文|潘永堂

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前備戰(zhàn)和進(jìn)軍地產(chǎn)代建的房企已有38家！

代建江湖熱鬧，但從格局看，目前僅有“三強(qiáng)勝出”。

綠城管理第一，中原建業(yè)第二，金地管理第三。

業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步展望，作為2018年才成立的后起之秀金地管理，因?yàn)檎驹诰奕思绨?，憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)、全國(guó)化布局、多業(yè)態(tài)、專業(yè)化以及集團(tuán)多產(chǎn)業(yè)協(xié)同作戰(zhàn)，未來(lái)金地管理有望繼續(xù)晉級(jí)！

也就是在近日，金地管理又有一件大事宣告，又是一張代建喜報(bào)！

金地管理——中標(biāo)深圳灣超級(jí)總部基地C塔項(xiàng)目全過(guò)程工程咨詢服務(wù)！

這是深圳未來(lái)的一個(gè)地標(biāo)項(xiàng)目！

這也是一次全球競(jìng)標(biāo)的超級(jí)項(xiàng)目！

未來(lái)它將是深圳“第三高”建筑，高度約395米，總建面達(dá)50萬(wàn)平米，總投資額預(yù)計(jì)160億，項(xiàng)目定位為集辦公、商業(yè)、酒店、文化、交通市政、公共服務(wù)等功能于一體的企業(yè)總部，未來(lái)這個(gè)深圳灣超總的C塔項(xiàng)目，將有望成為整個(gè)大灣區(qū)乃至全國(guó)超高層核心地標(biāo)建筑！

深圳第三高樓深圳灣超總C塔項(xiàng)目

不僅僅是深圳地標(biāo)性商辦。截止目前，金地商辦代建體量超150萬(wàn)方，投資規(guī)模超過(guò)300億，形成了廣州（新華保險(xiǎn)大廈），深圳（前海金融總部大廈、前海新華保險(xiǎn)大廈，深圳灣超總C塔、深信服科技大廈），上海（青浦新城商業(yè)綜合體）等三大一線城市連拓6大商辦代建的驕人成績(jī)，這在整個(gè)國(guó)內(nèi)代建市場(chǎng)可謂首屈一指。

金地商辦，名副其實(shí)是中國(guó)商辦代建市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊！

但事實(shí)上，商辦代建背后的金地管理卻是代建行業(yè)的“老兵新人”！

為何叫老兵新人？

核心是2006年金地就開始做商辦代建，但真正公司化運(yùn)營(yíng)是在2018年。金地管理成立至今剛滿3歲，但3年的成績(jī)單卻頗為厚實(shí)——金地管理在全國(guó)38位代建選手中迅速脫穎而出，布局近30座城市，累計(jì)管理面積超1000萬(wàn)平米、累計(jì)銷售貨值超700億，成為行業(yè)前三。

這讓地產(chǎn)總裁參考高度關(guān)注和好奇。

其一，代建賽道種類頗多，金地管理為何在門檻頗高的商辦代建發(fā)力？

其二，深圳灣超總C塔工程管理咨詢是全球招標(biāo)，金地管理憑什么勝出？

其三、商辦代建這個(gè)細(xì)分賽道，未來(lái)能夠持續(xù)做大、做強(qiáng)嗎？

其四，金地管理在商辦代建，在下一步什么大棋？

帶著這四個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，地產(chǎn)總裁參考專程采訪了金地管理總經(jīng)理蔡戈鳴、助理總經(jīng)理王欣。

代建市場(chǎng)上最常見(jiàn)的是住宅代建，至于商辦代建，玩家并不多！

為何玩家少？不是因?yàn)橘惖捞。匾氖情T檻高，大多企業(yè)能力不足！

其一，中國(guó)開發(fā)商過(guò)去幾十年都是住宅為主，即使涉及商辦也是零星進(jìn)入，很少有戰(zhàn)略性、主動(dòng)性去做商辦產(chǎn)業(yè)。

