本周二，《麗莎說(shuō)案》繼續(xù)帶大家看看房產(chǎn)糾紛案。在英國(guó)當(dāng)房東的莎粉們肯定對(duì)HMO群居出租房不陌生了。假如您要開(kāi)展HMO的租賃生意，成為一名HMO房東之前，您必須要申請(qǐng)HMO房東執(zhí)照。在沒(méi)有執(zhí)照的情況下出租HMO房，這是一種嚴(yán)重的違法行為，可能會(huì)導(dǎo)致無(wú)限的罰款。最常見(jiàn)的是賠償租客一年的租金。本期說(shuō)的案子：Cobb
and others v Jahagir，租客就抓住了房東沒(méi)有辦理HMO執(zhí)照的把柄。他們退租后，立刻向法院提出索賠，讓房東賠償過(guò)去一年多的所有租金。這個(gè)故事有點(diǎn)曲折，由于一級(jí)法院的失誤，這位房東差點(diǎn)就成功躲開(kāi)高額賠償了。沒(méi)想到，五名租客不罷休，繼續(xù)上訴爭(zhēng)奪回權(quán)益。Nayyer先生在倫敦Streatham
Hill的Downton大道購(gòu)買(mǎi)了一套房子——這是一棟三層樓的四居室半獨(dú)立式房屋。2017年，他搬出去和女兒Saira一起生活。隨后，Nayyer先生聘請(qǐng)一家房屋中介公司（Focus
Properties）來(lái)負(fù)責(zé)管理和出租這一套房產(chǎn)。2017年8月，該公司把整個(gè)房屋出租給了五個(gè)租客。最初簽的租期為一年，后來(lái)，在2018年8月19日起又續(xù)租一年，租金為每月3,300英鎊。租賃協(xié)議規(guī)定，租戶不得轉(zhuǎn)租或放棄對(duì)該房產(chǎn)的占有或讓任何其他人居住的約定。2018年9月至2019年2月期間，租客之一Herring先生搬出了房子并轉(zhuǎn)租了他的房間，在2019年2月至8月期間，Cooke女士也搬出并轉(zhuǎn)租了她的房間。租客們說(shuō)，這些轉(zhuǎn)租是在中介公司同意下進(jìn)行的。然而，這事情似乎沒(méi)有通知房東Nayyer先生。總之，他是不知道的。租約的第二年于2019年8月結(jié)束。到了年底，這些租客們都搬走了。在這期間，他們突然聽(tīng)說(shuō)了一件事情，房東Nayyer需要從當(dāng)?shù)刈》抗芾砭帜抢锷暾?qǐng)HMO許可證，才可將房子作為HMO進(jìn)行出租。然而，當(dāng)他們?cè)儐?wèn)倫敦蘭貝斯區(qū)時(shí)，他們被告知該套房產(chǎn)并沒(méi)有申請(qǐng)或沒(méi)有獲得任何HMO許可證。2020年10月20日，他們向英國(guó)法院申請(qǐng)了租金償還令。
這五名租客指出，該房屋符合《2004年住房法》第254條關(guān)于HMO的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)試：這套出租房由一個(gè)居住單位組成，由五個(gè)獨(dú)立的家庭居??；沒(méi)有一個(gè)居住者住在其他地方，在每個(gè)案例中，該房屋是他們的主要住所；他們沒(méi)有一個(gè)人將該房屋用于居住以外的任何目的；他們各自支付租金并分享該房屋的設(shè)施。原告還說(shuō)，該房屋符合2006年和2018年《多人居住房屋許可（英格蘭）令》規(guī)定的許可標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樗且粋€(gè)三層樓的房產(chǎn)，出租給五個(gè)沒(méi)有關(guān)系的人。因此，由于該房屋沒(méi)有按照法律要求申請(qǐng)HMO證書(shū)。他們要求償還截至2019年8月19日的一年中支付的租金，總額為39,580英鎊。該租金總額在租客之間分?jǐn)?，每?,916英鎊。當(dāng)時(shí)，法院還進(jìn)一步要求他們提供更多文件，擴(kuò)大申請(qǐng)理由，包括在任何聽(tīng)證會(huì)上提供證據(jù)的證人姓名，以及他們的證據(jù)簽名和日期聲明等等。該指示還警告說(shuō)：“法庭可以拒絕聽(tīng)取沒(méi)有按照上述指示提供聲明的任何證人的證據(jù)"。后來(lái)，他們根據(jù)指示，提供了長(zhǎng)達(dá)5頁(yè)的文件，提供了所稱(chēng)最新的全部細(xì)節(jié)。不過(guò)，在這個(gè)時(shí)候，他們并沒(méi)有提及：在出租期間，他們有“分租”給其他人的情況。隨后，Nayyer先生也在2020年11月29日提交了一份案件陳述和證人陳述。他承認(rèn)，該房屋確實(shí)是一個(gè)HMO，房子沒(méi)有被許可，也沒(méi)有提交許可申請(qǐng)。然而，他解釋說(shuō)，他把房子的出租工作交給了出租機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)應(yīng)該負(fù)責(zé)任何法律和/或合規(guī)要求。因此，他要依靠相關(guān)的法定條款為自己辯護(hù)，他是有合理的理由在沒(méi)有許可證的情況下控制或管理HMO的，因?yàn)樗阉械氖虑槎冀唤o了管理代理人來(lái)安排。Nayyer先生還稱(chēng)，在租客提交的證據(jù)里，有一筆來(lái)歷不明的轉(zhuǎn)賬記錄。申請(qǐng)書(shū)所附的銀行對(duì)賬單顯示，在這一年中，有12筆租金支付給了代理人。對(duì)賬單還顯示每個(gè)租客都向Cobb女士的銀行賬戶支付了一些款項(xiàng)。從報(bào)表上雖然看不出每個(gè)承租人在這一年中向Cobb女士支付了多少錢(qián)，但可以看出至少有一個(gè)不是這幾個(gè)租客的人在這一時(shí)期向Cobb女士支付了租金。“我從證據(jù)里發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，Cobb女士向中介支付了39,580英鎊，然而，在證據(jù)單上，這些承租人只向Cobb女士支付了11,700多英鎊。我猜測(cè)除了登記的租客之外，還有很多人一直住在該處。"也就是說(shuō)，這些上訴人已經(jīng)做出了違約合約的行為。Nayyer先生想通過(guò)這一點(diǎn)為自己辯論。
