地下車庫(kù)車位的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)問(wèn)題
一般來(lái)說(shuō)，如果業(yè)主和開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房協(xié)議中涉及到地下車庫(kù)的歸屬問(wèn)題，那么地下車庫(kù)就當(dāng)然屬于購(gòu)房合同約定的產(chǎn)權(quán)人，這種情況中常見(jiàn)的形式就是開(kāi)發(fā)商把地下車庫(kù)算在公攤面積中；如果購(gòu)房協(xié)議中沒(méi)有談到這個(gè)問(wèn)題，那么根據(jù)一般的司法實(shí)踐，地下車庫(kù)應(yīng)該屬于開(kāi)發(fā)商所有，因?yàn)樵谡麄€(gè)小區(qū)物業(yè)尚未賣給業(yè)主之前，所有物業(yè)包括地下車庫(kù)都是屬于開(kāi)發(fā)商所有的，所以在購(gòu)房合同沒(méi)有約定的情況下地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)人必然屬于開(kāi)發(fā)商。但是如果購(gòu)房合同約定開(kāi)發(fā)商把地下車庫(kù)提供給小區(qū)業(yè)主使用，則根據(jù)購(gòu)房合同，業(yè)主就可以使用地下車庫(kù)。而開(kāi)發(fā)商后來(lái)把地下車庫(kù)轉(zhuǎn)讓給第三人，而第三人又禁止小區(qū)內(nèi)業(yè)主使用或提高開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主承諾的使用價(jià)格，則業(yè)主可以根據(jù)購(gòu)房合同向開(kāi)發(fā)商追究違約責(zé)任。
產(chǎn)權(quán)方面,法律規(guī)定只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)，只有計(jì)算建筑容積率的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。計(jì)算建筑容積率的建筑物權(quán)利人要依法向國(guó)家支付土地使用費(fèi)，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。
如果開(kāi)發(fā)商向政府繳納了地下停車庫(kù)相對(duì)應(yīng)的土地出讓金，并按規(guī)定辦理了相關(guān)手續(xù)，獲得了地下停車庫(kù)的單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)商就可以出售地下停車庫(kù)的停車位，而購(gòu)買停車位的業(yè)主可以得到該車位的產(chǎn)權(quán)并獲得產(chǎn)權(quán)證。
如果地下停車庫(kù)不計(jì)算建筑容積率，沒(méi)有支付相應(yīng)的土地出讓金，政府就不會(huì)承認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)，不會(huì)發(fā)給其產(chǎn)權(quán)證。地下停車庫(kù)這種沒(méi)有土地使用權(quán)份額的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，也就是附屬于承擔(dān)了土地使用權(quán)和分?jǐn)偭斯灿妹娣e（包括名義分?jǐn)偤蛯?shí)際分?jǐn)偅┑膯卧?，因此其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。
如果投資者將人防工程改建為地下車庫(kù)，那么首先必須要獲得有關(guān)行政部門(mén)的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護(hù)能力情況下，才能根據(jù)國(guó)家對(duì)地下車庫(kù)相關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行修改直至符合地下車庫(kù)使用要求后方可作為地下車庫(kù)使用。根據(jù)“誰(shuí)投資、誰(shuí)使用、誰(shuí)收益”原則,在和平時(shí)期，投資者享有包括轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)，同時(shí)承擔(dān)維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。
至于具體案例,應(yīng)根據(jù)實(shí)際的情況具體分析,關(guān)鍵是購(gòu)房合同和車位的購(gòu)置合同,首先要注意其有無(wú)車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明,其次對(duì)轉(zhuǎn)讓后車位產(chǎn)權(quán)歸屬的約定或使用權(quán)的約定必須明確,再次要注意違約責(zé)任的形式和承擔(dān)問(wèn)題.
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