應(yīng)該說(shuō)，以前商辦產(chǎn)業(yè)大多是搭配住宅產(chǎn)生，很多開發(fā)商之所以介入商辦市場(chǎng)，并不是看好單一商辦市場(chǎng)，而是因?yàn)榇钆淠玫睾?，可?strong>用住宅現(xiàn)金流去覆蓋商辦物業(yè)。

其二，商辦產(chǎn)業(yè)更多以自持形式出現(xiàn)，這樣商辦產(chǎn)業(yè)屬于“長(zhǎng)期投資”。但更大的問(wèn)題是——中國(guó)金融系統(tǒng)缺乏類似商業(yè)辦公REITs，而且商辦項(xiàng)目建造很難獲取融資，比如即使是開發(fā)貸也很難獲取，再加上商辦投資周期過(guò)長(zhǎng)，所以開發(fā)商單純依靠自有資金去做商辦，商業(yè)模式會(huì)面臨巨大挑戰(zhàn)，也因此，中國(guó)大多開發(fā)商不愿意長(zhǎng)期持有商辦資產(chǎn)，不愿意主動(dòng)、戰(zhàn)略性去耕耘商辦產(chǎn)業(yè)。

以上也導(dǎo)致國(guó)內(nèi)專注商辦類的開發(fā)運(yùn)營(yíng)商數(shù)量較少，而目前在商辦物業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)形成一定規(guī)模、專業(yè)和品牌的開發(fā)商更多是綜合性住宅開發(fā)商，比如華潤(rùn)、萬(wàn)科、金地等規(guī)模型房企。

可以預(yù)見(jiàn)的是，專業(yè)型商辦開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，未來(lái)中短期依舊會(huì)相對(duì)缺乏。

專業(yè)玩家少，但商辦需求是存在的！

相對(duì)而言，住宅更多是解決居住，是to C模式，它與城市化率、人口數(shù)量有關(guān)；但商辦是To B模式，門檻更高，它的產(chǎn)業(yè)規(guī)模與速度，更大程度與中國(guó)經(jīng)濟(jì)、特別是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展好壞休戚相關(guān)。

如今，全球都在看多中國(guó)，21世紀(jì)更是中國(guó)的世紀(jì)。

一方面，未來(lái)中國(guó)將成為全球最大經(jīng)濟(jì)體，2035年也將進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家水準(zhǔn)，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在全球保持相對(duì)中高速的持續(xù)增長(zhǎng)，另一方面，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在升級(jí)，尤其中美貿(mào)易戰(zhàn)刺激以及2021年十四五規(guī)劃都指向一個(gè)趨勢(shì)，即中國(guó)正在加速度強(qiáng)化科技創(chuàng)新和金融創(chuàng)新、強(qiáng)化高端制造業(yè)研發(fā)生產(chǎn)……這也意味著未來(lái)中國(guó)大概率會(huì)培育孵化出一大批科技研發(fā)、生產(chǎn)制造、金融類大中型企業(yè)。

在這樣一種背景下，這些高端制造、科技研發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)企業(yè)的發(fā)展和壯大，也一定需要商業(yè)辦公空間載體去承載它們的發(fā)展！比如以深圳舉例，深圳就在近期吸引美團(tuán)科技總部落戶深圳龍華區(qū)，OPPO在深超總基地打造新總部，字節(jié)跳動(dòng)（抖音）在后海拿地，vivo在寶安拿地……大批高科技公司，紛紛深圳拿地。

那么商辦的問(wèn)題也來(lái)了。

各個(gè)一二線城市政府都在加強(qiáng)科技產(chǎn)業(yè)、高端制造研發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入。那么，作為政府方，如何能夠“招商吸引”和“留下”這些高科技企業(yè)？