最后，他們的上訴成功了。高級(jí)法院同意原告（上訴人）的觀點(diǎn)。據(jù)法院資料顯示，一級(jí)法院在做出該審判的時(shí)候主要認(rèn)為，如果他們?cè)试S原告提供新的證據(jù)會(huì)對(duì)被告不公平，因?yàn)樵撟C據(jù)對(duì)HMO無(wú)證罪行帶來(lái)至關(guān)重要的影響。按照這樣的邏輯，一級(jí)法院必須要調(diào)查那些被占用人的身份或占用的時(shí)間，才能確信該房屋是否屬于HMO無(wú)證出租房？然而，房東（被告）早已在證詞中承認(rèn)在整個(gè)租賃期間房子是一個(gè)HMO的事實(shí)，他同時(shí)也承認(rèn)沒(méi)有申請(qǐng)相關(guān)執(zhí)照的事實(shí)。也就是說(shuō)，被告已經(jīng)承認(rèn)了他是“無(wú)證經(jīng)營(yíng)“HMO房子，原告根本不需要再提出任何證據(jù)來(lái)證明這個(gè)事實(shí)。因此，在審議的部分時(shí)間內(nèi)，占用該房屋的一些人是分租戶，而不是被告的直接租戶，這與申請(qǐng)所依賴(lài)的罪行無(wú)關(guān)。一級(jí)法院認(rèn)為占用者的身份對(duì)是否和何時(shí)犯下任何罪行的問(wèn)題至關(guān)重要，這是錯(cuò)誤的。高級(jí)法院最終撤銷(xiāo)了一級(jí)法院的審判結(jié)果，所有費(fèi)用命令需要撤銷(xiāo)。最后，該申請(qǐng)將重新發(fā)回一級(jí)法院，由不同的小組進(jìn)行審理。高級(jí)法院認(rèn)為，如果確認(rèn)房東犯了罪，應(yīng)該償還相關(guān)賠償。
案卷說(shuō)起來(lái)很復(fù)雜，但簡(jiǎn)單的理解就是：事實(shí)擺在那里，該出租房確實(shí)是一個(gè)HMO出租房，房東也確實(shí)自己是無(wú)證經(jīng)營(yíng)。那么，不管他的租客是誰(shuí)，是否違約，都和“無(wú)證經(jīng)營(yíng)HMO“的罪行沒(méi)關(guān)系。一級(jí)法院的審判顯然是對(duì)承租人來(lái)說(shuō)是不公平的。麗莎認(rèn)為，該案件可以再一次給房東以及租客帶來(lái)新的提醒。對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，還是那一句老話，一定要熟讀英國(guó)法律。假如您要經(jīng)營(yíng)多人出租房產(chǎn)，必須要提前查清楚是否需要申請(qǐng)HMO執(zhí)照。如果需要的話，您必須要遵守相關(guān)的法律職責(zé)。即使您把房產(chǎn)交給中介公司全權(quán)管理了，一旦涉及無(wú)證出租，您作為房產(chǎn)的所有人，也是需要負(fù)責(zé)的。我們?cè)谥耙矆?bào)道過(guò)英國(guó)高等法院審理的案子《Aytan
and others v Moore and others》，該案件的房東也是聘請(qǐng)了中介公司來(lái)管理房產(chǎn)，可法官最終還是要求房東全權(quán)負(fù)責(zé)，償還租客12個(gè)月的全部租金。對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，當(dāng)您發(fā)現(xiàn)房東有任何違規(guī)行為，您要相信自己站在有利的位置。所以，在聘請(qǐng)律師的初期階段，您必須要老實(shí)向律師告知所有事實(shí)以及提供所有證據(jù)。這樣的話，您的代表律師就了解整個(gè)過(guò)程，從中幫助您找到有利論點(diǎn)。如果您不提前說(shuō)，律師后期才發(fā)現(xiàn)，很有可能把您推到不利的處境。正如本案一樣，如果這些承租人在前期已經(jīng)提供了所有資料，他們不必進(jìn)入上訴環(huán)節(jié)，很有可能很快就可以拿到賠償金了。好了，本期《麗莎說(shuō)案》就到這里。我們下一期再見(jiàn)。如果您正在出租房產(chǎn)，并有HMO證相關(guān)的事情，請(qǐng)進(jìn)一步聯(lián)系麗莎律師行房產(chǎn)部門(mén)律師團(tuán)隊(duì)。我們的律師在處理這些證據(jù)上面有著多年的經(jīng)驗(yàn)，可以為您提供建議。
今天的文章就到這邊，如果您對(duì)于文章內(nèi)容，或者其他英國(guó)法律方面，有任何疑問(wèn)，都可以進(jìn)一步咨詢(xún)麗莎律師行。
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