作為“上海2035”城市總體規(guī)劃中極具潛力的主城副中心之一，莘莊地區(qū)近年來(lái)備受矚目，城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)規(guī)劃均引人關(guān)注。
TODTOWN天薈就坐落于此，但其影響力又不限于此。
作為新鴻基地產(chǎn)、上實(shí)城開(kāi)聯(lián)合閔行城投共同打造的上海西南標(biāo)桿TOD模式多元業(yè)態(tài)綜合體項(xiàng)目，TODTOWN天薈項(xiàng)目與軌道交通1、5號(hào)線(xiàn)以及金山鐵路、滬杭客專(zhuān)途經(jīng)的莘莊站無(wú)縫連接，整體面積達(dá)到約70萬(wàn)㎡，集約綜合交通樞紐、住宅、公寓式辦公、商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店和公建配套為一體，堪稱(chēng)是現(xiàn)代版的“微縮城市”。
除了難以復(fù)制的絕版區(qū)位，TODTOWN天薈作為大型TOD城市綜合體，也展現(xiàn)出了與傳統(tǒng)TOD項(xiàng)目的諸多不同特質(zhì)，既應(yīng)對(duì)了施工工藝中的挑戰(zhàn)、彌補(bǔ)了區(qū)域的歷史短板，又提供了板塊發(fā)展的新動(dòng)能。
近期，莘莊綜合交通樞紐的鐵路大平臺(tái)正式開(kāi)工，這讓TODTOWN天薈再次位于聚光燈下。
01.
應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)：
不只再造樞紐，更是一座「城市」再生
很多讀者關(guān)心：為什么TODTOWN天薈的施工周期那么長(zhǎng)？
關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我們特意去采訪(fǎng)了相關(guān)單位，了解了一些情況。
首先，在TODTOWN天薈的施工過(guò)程中，軌道交通1、5號(hào)線(xiàn)的運(yùn)營(yíng)不能停運(yùn)，滬杭鐵路以及金山鐵路的運(yùn)營(yíng)也不能停運(yùn)，施工區(qū)域涵蓋鐵路、地鐵、公交、市政道路，在施工過(guò)程中不能影響樞紐交通運(yùn)營(yíng)，部分工作必須在非運(yùn)營(yíng)時(shí)間施工。*TODTOWN天薈效果圖
其次，現(xiàn)狀莘莊綜合交通及周邊區(qū)域的用地條件相當(dāng)困難，是屬于存量?jī)?yōu)化的區(qū)域而非增量擴(kuò)張的區(qū)域，屬于“城市更新”的再生區(qū)，鄰近樞紐的居住區(qū)也比較密集，噪音等環(huán)境影響相對(duì)比較敏感，在施工過(guò)程中需要特別注意減少對(duì)周邊道路交通及附近社區(qū)的干擾。第三，因?yàn)榭拷壍溃?strong>建筑物對(duì)減振降噪要求高，這給施工的精密性提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)、更嚴(yán)格的要求。第四，TODTOWN天薈是國(guó)內(nèi)首次真正的鐵路上蓋開(kāi)發(fā)，作為國(guó)內(nèi)首個(gè)在運(yùn)營(yíng)鐵路及地鐵上建造的TOD力作，缺乏前人實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，將城市交通和城市功能置于鐵路上空，加之新增三四線(xiàn)的影響，這需要?jiǎng)?chuàng)新和突破許多現(xiàn)有的城市管理和建筑規(guī)范。第五，項(xiàng)目本身將城市綜合體的功能疊加在軌道交通樞紐功能之上，兩種不同的建筑功能之間的協(xié)同，以及建造過(guò)程的協(xié)同都需要?jiǎng)?chuàng)新，這對(duì)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)都提出了不小的挑戰(zhàn)。應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，匠心運(yùn)籌，讓連跨地鐵和鐵路的TOD方案成為可能。TODTOWN天薈如何破解這些挑戰(zhàn)和難題？