應(yīng)該說(shuō)，除了稅收優(yōu)惠外，考慮到這些生產(chǎn)制造和科技研發(fā)企業(yè)最重要的生產(chǎn)資料其實(shí)是辦公場(chǎng)地，以前是廠房，現(xiàn)在是研發(fā)型的辦公場(chǎng)地，所以政府一般都會(huì)以一個(gè)較低地價(jià)定向給到這些科技、金融和高端制造企業(yè)。

以深圳為例，深圳基本上是以極其優(yōu)惠的地價(jià)定向給到這些科技企業(yè)，讓他們不用擔(dān)心在深圳高成本的運(yùn)作，無(wú)形中降低了他們的研發(fā)成本，使他們?cè)谑袌?chǎng)中更有競(jìng)爭(zhēng)力。

同樣金融類企業(yè)，由于保險(xiǎn)業(yè)吸收保費(fèi)現(xiàn)金、持有現(xiàn)金的成本是非常低的，那么金融類企業(yè)低成本進(jìn)入深圳，而后開發(fā)和出租深圳寫字樓，就可以持續(xù)獲取出租經(jīng)營(yíng)收益以及資產(chǎn)增值。

但更大的問(wèn)題是，無(wú)論是高科技公司，還是金融企業(yè)，過(guò)往公司宿舍、辦公樓的開發(fā)往往都是企業(yè)下屬的“基建部”，應(yīng)該說(shuō)，基建部建造在早期是可以滿足居住和辦公需求的，但如今商辦大樓，尤其是一二線城市核心區(qū)位進(jìn)行地標(biāo)性商辦開發(fā)，自身就幾乎不具備綜合開發(fā)和運(yùn)營(yíng)實(shí)力，而更多采取代建模式。

比如就在金地管理本次獲取深圳灣超級(jí)總部C塔項(xiàng)目時(shí)，就發(fā)現(xiàn)整個(gè)深圳超總30多個(gè)總部企業(yè)獨(dú)自開發(fā)的較少，更多是合作開發(fā)，更有9家就是完全采取代建或咨詢的模式。

商辦代建，未來(lái)一二線城市大有可為，這是需求側(cè)的趨勢(shì)。

而在供給側(cè)，商辦代建，不是所有房企都有能力介入。

核心在于商辦代建，是一種系統(tǒng)能力，是高門檻，這是大多專注住宅開發(fā)商無(wú)法跨越的門檻！

其一，商辦代建的產(chǎn)品定位、星級(jí)定位都與后期的經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)強(qiáng)相關(guān)，這就比單純住宅以個(gè)人為客戶，賣個(gè)地段和戶型、品質(zhì)相比，難度就高很多。比如在商辦代建中，金地管理就要求物業(yè)要前置到規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，反向根據(jù)后期運(yùn)營(yíng)、服務(wù)階段去要求設(shè)計(jì)優(yōu)化。類似沒(méi)有金地這種專業(yè)做過(guò)寫字樓開發(fā)和運(yùn)營(yíng)多年經(jīng)驗(yàn)，是沒(méi)有辦法做好寫字樓前期定位和策劃。

其二、施工難度比住宅高很多，尤其是深基坑。從開發(fā)難度而言，住宅工程技術(shù)難度極低，基本就是一層地下室，基本四、五米基坑就好。但商業(yè)寫字樓往往是一個(gè)狹窄小面積段地塊，類似地下車庫(kù)都是3層、5層，比如平安金融中心是5層地下室，基坑甚至下沉到30多米，這種深坑的施工管理風(fēng)險(xiǎn)往往是住宅地產(chǎn)的10倍到20倍風(fēng)險(xiǎn)。

