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一張表讀懂我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)程序
房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得使用權(quán)的土地上,通過一定的資本和人力投入,進(jìn)行土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的活動。
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)程序是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程中各項(xiàng)工作都必須遵守的先后次序,也就是說各項(xiàng)工作應(yīng)該要分階段、有步驟地實(shí)施。
我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)程序一覽表(供參考)
階段
環(huán)節(jié)
具體內(nèi)容
房地產(chǎn)
開發(fā)項(xiàng)
目前期
階段
投資
意向
投資主體發(fā)現(xiàn)社會存在合適的投資機(jī)會所產(chǎn)生的投資愿望。
投資機(jī)
會分析
投資主體以土地資源和市場調(diào)查為基礎(chǔ),對投資機(jī)會進(jìn)行的初步考察和分析,在認(rèn)為機(jī)會合適、有良好的預(yù)期效益時,則可進(jìn)行進(jìn)一步的行動。
一般應(yīng)包括以下幾方面的內(nèi)容:
房地產(chǎn)市場宏觀分析
項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析
項(xiàng)目分析
結(jié)論性建議
可行性
研究
可行性研究是投資決策的基礎(chǔ),對擬投資項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、如何進(jìn)行開發(fā)建設(shè)等內(nèi)容所進(jìn)行詳細(xì)的分析論證,為投資決策提供依據(jù)。
一般應(yīng)包括以下基本內(nèi)容:
市場分析
營銷分析
建設(shè)方案
財(cái)務(wù)評價
國民經(jīng)濟(jì)評價
社會評價
綜合評價
投資
決策
對可行性研究報(bào)告進(jìn)行審查,做出投資決策,正式進(jìn)入工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)準(zhǔn)備階段。
房地產(chǎn)
開發(fā)項(xiàng)
目建設(shè)
實(shí)施階
用地
1. 參與土地掛牌交易,簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》,繳納土地出讓金;
2. 完成項(xiàng)目概規(guī)方案;
3. 向地名辦申辦《標(biāo)準(zhǔn)地名使用證》;
4. 向規(guī)劃部門申請用地測繪;
5. 向國土部門申請地界測量;
6. 向國土部門申辦《國有土地使用權(quán)證》
立項(xiàng)
申請項(xiàng)目立項(xiàng)(應(yīng)提交項(xiàng)目申請報(bào)告、資金籌措證明、用地證明、項(xiàng)目概規(guī)方案、項(xiàng)目成本估算等材料)。
規(guī)劃
1. 立項(xiàng)批復(fù)后向規(guī)劃部門申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;
2. 設(shè)計(jì)審核獲批后向規(guī)劃部門申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
設(shè)計(jì)
設(shè)計(jì)前期工作:
地質(zhì)勘察
市政管線、道路調(diào)查
周邊建筑物、構(gòu)筑物調(diào)查
項(xiàng)目設(shè)計(jì):
建設(shè)方案設(shè)計(jì)
施工圖設(shè)計(jì)
(包括交通影響分析、環(huán)評、人防設(shè)計(jì)、防雷設(shè)計(jì)、白蟻防治設(shè)計(jì)、消防設(shè)計(jì)、小區(qū)地址明細(xì)、設(shè)計(jì)方案和施工圖等,報(bào)有關(guān)部門審核。)
發(fā)包
建設(shè)單位或其代理機(jī)構(gòu)在上述準(zhǔn)備工作完成后,須對擬建工程的施工和監(jiān)理進(jìn)行招投標(biāo),擇優(yōu)選定施工單位和監(jiān)理單位,并完成備案手續(xù)。
報(bào)建
1. 完成施工單位的備案手續(xù);
2. 完成質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)的備案手續(xù);
3. 繳納各種建設(shè)規(guī)范;
4. 向建設(shè)行政主管部門申辦《建設(shè)工程施工許可證》。
5. 辦理臨建相關(guān)手續(xù)。
施工
組織施工,完成項(xiàng)目建設(shè)工作。
房地產(chǎn)
開發(fā)項(xiàng)
目預(yù)售
階段
預(yù)售
1. 工程進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件時,制訂預(yù)售方案,整理預(yù)售資料;并向房管部門申辦《預(yù)售許可證》,組織項(xiàng)目預(yù)售(銷售)工作;
2. 商品房銷售合同的備案登記。
房地產(chǎn)
開發(fā)項(xiàng)
目工程
竣工驗(yàn)
收與保
修階段
竣工
驗(yàn)收
1. 工程項(xiàng)目按照設(shè)計(jì)文件規(guī)定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)全部建成,現(xiàn)場清理完畢達(dá)到驗(yàn)收條件;
2. 組織綜合驗(yàn)收(建設(shè)、施工、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理);
3. 消防、環(huán)保、人防、水電、防雷、白蟻防治等其他部門的驗(yàn)收;
4. 工程竣工備案;
5. 建筑面積、房屋面積實(shí)測;
6. 項(xiàng)目附屬設(shè)施備案;
7. 已售房屋交付;
8. 權(quán)屬登記。
工程
保修
工程竣工驗(yàn)收交付使用后,在保修期內(nèi),承包單位要對工程中出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷承擔(dān)保修與賠償責(zé)任。工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
房地產(chǎn)
開發(fā)項(xiàng)
目建成
后評價
階段
投資后
評價
1. 竣工驗(yàn)收后應(yīng)對項(xiàng)目工程進(jìn)行決算;
2. 竣工驗(yàn)收一段時期后或銷售完成后則應(yīng)進(jìn)行投資后評價,即對項(xiàng)目的立項(xiàng)決策、設(shè)計(jì)施工、竣工驗(yàn)收、投資情況、財(cái)務(wù)成本、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益等全過程進(jìn)行系統(tǒng)評價。
一般分為三個層次的評價:
項(xiàng)目單位的自我評價
項(xiàng)目所屬行業(yè)(地區(qū))主管部門的評價
各級計(jì)劃部門(或主要投資方)的評價
以上階段和環(huán)節(jié)不能任意顛倒、隨意刪減,但視工程項(xiàng)目的性質(zhì)不同、規(guī)模不一等具體情況,在遵守房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)程序的大前提下,同一階段內(nèi)各環(huán)節(jié)的工作可以合理交叉。如果人為將建設(shè)程序顛倒或刪減,會產(chǎn)生怎樣的后果呢?
這樣↓↓↓↓
——樓倒倒
這樣↓↓↓↓
被索賠——
亦或是這樣↓↓↓↓
——罰慘啦!
甚至是這樣↓↓↓↓
失去自由——
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