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房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)階段涉及稅種

房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)階段,開發(fā)企業(yè)主要需要繳納建筑業(yè)營業(yè)稅及相應(yīng)的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加,簽訂建筑施工等合同時需要繳納印花稅。建筑施工階段保有土地還會涉及城鎮(zhèn)土地使用稅。在此階段進(jìn)行商品房預(yù)售的還要繳納預(yù)售的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅(這兩稅放在房地產(chǎn)銷售階段介紹)。一般而言,開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主營業(yè)務(wù),不是增值稅納稅人。但若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將購入的材料銷售給其他單位和個人,或者接受委托加工產(chǎn)品等,就需要繳納增值稅。

一、建筑業(yè)營業(yè)稅

建筑業(yè)營業(yè)稅,是以在中國境內(nèi)提供建筑安裝工程作業(yè)服務(wù)的單位和個人所取得的營業(yè)額為課稅對象而征收的一種稅,即俗稱的“建安營業(yè)稅”。建筑安裝業(yè)務(wù)實行分包或轉(zhuǎn)包的,分包或轉(zhuǎn)包者為納稅人。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于公布廢止的營業(yè)稅規(guī)范性文件目錄的通知》(國稅發(fā)[2009]29號)的規(guī)定,《國家稅務(wù)總局關(guān)于如何認(rèn)定建筑業(yè)營業(yè)稅納稅義務(wù)人問題的批復(fù)》(國稅函[2000]247號)已于2009年失效,總承包人不再為扣繳義務(wù)人。建筑業(yè)營業(yè)稅為3%。具體的計稅依據(jù)為:

(一)建筑業(yè)的總承包人將工程分包或轉(zhuǎn)包給他人,以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額。

(二)納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的,其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi),但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。從事安裝工程作業(yè),安裝設(shè)備價值作安裝工程產(chǎn)值的,營業(yè)額包括設(shè)備的價款。

(三)納稅人自建自用的房屋不納建筑業(yè)營業(yè)稅,但后又將該自建自用的房屋對外出售時,其自建行為應(yīng)先繳納建筑業(yè)營業(yè)稅,再繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。

二、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加

城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡稱“城建稅”)和教育費附加都是對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人,就其實際繳納的稅額為計稅依據(jù)征收的一種附加稅費。自2010年12月1日起,對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人征收城建稅和教育費附加,自此,統(tǒng)一了我國內(nèi)外資企業(yè)的城建稅和教育費附加。教育費附加征收比例為3%。城建稅根據(jù)納稅人所在城鎮(zhèn)的規(guī)模不同設(shè)置三檔比例稅率,即:

(一)納稅人所在地為市區(qū)的,稅率為7%;

(二)納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的,稅率為5%;

(三)納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的,稅率為1%。

三、印花稅

開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)企業(yè)簽訂的各類合同需要繳納印花稅。其中,建筑安裝工程承包合同按承包金額0.3‰貼花,借款合同按借款金額0.05‰貼花。

四、城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象,對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。土地使用稅采用定額稅率,即采用有幅度的差別稅額,按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標(biāo)準(zhǔn)為:

(一)大城市1.5元至30元;

(二)中等城市1.2元至24元;

(三)小城市0.9元至18元。

(四)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

其中,城市劃分以公安部門登記在冊的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為標(biāo)準(zhǔn),人口在50萬以上者為大城市;人口在20萬至50萬之間者為中等城市;人口在20萬以下者為小城市。實踐中,將納稅土地按不同等級設(shè)置不同的稅率。例如,北京市將土地納稅等級劃分為六級,一至六級土地每平方米稅額分別為30元、24元、18元、12元、3元、1.5元,上海市也將土地等級劃分為六級,一至六級土地每平方米稅額分別為30元、20元、12元、6元、3元、1.5元,天津市的城鎮(zhèn)土地使用稅為每平方米一等25元、二等20元、三等15元、四等10元、五等5元、六等1.5元、七等1元。

五、增值稅

    根據(jù)我國增值稅法的規(guī)定,增值稅是對在我國境內(nèi)銷售貨物或提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的企業(yè)單位和個人,就其貨物銷售或提供勞務(wù)的增值額和貨物進(jìn)口金額為計稅依據(jù)而課征的一種稅。增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人,由于開發(fā)企業(yè)一般不發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為,應(yīng)作為小規(guī)模納稅人繳納增值稅。小規(guī)模納稅人適用簡易征收辦法,對小規(guī)模納稅人的稅率稱為征收率。自2009年1月1日起,小規(guī)模納稅人的稅率由過去的6%和4%一律調(diào)整為3%。

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