其三，設(shè)計(jì)階段需要整合和溝通非常復(fù)雜的供應(yīng)商體系。相對(duì)住宅設(shè)計(jì)階段，可能一、兩個(gè)設(shè)計(jì)單位就能簡(jiǎn)單做好。但類似甲級(jí)寫字樓，往往需要20多家顧問(wèn)設(shè)計(jì)公司，比如需要結(jié)構(gòu)顧問(wèn)、機(jī)電顧問(wèn)、幕墻顧問(wèn)、商業(yè)策劃公司、商業(yè)平面設(shè)計(jì)公司、酒店顧問(wèn)公司、寫字樓策劃定位公司、文化定位公司……這些很多都是國(guó)際專業(yè)化顧問(wèn)公司，現(xiàn)實(shí)中如果只是業(yè)主基建部門去尋求合作，可能都不愿意接待，或者是提升1倍價(jià)格甚至2倍價(jià)格合作，核心在于基建部門對(duì)管理需求較大，與專業(yè)化顧問(wèn)公司溝通成本、磨合成本過(guò)高。

但反過(guò)來(lái)，這些國(guó)際顧問(wèn)公司與金地卻愿意以較低價(jià)格合作，同時(shí)在于過(guò)往金地合作過(guò)程中，能夠節(jié)省溝通時(shí)間、溝通效率、默契度高，最終能夠顯著加快項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)程。

其四，擁有成熟商辦運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)很重要。比如世界500強(qiáng)來(lái)中國(guó)租賃寫字樓就必須要求建筑的綠色節(jié)能LEED認(rèn)證，否則不允許租賃。但對(duì)大多中小開發(fā)商而言，建筑產(chǎn)品很難做到綠色星級(jí)認(rèn)證，而金地既往歷史就擁有30多個(gè)LEED認(rèn)證經(jīng)驗(yàn)。

除了以上商辦物業(yè)從前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)到后期經(jīng)營(yíng)招商、運(yùn)營(yíng)物業(yè)都需要全周期、全專業(yè)的能力和經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，不僅僅是經(jīng)驗(yàn)和能力，商辦寫字樓專業(yè)投入一般都是住宅項(xiàng)目的2到3倍，人才培養(yǎng)周期也更長(zhǎng)，而且人才各專業(yè)維度要求也更高，綜合來(lái)看，培育一個(gè)住宅設(shè)計(jì)經(jīng)理可能2年3年能完成，但寫字樓項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理如果沒(méi)有5年、6年很難合格！

事實(shí)上，今天政府雖然在土地價(jià)格上給予科技企業(yè)優(yōu)惠，但同時(shí)政府會(huì)要求科技企業(yè)后期的啟動(dòng)、開發(fā)節(jié)點(diǎn)，比如1年內(nèi)必須開發(fā)啟動(dòng)，2年內(nèi)必須形成50%開發(fā)量，這就自身基建部門、非專業(yè)商辦開發(fā)商者很難按時(shí)按質(zhì)完成。同時(shí)即使完成，后期科技企業(yè)的商辦物業(yè)的招租與運(yùn)營(yíng)也會(huì)出租承壓，導(dǎo)致整個(gè)運(yùn)營(yíng)低效，投入虧損。

所以，商辦代建，是大多房企創(chuàng)新的“禁區(qū)”！

商辦代建難度大，但為何金地管理要進(jìn)入商辦戰(zhàn)場(chǎng)，而且是戰(zhàn)略性進(jìn)入？

據(jù)說(shuō)，對(duì)于是否進(jìn)入商辦代建？金地管理成立之初第一年也經(jīng)過(guò)了激烈的思考。

2018年成立之初，金地管理最開始的判斷是做利潤(rùn)最高的住宅代建就好。至于商辦代建核心有所猶豫，核心是考慮到商辦代建太復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)太大，需要很高專業(yè)度，而且收費(fèi)相對(duì)住宅并沒(méi)有太多優(yōu)勢(shì)。所以初期金地對(duì)于商辦作為主營(yíng)業(yè)務(wù)是較為猶豫的。

比如說(shuō)，首先商辦代建對(duì)新公司來(lái)說(shuō)投入成本過(guò)高，以人工成本為例，招聘一個(gè)住宅設(shè)計(jì)師可能30萬(wàn)到40萬(wàn)，但如果商辦設(shè)計(jì)師可能需要60萬(wàn)到90萬(wàn)，而且商辦代建收費(fèi)模式，也短期很難有一個(gè)可觀利潤(rùn)。