要破解這些難題，建設(shè)跨越地鐵和鐵路的上蓋平臺(tái)是一個(gè)很重要的設(shè)計(jì)手段。上蓋大平臺(tái)既提供了市政交通、市政公用設(shè)施的運(yùn)營(yíng)空間，又給商業(yè)綜合項(xiàng)目提供了一個(gè)二次開(kāi)發(fā)的“人工基地”，還為各類(lèi)型運(yùn)營(yíng)“紅線(xiàn)”提供了立體“界限”，可以說(shuō)，上蓋平臺(tái)將給莘莊綜合交通樞紐鋪上“空中之城的地平線(xiàn)”。新建上蓋大平臺(tái)最大面寬785米（寶城路-廣賢路）、最大縱深665米（滬閔路-莘朱路），離地14.5米，是中國(guó)首個(gè)在土地出讓中提出“空權(quán)出讓”的項(xiàng)目，即出讓規(guī)劃土地上方的垂直投影空間面積，通過(guò)在若干塊被鐵軌區(qū)隔的零散規(guī)劃用地上架設(shè)大平臺(tái)，從而在城市上空打造出一個(gè)全新的綜合體，整合原來(lái)被鐵軌及車(chē)站分割的破碎地塊，形成近20公頃的空中用地面積。20公頃也就是20萬(wàn)平方米，這是什么概念呢？大約是30個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)的大小。平臺(tái)建成后，將連接南北廣場(chǎng)至莘朱路及滬閔路，東西則連接寶城路、梅隴西路及廣賢路。因此，大平臺(tái)建設(shè)是整個(gè)莘莊綜合交通樞紐改造項(xiàng)目工程的基礎(chǔ)，也是TODTOWN天薈里程碑的節(jié)點(diǎn)。同時(shí)，大平臺(tái)作為莘莊主城副中心地區(qū)的百年工程，對(duì)安全系數(shù)要求高，獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)將會(huì)給莘莊帶來(lái)更多的變化與驚喜。這一平臺(tái)會(huì)給莘莊帶來(lái)怎樣的變化？
了解莘莊的讀者朋友們都知道，莘莊是扼守上海中心城區(qū)西南部的交通要道，G60滬昆高速公路、320國(guó)道、S4滬金高速、S20外環(huán)高速、滬閔路高架、嘉閔高架、滬昆鐵路、滬杭鐵路外環(huán)線(xiàn)、軌道交通1號(hào)線(xiàn)、軌道交通5號(hào)線(xiàn)等在莘莊非常有限的區(qū)域范圍內(nèi)密集交織。一方面，這讓莘莊的交通算比較便利，雖然巨大的過(guò)境交通流量有時(shí)候也會(huì)帶來(lái)困擾。但另一方面，更大的困擾則是莘莊幾十年來(lái)不得不面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題——割裂。*莘莊立交，周邊區(qū)域呈現(xiàn)出不同的風(fēng)貌割裂看似不是大事，但卻對(duì)莘莊副中心內(nèi)部之間的聯(lián)通造成了巨大的不便與困擾。鐵軌、高架的割裂，有時(shí)候通過(guò)地道、涵洞來(lái)解決溝通問(wèn)題。目前莘莊城區(qū)由于被鐵軌割裂，導(dǎo)致交通不暢、軌行區(qū)土地閑置、莘莊地鐵站老舊、公共交通體驗(yàn)感不佳等問(wèn)題。不過(guò)，莘莊還有一些重要的干道，因?yàn)榈缆芳t線(xiàn)非常寬，即便是平交的形式，過(guò)馬路依然不容易。現(xiàn)實(shí)是，北廣場(chǎng)的行政區(qū)、南廣場(chǎng)的商業(yè)區(qū)、老鎮(zhèn)的生活區(qū)互相分離，看起來(lái)像“三個(gè)不同性格的莘莊”，也可以稱(chēng)之為“散裝莘莊”。
