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“買房贈地下室”的樓盤讓利對于購房者來說，很有吸引力。值得注意的是，白送的房產(chǎn)面積固然誘人，但因為涉及復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)問題，地下室的贈與行為很可能埋下隱患，令購房人得不償失，因此值得特別留意。

贈送地下室抬高地上房子價格

據(jù)了解，市場上“買房贈地下室”的產(chǎn)品多為多層的底層戶型或是洋房、別墅，這類產(chǎn)品的售價比其他樓層略貴，但贈送地下室。開發(fā)商稱，地下室是白送的，不收取業(yè)主的費用，將來也無法辦理地下室的產(chǎn)權(quán)證，但是不影響業(yè)主正常使用。有的帶地下室的產(chǎn)品，開發(fā)商會按一定價格出售地下室的面積。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前市場上帶地下室的商品住宅，其地下室產(chǎn)權(quán)情況大致有四類：一是地下室具有單獨產(chǎn)權(quán)，或與房屋共同具有一個產(chǎn)權(quán)證，此類地下室產(chǎn)權(quán)歸該業(yè)主所有，具有單獨產(chǎn)權(quán)證的地下室還可作為常規(guī)住宅買賣；二是作為人防工程的地下室，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，但為保證其使用功能，不能任意租售；三是作為車庫或其他公共用途的地下室，屬于不可分?jǐn)偟墓媒ㄖ糠?，開發(fā)商也無權(quán)對其進(jìn)行租售；四是地下室作為公用建筑面積分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上，地下室的管理權(quán)歸社區(qū)的業(yè)主委員會，任何業(yè)主都不能自行對地下室進(jìn)行租售。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然開發(fā)商都知道地下室產(chǎn)權(quán)不明暗藏風(fēng)險，但售房時故意模糊產(chǎn)權(quán)問題，利用“贈送”的誘餌抬高地上部分價格，甚至將不能出售的地下室便宜賣給業(yè)主以獲利，在開發(fā)商看來，地下室售出已既成事實，日后即使被業(yè)委會追究，對方維權(quán)也會困難重重。

無產(chǎn)權(quán)地下室白送也鬧心

事實上，這些贈送面積往往都沒有產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商無需繳納這部分面積的土地出讓金，只需投入較少的土建成本，就可以為住宅本身提價帶來巨大便利。但對于購房者來說，不但多支出了購房費用，還要承受因此帶來的風(fēng)險。

江西商海律師事務(wù)所魏亮律師表示，凡是沒有交納土地出讓金的地下室，都是無法辦理產(chǎn)權(quán)證的。按照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，沒有產(chǎn)權(quán)的地下室屬于公攤面積，處分權(quán)屬于全體業(yè)主，開發(fā)商不能對外銷售，也沒有權(quán)利贈送給購房者。如果開發(fā)商銷售這種無產(chǎn)權(quán)地下室，業(yè)委會有權(quán)追回收益，購買了這種地下室的業(yè)主就要承受損失。而即使開發(fā)商售房時是將地下室贈送的，也是為了借此給購房者一個買房增值的印象，令地上部分的房價達(dá)到他們的預(yù)期水平，一旦出現(xiàn)糾紛，吃虧的還是購房者。因此，白送地下室未必是好事，如果不搞清其中的產(chǎn)權(quán)問題，不認(rèn)清風(fēng)險，很可能得不償失。遇到開發(fā)商不明晰地下室產(chǎn)權(quán)問題、半賣半送的情況，購房人一定要留心。

有產(chǎn)權(quán)地下室需繳契稅

值得注意的是，有一種情況，即當(dāng)項目取得了規(guī)劃部門對地下室的規(guī)劃許可，而且開發(fā)商并未將建設(shè)地下室的成本攤?cè)胧鄯砍杀局袝r，開發(fā)商是可以贈與或者出售地下室的。

對此，魏亮律師表示，只要產(chǎn)權(quán)明確，且銷售時的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與規(guī)劃審批相符，開發(fā)商就有權(quán)根據(jù)市場行情自由定價銷售地下室。需要提醒購房者的是，購買有產(chǎn)權(quán)的地下室，也要和地上部分一樣交納契稅。購房者應(yīng)該在購房時與開發(fā)商約定好，這筆稅費由誰來交，并將此寫入合同。除此以外，業(yè)主還需要按地下室的建筑面積來交納公共維修基金和物業(yè)費。