但在2018到2019年經(jīng)過(guò)密集討論反思后，金地管理最終不畏艱難，堅(jiān)定進(jìn)軍商辦代建領(lǐng)域。

• 第一，商辦的品牌影響力和社會(huì)效應(yīng)非常好，是金字招牌！比如北京金地中心。

• 第二，做好商辦代建，能深度提升代建領(lǐng)域的金地專業(yè)化服務(wù)體系；

• 第三，商辦代建可以形成行業(yè)壁壘，形成多業(yè)態(tài)的組合優(yōu)勢(shì)。

比如未來(lái)核心一二線城市，純粹住宅的土地越來(lái)越稀少，很多都是以住宅、商辦甚至公建類的多業(yè)態(tài)混合搭配出現(xiàn)。考慮到商辦代建門檻較高，專業(yè)型選手相對(duì)缺乏，因此，委托方在決策時(shí)候，往往具有多業(yè)態(tài)代建優(yōu)勢(shì)的代建公司，會(huì)相對(duì)來(lái)說(shuō)更有優(yōu)勢(shì)，也更放心。

截止目前，老潘了解到，金地管理代建產(chǎn)品線已經(jīng)非常清晰。即分為居住類、商辦類、公建類三大產(chǎn)品線。其中

• 居住類主要是商品房和保障房；

• 商辦類主要是寫字樓、商場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園和長(zhǎng)租公寓；

• 公建類主要是醫(yī)院、學(xué)校和體育場(chǎng)館。

第四，商辦代建容易形成產(chǎn)業(yè)協(xié)同，與金地集團(tuán)旗下商辦開發(fā)、商業(yè)管理、寫字樓管理、產(chǎn)業(yè)公司、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司等形成1+1大于2的協(xié)調(diào)效應(yīng)。

比如金地管理早期在深圳坪山就是代建和住宅開發(fā)聯(lián)動(dòng)，即坪山金地網(wǎng)球中心（酒店、學(xué)校、體育場(chǎng)館）加上金地朗悅住宅項(xiàng)目，比如當(dāng)下很多政府出讓土地都是住宅與商業(yè)混搭，住宅與酒店混搭……金地管理本身多元化、多業(yè)態(tài)組合，就能形成綜合拿地優(yōu)勢(shì)。而且從政府方而言，尤其一些綜合業(yè)態(tài)代建，不會(huì)選擇高度聚焦的單一住宅開發(fā)商，而會(huì)尋找類似金地、華潤(rùn)、萬(wàn)科這樣綜合性業(yè)態(tài)布局且各業(yè)態(tài)扎實(shí)落地的企業(yè)。

同樣，作為深圳第三高樓的超級(jí)總部C塔，對(duì)開發(fā)商而言，要想在諸如深圳這樣一線城市的核心區(qū)位中心地段、重資產(chǎn)投資160億拿地開發(fā)，這是有較大挑戰(zhàn)的。

但如今金地管理作為輕資產(chǎn)服務(wù)商角色進(jìn)入，就不需要重資產(chǎn)投入，同樣可以品牌輸出，同樣可以在深圳地標(biāo)商辦建造運(yùn)營(yíng)服務(wù)中去并獲取相應(yīng)收入，這對(duì)金地開發(fā)在城市建設(shè)、更高維度的城市賦能也是一種貢獻(xiàn)。

商辦難，商辦代建更難。

自己會(huì)做，并不意味著自己會(huì)“教”

面向委托方，金地管理是商辦“賦能開發(fā)+體貼服務(wù)”！

那么問(wèn)題也來(lái)了，商辦代建門檻高、風(fēng)險(xiǎn)大，金地管理有何商辦基因、基因與系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，這也某種程度上決定了金地管理在商辦賽道能夠走多遠(yuǎn)。