*TODTOWN天薈效果圖
讓莘莊不再散裝，實(shí)現(xiàn)1+1+1＞3的效果。軌道帶動(dòng)區(qū)域流量的“雙螺旋上升”一般來(lái)講，TOD區(qū)域的軌道交通站點(diǎn)周邊依托整體規(guī)劃來(lái)制定用地性質(zhì)，通過(guò)用地功能的巧妙安排，增加軌道交通出行的需求，從而促進(jìn)軌道交通客流的產(chǎn)生。借助產(chǎn)生的客流，又反過(guò)來(lái)提升軌道交通沿線(xiàn)的土地商業(yè)價(jià)值。軌道交通除了給人們提供了方便的交通乘坐工具，圍繞站點(diǎn)建設(shè)的商業(yè)、文娛、休閑等設(shè)施更是給人們提供了足夠的出行理由，以及生活的豐富度。這樣就形成了一方面軌道交通給商業(yè)、文娛等設(shè)施帶來(lái)了人流，另一方面商業(yè)、文娛等設(shè)施又給軌道交通創(chuàng)造了客流的狀態(tài)。隨著時(shí)間的推移，這種流量會(huì)有愈來(lái)愈明顯的正向效果。*TODTIME時(shí)間廊公共藝術(shù)空間實(shí)景圖
反之亦然，這就形成了相互間人流量的"雙螺旋形上升"。而人流的相互創(chuàng)造，都給雙方帶來(lái)了不菲的收入。軌道交通人流量的增加，收入增加自不用說(shuō)，商業(yè)、文娛設(shè)施由于人流的到來(lái)，必然也"旺"不少。如果市場(chǎng)允許的情況下，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商就會(huì)把軌道線(xiàn)路以及沿線(xiàn)的商業(yè)、文娛等設(shè)施的運(yùn)營(yíng)包下來(lái)，運(yùn)用兩者的"雙螺旋效益"，實(shí)現(xiàn)雙重收入，這樣，即使軌道交通不賺錢(qián)，也能在商業(yè)上找補(bǔ)回來(lái)。目前，在TODTOWN天薈未來(lái)的招商方面，凱悅尚萃酒店已經(jīng)簽約，無(wú)論是品牌資源的引入，亦或是強(qiáng)勢(shì)IP的加持，又或是TODTIME時(shí)間廊實(shí)現(xiàn)與藝術(shù)跨界的合作，都展現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)方資源池規(guī)模的能級(jí)可觀(guān)。更難能可貴的是，資源的使用不是一味的堆砌，而是緊緊圍繞項(xiàng)目定位，進(jìn)行良好的策劃、匹配與充分利用，從而實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化與最優(yōu)化呈現(xiàn)。*TODTOWN天薈整體效果圖
“雙向奔赴”的“雙螺旋上升”，讓流量經(jīng)濟(jì)奔涌在新賽道。不只是主城副中心，也是虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐副中心2021年發(fā)布的閔行區(qū)“十四五”規(guī)劃中指出，閔行區(qū)要以虹橋、莘莊城市副中心建設(shè)為引領(lǐng)，構(gòu)建面向國(guó)際、輻射長(zhǎng)三角、代表上海的綜合性城市功能區(qū)。莘莊作為距離虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐中央商務(wù)區(qū)最近的城市副中心，虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐南向拓展帶的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，其歷史使命更是不言而喻。所以，如果虹橋是西上海的門(mén)戶(hù)廣場(chǎng)，莘莊則可以是城市客廳。同樣在閔行“十四五”規(guī)劃中，莘莊主城副中心包括莘莊樞紐和莘莊商務(wù)區(qū)等區(qū)域，打造上海主城區(qū)服務(wù)長(zhǎng)三角的西南城市客廳。