2014年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判分析

時(shí)間：2014年01月16日 08:12:34 中財(cái)網(wǎng)

　　(一)市場(chǎng)供應(yīng)
　　1.全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)10%左右
　　2014年土地市場(chǎng)將延續(xù)2013年的熱度，土地成交量全年增幅預(yù)計(jì)在10%左右。主要原因有五：一是2013年商品房市場(chǎng)整體發(fā)展較好，銷售量大幅回升，銷售回款明顯增加，資金狀況良好；二是新一屆政府對(duì)樓市調(diào)控的思路明顯轉(zhuǎn)變，由過去的各種調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭?lì)用市場(chǎng)化手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，房企對(duì)政策的預(yù)期相對(duì)樂觀，拿地的熱情增加；三是受2013年銷售狀況良好的影響，房企亟需增加土地儲(chǔ)備，為后續(xù)發(fā)展做好準(zhǔn)備；四是近期不少城市在調(diào)控政策中都提及增加土地供應(yīng)，預(yù)計(jì)2014年土地供應(yīng)將有所增加；五是三、四線城市土地市場(chǎng)具有一定的滯后性。
　　2.20個(gè)典型城市土地成交建筑面積預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)5%左右
　　2014年全國20個(gè)典型城市經(jīng)營性土地成交量將基本延續(xù)今年以來的走勢(shì)，全年成交建筑面積將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，增幅預(yù)計(jì)為5%左右。主要是一方面全國房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境穩(wěn)定，企業(yè)資金狀況良好，出于對(duì)后市的樂觀預(yù)期，企業(yè)拿地節(jié)奏將繼續(xù)推進(jìn)；另一方面，隨著政府更加強(qiáng)調(diào)利用市場(chǎng)化手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)進(jìn)一步加大土地的市場(chǎng)供應(yīng)，這也會(huì)推動(dòng)土地成交的進(jìn)一步上升。
　　3.房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)18%左右
　　受房地產(chǎn)行業(yè)整體向好的影響，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅明顯擴(kuò)大， 2014年將略有回落，預(yù)計(jì)全年同比增幅為18%。主要原因有三：一是經(jīng)濟(jì)低位徘徊，固定資產(chǎn)投資增幅穩(wěn)中略降，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也受到投制約；二是保障房投資對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅擴(kuò)大貢獻(xiàn)降低。2011年全國保障性安居工程建設(shè)完成投資1.3萬億元，2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程完成投資約為1.1萬億元，2013年前11個(gè)月完成1.12萬億元；三是2013年房企土地購置面積大量增加，2014年將催生一定量的新開工量，房地產(chǎn)開發(fā)投資將相應(yīng)增加。
　　4.全國房屋新開工面積預(yù)計(jì)2014 年全年增長(zhǎng)12%左右
　　2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積增幅將基本和2013年持平，預(yù)計(jì)全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房企良好的資金狀況將成為開工保障，企業(yè)能夠維持一定規(guī)模的開工量；二是房企2013年以來大量的土地儲(chǔ)備，也將形成大量的新開工規(guī)模；三是2014年600萬套以上的保障房建設(shè)目標(biāo)，開工量仍然較大。
　　(二)市場(chǎng)成交
　　1.全國商品房成交量預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)9%左右
　　自2012年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境持續(xù)改善，2014年商品房成交量同比增幅將維持在高位，預(yù)計(jì)全年增幅9%。主要原因有六：一是隨著樓市調(diào)控政策效果減弱，加上新一屆政府調(diào)控思路轉(zhuǎn)變，購房者對(duì)樓市的預(yù)期明顯變化；二是2012年下半年市場(chǎng)回暖以來的新開工項(xiàng)目將于2014年集中入市，將拉動(dòng)商品房成交量的增加；三是三、四線城市成交滯后，部分成交會(huì)在2014年跟進(jìn)；四是國家支持首套臵業(yè)和合理自住性需求的政策仍然延續(xù)；五是剛性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；六是部分城市被限制的需求有望釋放，如上海市2013年收緊限購政策，納稅期限由滿一年延長(zhǎng)至滿兩年，這部分被限制的需求有望在2014年釋放。
　　2.25個(gè)典型城市商品住宅成交量預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)15%左右