其一，良好的商辦基因。應(yīng)該說(shuō)金地起家就是從商辦開始，即最早金地工業(yè)區(qū)開始，而后才進(jìn)入住宅超級(jí)藍(lán)海，但這些年金地一直沒(méi)有間斷做商辦開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，陸陸續(xù)續(xù)做到50多個(gè)商辦物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。比如最典型的是北京金地中心、深圳中心天元等。

其二，15年商辦代建經(jīng)驗(yàn)。其他房企很多都是這些年因?yàn)樯剔k搭售才零零星星做商辦開發(fā)，但對(duì)金地而言，從2006年做商辦開發(fā)，15年累計(jì)開發(fā)幾百萬(wàn)平米商辦。而且從分布而言，金地商辦在美國(guó)紐約和中國(guó)核心一二線城市都持有甲級(jí)寫字樓。

其三、背靠母公司金地集團(tuán)的綜合優(yōu)勢(shì)。

金地商辦管理不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗。尤其背靠金地集團(tuán)母公司，多元產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出，比如金地集團(tuán)旗下?lián)碛?strong>金地住宅開發(fā)（地產(chǎn)10強(qiáng)）、金地商置、穩(wěn)盛投資（房地產(chǎn)私募基金服務(wù)平臺(tái)）、金地物業(yè)（客戶滿意度行業(yè)前3）、金地教育、弘金地（文體）。

其中金地物業(yè)、金地穩(wěn)盛、金地威新產(chǎn)業(yè)均為行業(yè)前10強(qiáng)。

不僅僅是拿地的混搭產(chǎn)業(yè)協(xié)同，在單一商辦領(lǐng)域，金地在商辦整個(gè)全周期模塊也形成了綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

比如金地管理在做商業(yè)辦公代建時(shí)，可以整合金地穩(wěn)盛投資進(jìn)行配資代建，可以幫助缺乏招商經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)的委托方推薦專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商金地商置，可以在代建之后推薦金地物業(yè)進(jìn)行商辦物業(yè)的服務(wù)。反過(guò)來(lái)，金地集團(tuán)其他產(chǎn)業(yè)公司，也可以為金地管理推薦合作委托接洽、交流、合作。

以深信服商辦代建為例，這就是金地物業(yè)為金地管理推薦的拓展信息。核心是因?yàn)榻鸬匚飿I(yè)在服務(wù)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)委托方還有一塊土地，因此就推薦金地代建公司進(jìn)行接洽交流，最終金地管理憑借綜合優(yōu)勢(shì)贏得深信服商辦代建項(xiàng)目合作和信任。

應(yīng)該說(shuō)，金地集團(tuán)多產(chǎn)業(yè)的高頻協(xié)同是比較常見(jiàn)的，各個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊相互扶持、共同發(fā)展，這恰恰是今天綜合性房企所不太具備的企業(yè)特質(zhì)。核心因?yàn)榻鸬乇旧硎且患覂?nèi)外部強(qiáng)調(diào)合作共贏的公司，金地的價(jià)值觀、金地文化容易導(dǎo)致外部能夠合作共贏，內(nèi)部各產(chǎn)業(yè)也能相互扶持。

深圳灣超級(jí)總部基地的C塔項(xiàng)目，未來(lái)是深圳第三高樓，是地標(biāo)性建筑！

本次金地管理拿下深圳灣超級(jí)總部基地C塔商辦代建業(yè)務(wù)，可謂金地商辦代建一大里程碑事件，同時(shí)，這次中標(biāo)也有兩大開創(chuàng)新特征：

• 其一，以聯(lián)合體服務(wù)模式，即本次中標(biāo)是由金地管理攜手國(guó)內(nèi)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)咨詢界的權(quán)威機(jī)構(gòu)——廣州容柏生建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)事務(wù)所（簡(jiǎn)稱RBS），以聯(lián)合體形式進(jìn)行投標(biāo)；