而TODTOWN天薈作為莘莊樞紐的門(mén)面擔(dān)當(dāng)，無(wú)疑是莘莊主城副中心最有顯示度的窗口。*莘莊主城副中心重點(diǎn)地區(qū)城市設(shè)計(jì)效果圖2、滬西南聯(lián)通長(zhǎng)三角的新興門(mén)戶(hù)除鐵路金山線(xiàn)之外，鐵路滬杭客專(zhuān)也將明確在莘莊綜合交通樞紐設(shè)站，這讓莘莊樞紐的能級(jí)有了重大提升，與長(zhǎng)三角的鏈接將更加直接。簡(jiǎn)而言之，莘莊核心區(qū)未來(lái)的軌道交通將由2003年以來(lái)的2條（軌交1號(hào)線(xiàn)、5號(hào)線(xiàn)）升級(jí)為5條（軌交1號(hào)線(xiàn)、5號(hào)線(xiàn)、嘉閔線(xiàn)、金山線(xiàn)、滬杭客專(zhuān)）。與此同時(shí)，閔行區(qū)交通委也將對(duì)關(guān)于聯(lián)通莘莊綜合交通樞紐與嘉閔線(xiàn)莘建路站的建議進(jìn)行研究，讓南北向的市域線(xiàn)大動(dòng)脈搭上莘莊綜合交通樞紐的快車(chē) 。在對(duì)外交通方面，從莘莊交通樞紐出發(fā)，依托滬杭客專(zhuān)，可以快速抵達(dá)嘉興、杭州；依托金山鐵路、滬平線(xiàn)抵達(dá)平湖、海鹽、海寧等杭州灣北岸區(qū)域。這意味著什么呢？原先莘莊半小時(shí)交通圈的范圍只能到人民廣場(chǎng)、虹橋、老閔行，而今后莘莊半小時(shí)交通圈的范圍可以增加到金山濱海地區(qū)、楓涇、嘉興、平湖甚至更遠(yuǎn)的靠近杭州的區(qū)域，讓其腹地的等時(shí)半徑有了質(zhì)的擴(kuò)張。據(jù)鐵路有關(guān)設(shè)計(jì)研究部門(mén)預(yù)測(cè)，鐵路莘莊站（注：不是莘莊地鐵站）的滬杭客專(zhuān)、金山鐵路開(kāi)通之后，滬杭客專(zhuān)開(kāi)行對(duì)數(shù)近遠(yuǎn)期分別為50對(duì)、55對(duì)；金山支線(xiàn)近遠(yuǎn)期開(kāi)行客車(chē)37對(duì)、54對(duì)。預(yù)計(jì)鐵路莘莊站近期日均發(fā)送人數(shù)近1.5萬(wàn)人，遠(yuǎn)期日均發(fā)送人數(shù)逾2.0萬(wàn)人，這將給莘莊帶來(lái)穩(wěn)定的、面向長(zhǎng)三角流量經(jīng)濟(jì)。3、虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐的流量經(jīng)濟(jì)副中心莘莊綜合交通樞紐所在的莘莊地區(qū)，是上海市域范圍內(nèi)承東啟西，輻射南北的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，具有鏈接城鄉(xiāng)、聯(lián)通新城、輻射長(zhǎng)三角腹地的重要地位，是上海中心城區(qū)的西南門(mén)戶(hù)，也是虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐南向拓展帶和北向拓展帶的聯(lián)結(jié)點(diǎn)之一。向西南，以莘莊為起點(diǎn)，從這里開(kāi)啟了滬杭（滬昆）、滬金（杭州灣北岸沿灣）的兩條走廊。這兩條走廊過(guò)往是既有的G60高速公路、S4高速公路作為起點(diǎn)。而莘莊綜合交通樞紐建成之后，依托滬杭客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)、金山鐵路開(kāi)啟了上下客的新篇章，這將給莘莊在這兩條走廊上的持續(xù)發(fā)展注入新的動(dòng)力。向西北，以莘莊為起點(diǎn)，沿S20或嘉閔高架、嘉閔線(xiàn)的嘉閔走廊已經(jīng)初步形成。未來(lái)，嘉閔線(xiàn)將在太倉(cāng)與江蘇省的蘇錫?？