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上篇我們重點講了房東如何預防“租客拖欠租金”以及租客拖欠租金之后的一般處置辦法（催租保留證據(jù)+換鎖，停水停電等），那么上篇有1個問題遺留——如何合理處置“租客物品”？
本篇主要向大家介紹，如何合理處置“租客物品”，以及對于租客拖欠租金之后，一般的處置辦法都無效之后，作為房東，我們應該怎么辦呢？
1.租客物品清點見證
這里建議鎖可以換（停水停電，換密碼鎖等），但是對于租客的個人物品的整理，建議找居委會或村委會的工作人員、或者左鄰右舍對自己清理物品的行為進行見證（這里的見證包括拍照，錄視頻），如果有認識相關的律師朋友，也可以通過找律師更好（原因下面會解釋）
這里可能出現(xiàn)的問題：
首先，房東通過見證處理也面臨侵犯租客合法權利的風險；其次，大家本著多一事不如少一事的心態(tài)，不熟悉的人可能不愿做見證；然而如果要求熟人（包括居委會或村委會）作見證，又因雙方可能存在“利害關系人”的嫌疑。所以私人見證使用在這個場景之下的證據(jù)效力較低，但是即使到時候出現(xiàn)糾紛，房東在處理租客物品的相關事宜上，比起房東私自處理租客屋內物品的行為在程序合法性上還是好很多。如果這里通過找律師做第三方見證，基本不存在“利害關系人”的嫌疑，房東可根據(jù)自己的實際情況，合理選擇見證人。
2.機構公證
不同地方的公證機構對騰房的公證所要求的條件是不一樣的。一些地方的公證處只要求業(yè)主提供房產證明和租賃協(xié)議就可以。
但也有一些地方要求比較嚴格，根據(jù)《中國公證員協(xié)會關于辦理保全證據(jù)公證的指導意見》第17條，額外提出兩個硬性要求：一是房屋租賃協(xié)議中明確約定了在租客逾期不繳納租金的情況下，業(yè)主可以搬走（處置）出租屋內的物品；二是房屋租賃合同事先進行了公證。
根據(jù)上面的分析得知，公證在有一些地方行不通。除此之外，必須明確的是進行公證會產生一筆不小的費用。
3.報警
當遇到租客不交房租玩失蹤的時候，碰到極端租客，很多房東會向當?shù)嘏沙鏊鶊缶?。?b>是房東報警的理由不建議是“拖欠租金”，派出所會主張這屬于民事經濟糾紛”，很多派出所建議房東向法院起訴。
那么房東要以什么事由報警，派出所受理的可能性更大呢？
因之前租賃合同約定，租客拖欠租金X日，合同自動解除失效，“租客”的身份也已經不是“租客”，作為房東，你有權利接觸合同并且拒絕將房屋繼續(xù)租給他們，所以建議房東向派出所報警的事由為：”非法侵入他人住宅，或者以盜竊非法入侵民宅個人財產損壞為理由要求公安警察介入，這樣派出所基本都會受理。
當然，即使房東通過以上手段向派出所報警，但不同的派出所處理方向也不同，大致有兩種：
第一種，理想狀態(tài)，派出所接警后，通過核對房東的產權證書和租賃協(xié)議，確認報警事項屬實的，民警會配合房東搬出出租屋內的物品并進行封。同時，為避免事后的糾紛，警察會用執(zhí)法記錄儀對處理過程全程進行錄像。
第二種，報警之后，派出所受理之后，但現(xiàn)場了解之后，派出所仍認為房東所涉事項為普通民事糾紛，建議房東直接向法院起訴。又或者派出所主張房東的出租屋沒有及時進行租賃備案，所以不進行干涉甚至對房東進行處罰。為防止這種情況，建議房東在房屋出租后及時進行備案。備案之后，社區(qū)會隔一段時間就會重新確認出租屋內的租客的居住情況，如果租客留下物品，失蹤不見，所在區(qū)域片警也可以提早提醒房東進行處理。是否進行備案，房東應根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進行權衡選擇。
4.訴訟
如果以上都行不通，房東只能向法院起訴要求解除合同。
這里有2點要注意：①我國《民法通則》第136條第三項規(guī)定：延付或拒付租金的，訴訟時效期間為1年。
②實際的整個訴訟過程，完整走完基本至少要1年，建議房東先書面催租，以發(fā)律師函的形式通知租客，對租客也有一定的威懾作用，不管是以上的哪種情況，拒絕支付租金、拒絕離開等等，都建議首先通過書面的方式，用律師函來催促租客支付所欠租金，注明期限并且明確告知如果仍然不支付拖欠款項就會開始走法律程序。
其次申請法院先予執(zhí)行，即法院受理后，因訴訟流程走完期限比較長，可以向法院申請先予執(zhí)行，準備好相關材料和證據(jù)，向法院申請，要求對方在規(guī)定時間內搬離，如果法院立案后認為可以成立的，對方在規(guī)定期限內沒有搬的，法院可以強制執(zhí)行。
缺點：這樣不僅增加了費用（立案費+律師費），還牽扯大量的時間和精力。房東根據(jù)實際情況來權衡，碰上極端的租客，也不得這樣做，又或者拖欠的租金數(shù)額較大，同時租約合同中也明確寫了關于租客違約至少付租金的X倍，說白了就是打這場官司，雖然費心費力，但除了租客應該付的租金之外，你還能額外得到應有的賠償。
這中間的時間精力金錢如何權衡，房東根據(jù)實際情況自己把握。
總結：①租客拖欠租金，最重要的是租前預防，租前的預防：重點租客的篩選，關于租客篩選，對于租客的信息盡量多方位的了解，租約合同中關于租客違約細則的約定；關于篩選租客，或者遇到此類拖欠租金的事項，
另外房東如果通過中介找租客，盡量找大些的信用好的中介，這樣出現(xiàn)問題之后，中介也會積極協(xié)助，一些小中介，可能連租客的身份證信息都不會留。
也可以去”E房東”app去找租客或者去投訴租客，E房東APP相比58、趕集的優(yōu)點主要在于，租客信息都是經過平臺認證的，有被房東投訴過的租客，都會在平臺有記錄，不會被系統(tǒng)推薦；缺點：找租客的效率嘛，一般得3周以上；
②租后處理，口頭催租＞換鎖（斷水斷電等）＞報警＞見證＞訴訟，以上是一般應對拖欠租金的優(yōu)先級順序，在實踐中，建議房東根據(jù)實際情況來選擇，但切記與租客交涉，不慫但也不要沖動，但也盡量避免正面沖突。
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