• 其二，首例以商辦項(xiàng)目開發(fā)管理工程咨詢服務(wù)合作模式。

事實(shí)上，本次招投標(biāo)是全球招標(biāo)，金地管理面對(duì)諸如國(guó)際頂尖咨詢公司美國(guó)AECOM艾奕康、英國(guó)WSP科進(jìn)柏誠(chéng)等強(qiáng)有力的對(duì)手，這樣的勝出更加難能可貴。

同時(shí)，這次工程咨詢所服務(wù)的專業(yè)服務(wù)方“朋友圈”，幾乎都是全球各領(lǐng)域首屈一指的權(quán)威專家團(tuán)隊(duì)，比如方案設(shè)計(jì)為扎哈·哈迪德設(shè)計(jì)事務(wù)所，商業(yè)設(shè)計(jì)公司Lead8、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)事務(wù)所RBS、國(guó)際工程咨詢公司MVA弘達(dá)交通、專業(yè)工程顧問(wèn)公司W(wǎng)SP科進(jìn)柏誠(chéng)……金地管理要協(xié)調(diào)、管理、服務(wù)好這一群20個(gè)左右世界級(jí)商辦顧問(wèn)，為C塔項(xiàng)目完美交付落地，挑戰(zhàn)與壓力可謂不小。

加上C塔項(xiàng)目自身規(guī)模大、業(yè)態(tài)復(fù)雜、雙塔外立面形體及結(jié)構(gòu)復(fù)雜，超高層技術(shù)難度大等問(wèn)題，算是公建項(xiàng)目中較為繁復(fù)的一類，如何將“超能環(huán)集”設(shè)計(jì)效果完美落地，成為擺在業(yè)主單位面前的一大難題。

金地管理這一次如何能夠在全球競(jìng)標(biāo)和如此繁復(fù)公建獲得業(yè)主單位的認(rèn)可，今天復(fù)盤下來(lái)，核心是因?yàn)榻鸬毓芾砩剔k代建的4大優(yōu)勢(shì)。

其一、金地是品牌地產(chǎn)商，規(guī)模是地產(chǎn)10強(qiáng)，本身也在美國(guó)東西海岸開發(fā)運(yùn)營(yíng)很多地產(chǎn)項(xiàng)目，也因此，30多年地產(chǎn)開發(fā)，擁有了國(guó)內(nèi)國(guó)際共計(jì)1.7萬(wàn)億優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，本身就與本次C塔眾多全球頂級(jí)服務(wù)商有過(guò)多次合作，甚至10多年合作經(jīng)驗(yàn)，這也讓金地商辦在于20家左右商辦顧問(wèn)服務(wù)商有相對(duì)平等的話語(yǔ)權(quán)。

其二、金地管理?yè)碛?5年代建經(jīng)驗(yàn)?？偨Y(jié)了商辦項(xiàng)目開發(fā)管理咨詢體系，建立了設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工針對(duì)商辦類的資源體系，同時(shí)在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)技術(shù)形成了標(biāo)準(zhǔn)化體系，比如類似核心筒標(biāo)準(zhǔn)怎么排布，層高多少合適，空調(diào)和其它系統(tǒng)組合，幕墻的施工工藝和其他的技術(shù)化的體系……金地管理已經(jīng)系統(tǒng)化建立商辦開發(fā)的專業(yè)技術(shù)體系和資源體系。

其三，金地管理不僅有開發(fā)體系，更有服務(wù)體系。這是金地管理與其他商辦開發(fā)商所不同的。由于不像其他商辦老司機(jī)的事業(yè)部定位，純開發(fā)思維，金地管理是市場(chǎng)化、公司化、服務(wù)化思維，強(qiáng)調(diào)高度的客戶導(dǎo)向，真正分析客戶需求，雖然擁有甲方思維，但卻更有乙方服務(wù)做法，這也是本次業(yè)主選擇金地管理一個(gè)重要緣由。

