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 2019年8月1日，Q公司（甲方）與C公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，甲方將XX嘉園東區(qū)甲1號樓301-15號房屋出租給乙方用于餐飲經(jīng)營，租賃期限自2019年8月8日至2024年8月7日，第一年月租金13085.25元，之后每年月租金在前一年基礎(chǔ)上遞增3%，乙方每三個月支付一次租金，付款日為下一期租期開始前7日，由乙方向甲方指定賬戶支付，每逾期一日須按當(dāng)期租金的千分之五支付違約金；乙方向甲方支付2個月租金的保證金26170.5元，該保證金用于承擔(dān)房屋損壞及其他欠款。

 合同簽訂后，Q公司依約交付了房屋，C公司向Q公司支付了押金26170.5元和截至2020年2月7日的租金。受2020年疫情影響，C公司未能正常營業(yè),亦未支付剩余租金。2020年7月15日，雙方協(xié)商解除租賃關(guān)系，但未簽訂解約協(xié)議。后Q公司向法院起訴，請求：1.解除房屋租賃合同；2.請求支付2020年2月8日至7月15日期間的租賃金16574.65元；3.請求支付違約金42317.7元。

 法院經(jīng)審理認(rèn)為，C公司與Q公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。C公司與Q公司均未對《房屋租賃合同》于2020年7月15日解除以及C公司應(yīng)支付2020年2月8日至7月15日期間的租金16574.65元提出異議，結(jié)合雙方當(dāng)事人的陳述，本案爭議焦點為C公司是否應(yīng)支付違約金42317.7元。C公司主張，其因“新冠”疫情影響無法正常營業(yè)，其就租金減免一事與Q公司溝通，但Q公司未及時回復(fù)，故未交納租金并非違約行為，同時，“新冠”疫情屬于不可抗力，違約責(zé)任亦應(yīng)予以免除，故不同意支付違約金。對此本院認(rèn)為，根據(jù)《房屋租賃合同》的約定，C公司每三個月支付一次租金，付款日為下一期租期開始前7日，C公司與Q公司均認(rèn)可C公司租金交納至2020年2月8日，C公司未再支付此后的房屋租金，其已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。C公司雖主張與Q公司就減免租金一事未能協(xié)商一致，故協(xié)商期間不交納租金并非違約行為，但在雙方未能就變更合同內(nèi)容達(dá)成合意的情況下，應(yīng)視為合同條款未變更，C公司仍應(yīng)按照合同的約定履行合同義務(wù)，其與Q公司協(xié)商變更合同條款的行為，并非其免除合同義務(wù)和違約責(zé)任的法定事由。C公司該項主張于法無據(jù)，本院不予采信。

 關(guān)于C公司應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任?！斗课葑赓U合同》約定，C公司逾期交納租金，應(yīng)以當(dāng)期租金為基數(shù)，按照日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，即自2020年2月2日起以2020年2月8日至2020年5月7日的租金39255.75元為基數(shù)，自2020年5月2日起以2020年5月8日至2020年8月7日的租金39255.75元為基數(shù)，根據(jù)Q公司訴訟期間的主張，違約金計算至2020年7月15日。經(jīng)查，C公司承租Q公司房屋用于經(jīng)營，法院考慮C公司經(jīng)營情況受到疫情影響及防控措施的影響認(rèn)定應(yīng)予減免2個月租金，在此情況下，該2個月的租金不應(yīng)再作為計算違約金的基數(shù)，對應(yīng)期間亦不應(yīng)計算違約金，結(jié)合市疫情防控措施的情況，宜認(rèn)定上述減免2個月租金為2020年2月8日至2020年4月7日期間的租金。根據(jù)前述計算方式的計算結(jié)果，并結(jié)合《房屋租賃合同》對違約金的約定以及C公司違約的情況，本院酌情確定C公司應(yīng)支付違約金2萬元。C公司稱，其交納的保證金用于抵扣2個月的欠付租金，故抵扣的月份不應(yīng)再計算違約金。對此本院認(rèn)為，《房屋租賃合同》約定，租賃期滿，經(jīng)Q公司驗收，如房屋無損壞且C公司無其他欠款，在C公司辦理退房手續(xù)后無息返還保證金，根據(jù)該約定，該合同不再履行后，C公司如存在欠費等情形，其交納的保證金與欠款進(jìn)行抵扣，合同履行期間并不當(dāng)然產(chǎn)生抵扣效果。案涉合同于2020年7月15日解除，C公司交納的保證金可用于抵扣其欠付租金等款項，該抵扣行為并非C公司依約履行支付租金的合同義務(wù)，故不能免除C公司此前的違約責(zé)任，C公司主張其通過保證金抵扣方式交納租金而不應(yīng)承擔(dān)逾期付款違約金缺乏事實依據(jù)，本院不予采信。

疫情反反復(fù)復(fù)，給小微企業(yè)帶來很大壓力，各級政府為幫助小微企業(yè)度過難關(guān)，出臺了相應(yīng)租金減免及免除違約責(zé)任的政策，但在適用這些政策的時候仍要加以注意。上海達(dá)必誠律師事務(wù)所周宇龍律師在此提醒：因“新冠”疫情影響無法正常營業(yè)的租戶，可以與房東溝通租金減免事宜，但在房東未明確回復(fù)確認(rèn)減免之前，應(yīng)視為合同條款未變更，租戶仍應(yīng)當(dāng)按照原合同約定繳納租金，否則需要承擔(dān)逾期繳納租金的違約責(zé)任。