商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的決策過程
一、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念 房地產(chǎn)就投資形式而言，我國目前可分為從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩類。在美國等西方國家，除了上述兩種投資形式外，還可以通過資本市場(chǎng)（或證券市場(chǎng)）進(jìn)行房地產(chǎn)投資，即房地產(chǎn)金融投資及房地產(chǎn)投資信托等。本文的投資主要指房地產(chǎn)開發(fā)投資。 房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)施等工程，建成可以滿足人們某種需要的房屋及構(gòu)筑物，即房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，將商品轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這一轉(zhuǎn)讓過程收回投資，實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源（如土地、資金、勞動(dòng)、建筑材料等）的組合，從而為人類提供工作和生活空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。它不僅需要開發(fā)商的眼光和技巧，而且還要求開發(fā)商具有市場(chǎng)分析和市場(chǎng)推廣、城市發(fā)展、國家法律和各級(jí)政府的法規(guī)政策、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)、建筑設(shè)計(jì)、建筑技術(shù)、財(cái)政金融、風(fēng)險(xiǎn)控制、項(xiàng)目管理以及資產(chǎn)管理等方面的知識(shí)。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)投資是指開發(fā)建成后用作商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)投資。 商業(yè)房地產(chǎn)投資包括商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和商業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)投資兩類。由于本文主要介紹商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)投資，在以后的章節(jié)中，如無特殊說明，將商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資簡稱作商業(yè)房地產(chǎn)投資。 商業(yè)房地產(chǎn)投資全過程應(yīng)該包括投資分析與決策、前期工作、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和商業(yè)房地產(chǎn)銷售經(jīng)營四個(gè)階段。下面的章節(jié)將對(duì)上述部分內(nèi)容進(jìn)行介紹，本節(jié)主要介紹投資分析與決策過程。 二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資決策分析過程 商業(yè)房地產(chǎn)投資者在進(jìn)行投資機(jī)會(huì)的選擇過程中可能面對(duì)許多種投資的可能性，要從中篩選出最佳投資方案，還必須進(jìn)行科學(xué)的可行性調(diào)查、分析、研究和項(xiàng)目評(píng)估。商業(yè)房地產(chǎn)投資決策就是對(duì)擬投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)可以達(dá)到目標(biāo)的不同方案進(jìn)行比較和評(píng)價(jià)，并做出判斷，選擇某一方案的過程。在投資決策的過程中，各工作環(huán)節(jié)應(yīng)遵循符合其自身運(yùn)動(dòng)規(guī)律的先后次序，一般包括分析問題、設(shè)計(jì)方案、評(píng)價(jià)方案、實(shí)施方案及方案的調(diào)整。這一過程與其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策過程大體相似，區(qū)別在于考慮的具體因素不同。具體而言包括以下幾個(gè)步驟： 1、市場(chǎng)研究 投資項(xiàng)目的市場(chǎng)研究是就特定項(xiàng)目的宏觀、微觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響因素進(jìn)行分析，以確定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)、市場(chǎng)定位和對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷管理等進(jìn)行指導(dǎo)。在商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀因素分析方面，首先要從國家、行業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)進(jìn)行評(píng)價(jià)，以確定經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是處在上升階段還是衰退階段；其次，對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)情況進(jìn)行研究，例如公路、港口、機(jī)場(chǎng)、鐵路等對(duì)內(nèi)對(duì)外交通情況，勞動(dòng)力、原材料市場(chǎng)、人口政策、地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。這方面的情況，城市之間有很大不同，甚至在同一城市的不同地區(qū)也有很大差別。例如，上海市的浦東和浦西，其政策條件、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況就有很大的差別。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀因素的分析就是就某一具體開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的分析，包括人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、城區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的攻擊情況、地方政府和其他有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度等。每一層面重點(diǎn)是不一樣的，大致上是層次越低，范圍越小，研究內(nèi)容越細(xì)，與項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性越高。 對(duì)于商業(yè)購物中心開發(fā)項(xiàng)目，在分析中要充分考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的人口流動(dòng)和常住人口數(shù)量、購買力水平以及該地區(qū)對(duì)零售業(yè)的特殊需求，還要考慮購物中心的服務(wù)及其附近其他購物中心、小店鋪的分布情況，最后才確定項(xiàng)目的規(guī)模、檔次以及日后的經(jīng)營構(gòu)想。 2、確定投資決策目標(biāo) 在房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基礎(chǔ)上提出房地產(chǎn)投資項(xiàng)目即投資目標(biāo)，而合理的目標(biāo)是合理決策的前提。決策目標(biāo)的形成、目標(biāo)的大小以及決策者對(duì)目標(biāo)的認(rèn)識(shí)都會(huì)影響決策的順利進(jìn)行。在確定決策目標(biāo)時(shí)必須明確希望解決的問題是什么？關(guān)鍵因素是什么？解決問題愿付出多大代價(jià)？等等。在確立目標(biāo)過程中，首先必須把要解決的問題的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、癥結(jié)分析清楚，然后才能有針對(duì)性地確定出合理的決策目標(biāo)。決策目標(biāo)必須十分明確，如果目標(biāo)過分抽象或模棱兩可、含糊不清，決策將難以進(jìn)行，決策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度也難以衡量。 3、選定多種可能的決策方案 決策目標(biāo)確定后，進(jìn)一步就要在可行性研究基礎(chǔ)上選定多種可能的方案供決策者選用。擬定的可行方案要求整體詳盡性和相互排斥性相結(jié)合，以避免方案選擇過程中的偏差。整體詳盡性是指擬定的各種備選方案應(yīng)盡量包括所有可能找到的方案。相互排斥性，是指不同方案中只能選用一個(gè)方案。這些具體相互排斥的、通向目標(biāo)的所有方案，要便于讓決策者進(jìn)行比較、選擇。 4、分析、評(píng)價(jià)和比較方案 方案的分析、評(píng)價(jià)、比較就是將所有備選方案的指標(biāo)進(jìn)行比較，包括與決策目標(biāo)有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境等方面的條件、因素、潛在問題以及動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行比較，并做出評(píng)價(jià)。對(duì)各方案可能出現(xiàn)的限制因素和潛在問題，以及防范措施和應(yīng)急措施等，也要做出比較評(píng)價(jià)。方案的評(píng)價(jià)比較過程也是進(jìn)一步完善方案的過程。 5、投資方案的選擇確定 投資方案的選擇確定就是在評(píng)價(jià)、比較各種方案的基礎(chǔ)上，選出最可能實(shí)現(xiàn)決策預(yù)期目標(biāo)或期望收益最大的方案，作為優(yōu)的方案。所謂優(yōu)的方案，并非最優(yōu)方案。因?yàn)橥顿Y者在諸多約束條件下以及現(xiàn)實(shí)生活中存在許多不確定因素，很難選出最優(yōu)方案。要選擇優(yōu)的方案必須把握好選擇標(biāo)準(zhǔn)，即符合決策目標(biāo)，在同樣的條件下，投入要小，風(fēng)險(xiǎn)要低，能減少不確定性，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的優(yōu)的統(tǒng)一。 6、實(shí)施并追蹤投資方案 投資方案一經(jīng)確定，就要精心組織實(shí)施。執(zhí)行一個(gè)大規(guī)模的決策方案通常需要較長的時(shí)間，在這段時(shí)間里，由于許多不確定因素的影響，實(shí)施過程中必然會(huì)碰到許多新問題，甚至出現(xiàn)偏離目標(biāo)的現(xiàn)象，因此方案應(yīng)不斷加以變動(dòng)和完善，從而保證決策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
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