事實(shí)上，本次競(jìng)標(biāo)選手很多都是有100多年歷史的全球咨詢公司，他們的咨詢業(yè)務(wù)規(guī)模遠(yuǎn)比金地管理多，但不同是金地管理站在業(yè)主維度去思考咨詢需求，即本次業(yè)主是一個(gè)國(guó)企平臺(tái)公司，對(duì)于開發(fā)復(fù)雜地標(biāo)綜合體急需借助外力，因此，迫切需求的是借助系統(tǒng)、成熟開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而不僅僅是單純工程咨詢經(jīng)驗(yàn)，而金地管理以及背后的國(guó)際化的金地本就是一個(gè)具有國(guó)際化視野和實(shí)操的專業(yè)項(xiàng)目管理方，同時(shí)金地在深圳正在開發(fā)的金地中心天元、金地工業(yè)區(qū)舊改的所合作的資源量級(jí)與本次C塔也是不相上下，整體管理經(jīng)驗(yàn)豐富成熟。

比如本次競(jìng)標(biāo)中，金地管理站在業(yè)主的角度，考慮到要整合全球20家左右首屈一指的商辦顧問(wèn)，將會(huì)面臨進(jìn)度失控、品質(zhì)無(wú)法保證、方案不接地氣等風(fēng)險(xiǎn)，那么業(yè)主的核心訴求就是需要一個(gè)強(qiáng)有力的抓手。

也因此，在述標(biāo)文件討論中金地管理團(tuán)隊(duì)內(nèi)部使用了一張單手放風(fēng)箏的圖片，形象的概括了本次招標(biāo)業(yè)主的核心訴求。

其中，風(fēng)箏就是類似“扎哈”方案設(shè)計(jì)，他們往往是極具前瞻和創(chuàng)意的，甚至是無(wú)法預(yù)估的，這有點(diǎn)像風(fēng)箏一樣放飛自我，而放風(fēng)箏的“那只手”就是業(yè)主本次想找的“抓手”，金地管理如何能成為業(yè)主的有力抓手，去確保方案、品質(zhì)、進(jìn)度、成本等都能在甲方期望的目標(biāo)下完成，成為了競(jìng)標(biāo)的關(guān)鍵，最終實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意的落地和成功交付。

其四，不僅僅是放風(fēng)箏的這只手，金地管理與全球咨詢顧問(wèn)和類似其他異地的競(jìng)標(biāo)同行而言，金地管理、乃至金地集團(tuán)都是一家總部在大灣區(qū)，深耕在大灣區(qū)的企業(yè)。作為專業(yè)的服務(wù)乙方之外，有時(shí)候甲方一個(gè)電話，金地管理可能20分鐘就已經(jīng)到達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)！

當(dāng)然20分鐘，專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)只是一個(gè)舉例，更重要的是金地管理與其他商辦選手相比，有強(qiáng)大的服務(wù)能力，服務(wù)體系，服務(wù)資源可以全方位、高效滿足甲方需求。

應(yīng)該說(shuō)，金地管理，不僅僅在在商辦代建領(lǐng)域成為行業(yè)領(lǐng)頭羊，更在整體經(jīng)營(yíng)上也成為中國(guó)代建行業(yè)前三，這背后是金地管理系統(tǒng)的能力。

更值得強(qiáng)調(diào)的是，金地管理的蛻變，不僅在硬件上實(shí)現(xiàn)了其自身開發(fā)體系、專業(yè)體系、人才體系的標(biāo)準(zhǔn)化，更重要的是金地管理在軟件、在思維方式、行動(dòng)準(zhǔn)則、服務(wù)意識(shí)上實(shí)現(xiàn)了從甲方到乙方的全面轉(zhuǎn)變。后者的難度甚至更大。

今天3歲的金地管理，正在萬(wàn)億代建藍(lán)海賽道中，加速度奔跑！