　　2014年市場(chǎng)化因素將增加，三、四線城市樓市政策有望率先放寬。在新型城鎮(zhèn)化導(dǎo)向下，2014年市場(chǎng)行情有望繼續(xù)攀升。當(dāng)然，預(yù)計(jì)部分市場(chǎng)供應(yīng)和需求將轉(zhuǎn)向保障房領(lǐng)域。綜合判斷，研究認(rèn)為2014年市場(chǎng)成交面積將保持15%的增長(zhǎng)率。預(yù)計(jì)一、二、三線城市商品住宅成交量都將攀升，但二、三線城市在新型城鎮(zhèn)化等利好因素下幅度將更大。
　　(三)市場(chǎng)價(jià)格
　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購置價(jià)格預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)11%左右
　　2013年前11個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購置價(jià)格(土地成交價(jià)款/土地購置面積)同比上升19.6%，增幅較大，預(yù)計(jì)2014年將回落，全年增長(zhǎng)11% 左右。主要原因有三：一是2014年土地市場(chǎng)整體環(huán)境將延續(xù)2013 年的態(tài)勢(shì)，且大量?jī)?yōu)質(zhì)土地有望入市，土地成本有望繼續(xù)攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地購置均價(jià)漲幅將有所回落；三是2013年土地購置價(jià)格基數(shù)較高，2014 年漲幅會(huì)拉低。
　　2.20個(gè)典型城市土地成交樓板價(jià)預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)17%左右
　　2014年全國20個(gè)典型城市的土地成交價(jià)格整體將延續(xù)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，但增幅將有所放緩，預(yù)計(jì)全年增幅為17%左右。主要原因有兩方面：一是2012年土地市場(chǎng)慘淡，價(jià)格基數(shù)較低，因此造成了2013年土地價(jià)格增幅的快速上升，在2013年價(jià)格基數(shù)處于高位的情況下，2014年價(jià)格增幅必然有所下滑。二是地價(jià)持續(xù)快速上漲，也可能會(huì)觸發(fā)中央政府對(duì)土地市場(chǎng)出臺(tái)相關(guān)政策，土地價(jià)格上漲勢(shì)頭也會(huì)得到一定抑制。
　　3.商品房成交均價(jià)預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)7%左右
　　預(yù)計(jì)2014年全國商品房成交均價(jià)將繼續(xù)回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因有二：一是一、二線城市房?jī)r(jià)漲幅將有所放緩。2013年樓市全面回暖，一、二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，部分城市提前透支了明后年的漲幅；二是三、四線城市供應(yīng)量持續(xù)較大，人口導(dǎo)入速度較慢，支撐房?jī)r(jià)上漲的因素偏少，房?jī)r(jià)上漲空間不大。
　　4.70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)預(yù)計(jì)2014 年同比增長(zhǎng)4%左右
　　2014年70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)同比將觸頂下行，預(yù)計(jì)在2013年12月份將觸頂，之后開始持續(xù)下行，到2014年12月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅為4%左右。主要原因有二：一是房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)下行。截至2013 年11月，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅為0.55%，自4月份增幅由擴(kuò)大轉(zhuǎn)為收窄以來， 增幅數(shù)據(jù)持續(xù)下行8個(gè)月，預(yù)計(jì)到2014年1月份，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅將低于2013年1月份的環(huán)比漲幅0.57%，屆時(shí)，房?jī)r(jià)同比漲幅將開始下行；二是受整個(gè)行業(yè)降溫的影響，2014年70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅支撐力不足，且2013年基期值較高，所以房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)收窄。
　　5.25個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)6%
　　2014年房?jī)r(jià)仍將看漲，尤其對(duì)于一、二線城市而言更是如此。當(dāng)然暴漲的可能性不大，這與目前國內(nèi)外的金融環(huán)境變化、國內(nèi)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程等有關(guān)系。預(yù)計(jì)2014年25個(gè)典型城市商品住宅價(jià)格上漲幅度為6%。其中一線城市房?jī)r(jià)漲幅將收窄，二、三線城市房?jī)r(jià)上漲空間依然存在。