炀€(xiàn)有效銜接，這將極大地彌補(bǔ)長(zhǎng)期以來(lái)莘莊、閔行中南部地區(qū)與江蘇方向的聯(lián)系，從而讓浙江方向的南翼與江蘇方向的北翼不僅僅可以在虹橋綜合交通樞紐實(shí)現(xiàn)互通，也可以在莘莊綜合交通樞紐實(shí)現(xiàn)鏈接。這樣，莘莊地區(qū)不僅僅是上海市域范圍內(nèi)的主城副中心，而且也將在7000平方公里范圍內(nèi)的虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐范圍內(nèi)成為副中心，共同支起虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐南向拓展帶和北向拓展帶的兩翼。*莘莊在虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐的區(qū)位分析滬杭、嘉閔廊道在此匯聚，這里也是虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐南向與北向拓展帶的聯(lián)結(jié)點(diǎn)，追求美好生活的交匯點(diǎn)。邁向更美好的TOD生活，打造莘莊新時(shí)代的新主場(chǎng)1、TOD模式帶動(dòng)莘莊樞紐區(qū)域城市更新，創(chuàng)造更為理想的“15分鐘生活圈”
莘莊綜合交通樞紐在空間結(jié)構(gòu)上不僅有連通莘莊南北廣場(chǎng)外部市政道路的連橋，還設(shè)置了人行天橋連接各住宅組團(tuán)與商業(yè)、辦公、市域線(xiàn)、地鐵以及其他公共配套設(shè)施，從而保證了整體的通達(dá)性，實(shí)現(xiàn)一切信步可達(dá)的“15分鐘生活圈”?？梢钥闯鲈诖蟮目臻g敘事之下，TODTOWN天薈仍然保持了細(xì)節(jié)的靈動(dòng)與精致。2、為時(shí)間做減法，給生活做加法，使都市生活再度升級(jí)，TOD助力“雙碳”高效便捷、宜業(yè)宜居是一座城市長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。TODTOWN天薈繪制了一幅為時(shí)間做減法、給生活做加法的藍(lán)圖，整合智慧基礎(chǔ)設(shè)施與周邊配套，通過(guò)提供全天侯風(fēng)雨無(wú)阻的換乘及生活體驗(yàn)，創(chuàng)造更多的公共空間，在帶來(lái)極大便利的同時(shí)，鼓勵(lì)居民綠色出行，踐行環(huán)?？沙掷m(xù)的生活方式，從而減少碳排放，助力國(guó)家早日達(dá)成“碳達(dá)峰、碳中和”的“雙碳”目標(biāo)。3、 智能、互聯(lián)、綠色、服務(wù)，TOD探索嶄新的多方合作生活方式打造可持續(xù)發(fā)展城市的最佳方法，是面向未來(lái)并大膽地暢想未來(lái)城市的各種可能性，以及城市與人之間密切聯(lián)結(jié)和互動(dòng)的方式。在后疫情時(shí)代，隨著生活和工作界限日漸模糊，面對(duì)如何在傳統(tǒng)的CBD中央商務(wù)區(qū)和郊區(qū)新城中心之間找到平衡，以滿(mǎn)足不同生活方式的需求，又如何通過(guò)多方合作的生活方式，在減少對(duì)現(xiàn)有環(huán)境影響的前提下，幫助區(qū)域向著更智能、更互聯(lián)、更綠色、更好服務(wù)于所有區(qū)域內(nèi)市民的方向發(fā)展，TODTOWN天薈給出了自己別具一格的探索與解讀。4、多元兼容的商業(yè)模式，TOD空中商業(yè)強(qiáng)勢(shì)入駐，領(lǐng)航消費(fèi)新模式 作為包含多元業(yè)態(tài)的地標(biāo)性城市綜合體項(xiàng)目，如何兼具社區(qū)服務(wù)以及公共服務(wù)功能是TODTOWN天薈必須考慮的課題?；诖?，TODTOWN天薈設(shè)置了多個(gè)滿(mǎn)足日常生活所需的公共空間，同時(shí)在商業(yè)、商辦、酒店內(nèi)部，也打造了專(zhuān)屬社交空間，引領(lǐng)新的消費(fèi)模式。*TODTOWN天薈商場(chǎng)效果圖
