礎，也會嚴重影響土增清算結(jié)果；

2、會計對于成本核算的口徑與土增區(qū)別很大，實務中應注意區(qū)別；

3、會計中的成本分攤方法（直接成本與間接成本）對于土增清算影響巨大，但實務中爭議也非常巨大；

4、企業(yè)應當及早規(guī)劃，在成本核算階段就考慮到未來土增清算的結(jié)果影響。

所以土增包括整個地產(chǎn)的稅務的管理都要有前瞻性，我們也希望在成本核算中具有前瞻性，能夠影響到未來土增的記錄，規(guī)劃到土增的記錄。