至少在年底前，調(diào)控力度還會進(jìn)一步加強(qiáng)，市場表現(xiàn)不容樂觀。
10月初的“22城調(diào)控”已經(jīng)差不多過去一個月，今天又正好是11月第一天，到了月度快報(bào)數(shù)據(jù)出爐的日子，也是時候理一理近期樓市的變化特征，驗(yàn)一驗(yàn)本輪調(diào)控的實(shí)際成效了。
具體來看：
成交量普遍下探。不僅調(diào)控城市成交量明顯下滑，不少未調(diào)控城市成交量也出現(xiàn)波動。10月份，28個樣本城市成交量環(huán)比下滑15%，其中出臺調(diào)控新政的城市合計(jì)環(huán)比降幅高達(dá)21%，鄭州成交量跌幅最大，環(huán)比降幅高達(dá)76%，其后是蘇州、濟(jì)南，環(huán)比跌幅分別為59%和58%。而在未出臺調(diào)控的城市中，成交量環(huán)比回落的城市也接近半數(shù)，其中長沙、常州成交量環(huán)比降幅均超過二成。
投資比重高的城市成交波動更大。與今年月均成交量相比，蘇州、廈門、無錫等市成交量均出現(xiàn)了大幅下探，其中廈門10月份成交量僅為今年平均成交量的四成。
供應(yīng)量跌幅大過成交。10月份樣本城市供應(yīng)量環(huán)比跌幅高達(dá)24%，其中北京、廣州、深圳、蘇州環(huán)比跌幅均超過5成。這主要還是受到預(yù)售證監(jiān)管加嚴(yán)的影響，暫停發(fā)放高端項(xiàng)目預(yù)售證的現(xiàn)象已經(jīng)在少數(shù)城市出現(xiàn)，普通項(xiàng)目由于備案價格漲幅、推案規(guī)模受限變多，也與開發(fā)商訴求產(chǎn)生了一定矛盾。
城市能級越高、供應(yīng)量調(diào)整幅度越大。四個一線城市平均供應(yīng)量環(huán)比跌幅達(dá)到62%，遠(yuǎn)高于二三線城市平均，這也和過往幾次政策出臺后的市場反應(yīng)一致。原因也不難理解，一方面是因?yàn)檎{(diào)控執(zhí)行力度更強(qiáng)，這點(diǎn)從近期上海、深圳的售樓處“整風(fēng)”即可見一斑，另一方面則因?yàn)橐皇址慨a(chǎn)品結(jié)構(gòu)更偏向于改善性需求，“限價令”對供應(yīng)端的影響也更大。
房價仍然高位趨穩(wěn)。10月房價并沒有發(fā)生明顯變化，特別從個案來說變化更少，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，大多數(shù)一、二線城市房價指數(shù)仍會保持緩速上升。但從整體平均價格來說，隨著“限價”力度不斷加大，未來還是有可能會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下滑。
土地市場變化尚不明顯。因多地調(diào)整土地出讓方式，在很大程度上影響了地方政府供地計(jì)劃，10月份土地入市規(guī)模有所回落，目前市場走向仍不明朗。
不過和當(dāng)下調(diào)控政策力度相比，市場的調(diào)整幅度還是不及預(yù)期， 10月份調(diào)控城市成交量小幅同比上漲1%。我認(rèn)為主要是受以下三方面影響：其一，數(shù)據(jù)的滯后性，一手房交易很多是在9月份大定，10月份才登記備案；其二，企業(yè)有意識加快銷售速度，已經(jīng)拿到預(yù)售證的項(xiàng)目不再過度追求“溢價”，大多以加快去化為主要目標(biāo)；其三，客戶反應(yīng)還沒有那么快，特別最近輿論報(bào)道還是集中在對調(diào)控政策的描述，對市場變化這塊由于缺少數(shù)據(jù)支撐還不多，對客戶消費(fèi)信心影響還不大。
從目前市場趨勢來看，預(yù)計(jì)11月市場成交量還會繼續(xù)下滑。在10月成交量的發(fā)布、以及部分城市投資客的全方位“退潮”之后，熱點(diǎn)城市的需求側(cè)必然會受到很大影響；三四線城市也無法獨(dú)善其身，歷次市場調(diào)控已經(jīng)證明，一二線市場的調(diào)整必然會影響到三四線，特別是熱點(diǎn)城市周邊的三四線所受影響更大。房價方面，基于穩(wěn)定市場的基本調(diào)控原則以及項(xiàng)目盈利考慮，一手房價格還會繼續(xù)保持；二手房方面，10月份掛牌價已經(jīng)出現(xiàn)松動，隨著交易活躍度的下降，預(yù)計(jì)11月議價空間將一進(jìn)步擴(kuò)大。至少在年底前，調(diào)控力度還會進(jìn)一步加強(qiáng)，市場表現(xiàn)不容樂觀。
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