5、新業(yè)態(tài)、新品牌聚合，以TOD為發(fā)力點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)莘莊主城副中心功能提級(jí)作為T(mén)OD微縮城市的核心組成部分，TODTOWN天薈不但要優(yōu)先滿(mǎn)足內(nèi)部社區(qū)的基礎(chǔ)需求，更需要以新穎的業(yè)態(tài)、更多的首發(fā)品牌助力實(shí)現(xiàn)莘莊主城副中心作為上海西南地區(qū)重要發(fā)展極的功能提級(jí)。 *TODTOWN天薈凱悅尚萃酒店外立面效果圖
6、以史為鑒，開(kāi)創(chuàng)未來(lái)：交通是莘莊百余年城鎮(zhèn)發(fā)展史的第一動(dòng)力以史為鑒，20世紀(jì)的莘莊發(fā)展史是一部交通驅(qū)動(dòng)區(qū)域發(fā)展的壯麗畫(huà)卷。這也與以公共交通為導(dǎo)向的TOD發(fā)展模式相契合，通過(guò)交通樞紐與商業(yè)功能的相互結(jié)合及整體規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)并加快城市一體化進(jìn)程。回望一百多年來(lái)的莘莊歷史，會(huì)發(fā)現(xiàn)，莘莊向上發(fā)展的每一步，都離不開(kāi)交通的支撐。1909年（清宣統(tǒng)元年），滬杭鐵路通車(chē)，在現(xiàn)在的莘東路滬杭鐵路這里設(shè)立了莘莊火車(chē)站，陸運(yùn)始興，這是莘莊鎮(zhèn)搭上了近代化的列車(chē)在早期發(fā)展的開(kāi)端。1959年，“新”滬閔路改道竣工，由新龍華地區(qū)到顓橋的老滬閔路改經(jīng)莘莊（莘松路、七莘路路口）再前往顓橋，莘莊自此成為陸路連通徐家匯、松江、金山、老閔行、奉賢、七寶等地的重要中途站，最終在1960年代憑借這一公路交通優(yōu)勢(shì)，莘莊一舉成為當(dāng)時(shí)上?？h的縣城，這直接給這片區(qū)域在未來(lái)的幾十年內(nèi)帶來(lái)了相當(dāng)規(guī)模的公共服務(wù)資源。1997年，全長(zhǎng)5.25公里的上海地鐵一號(hào)線(xiàn)南延伸段（錦江樂(lè)園～莘莊）正式通車(chē)，莘莊的城鎮(zhèn)發(fā)展迎來(lái)了一個(gè)新的階段，地鐵通車(chē)的利好，猶如一聲春雷，驚醒了莘莊地鐵站周邊大片區(qū)域蟄伏的土地，創(chuàng)造了聞名遐邇的、以地鐵房概念為開(kāi)端的“莘莊奇跡”。以上三次綿延百年的飛躍，一切的一切，根本在于交通，在于每隔數(shù)十年莘莊都抓住了歷史的機(jī)遇。一代人有一代人的使命，而一代交通也有一代交通的跨越，不斷書(shū)寫(xiě)著莘莊新的篇章。TODTOWN天薈，以TOD之名，強(qiáng)化公共交通導(dǎo)向型開(kāi)發(fā)，以交通為出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)不止于交通，而以此為基點(diǎn)不斷拓展新疆域，必將成就莘莊新時(shí)代踔厲奮發(fā)的新主場(chǎng)。*交通是莘莊百年來(lái)發(fā)展的第一動(dòng)力，TODTOWN天薈位于莘莊交通格局的C位
TODTOWN天薈正接過(guò)莘莊新時(shí)代的接力棒，開(kāi)啟莘莊再次出發(fā)新征程！莘莊綜合交通樞紐的大平臺(tái)開(kāi)始構(gòu)建，莘莊再次崛起的地平線(xiàn)迎來(lái)新的朝陽(yáng)！
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