在1月份發(fā)行45億元債券之后，5月21日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱“恒大地產(chǎn)”）在深交所公告稱，將于5月22日發(fā)行不超過人民幣40億元（含40億元）債券，本期債券的詢價(jià)區(qū)間為4.9%-6.9%，期限為3年期，附第2年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。
對(duì)于募集資金的用途，恒大地產(chǎn)公告稱，本期債券募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬用于償還到期或回售的公司債券。
頻繁發(fā)債的背后是2019年凈利潤的大幅下滑和盈利能力的弱化。2019年，恒大地產(chǎn)凈利潤同比下滑超40%，毛利率亦下降明顯。
負(fù)債近1萬5千億元，受限制資產(chǎn)近4300億元
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末、2018年末及2019年末，恒大地產(chǎn)負(fù)債總額分別為13,113.87億元、 13,133.13億元及14,810.89億元。其中，流動(dòng)負(fù)債占比逐步攀升，過去三年，恒大地產(chǎn)的流動(dòng)負(fù)債分別為9,715.49億元、10,275.78億元及11,652.41億元，占負(fù)債總額的比重分別為74.09%、78.24%和78.67%。
（來源：公司公告）
對(duì)于逐步攀升的負(fù)債總額和流動(dòng)負(fù)債，恒大地產(chǎn)在募集說明書中表示，在報(bào)告期內(nèi)公司采取積極的經(jīng)營策略，充分利用財(cái)務(wù)杠桿拓展業(yè)務(wù)，不斷拓寬融資渠道，通過短期銀行借款、長期銀行借款、信托融資等多元化融資渠道支撐業(yè)務(wù)的高速增長。
從負(fù)債率來看，截至2017年末、2018年末及2019年末，恒大地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為83.52%、80.30%和79.57%，始終處于較高水平。
恒大地產(chǎn)稱，公司通過引進(jìn)戰(zhàn)略投資者優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，減少資本支出，近三年資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)下降。如果公司持續(xù)融資能力受到限制，或未來若房地產(chǎn)行業(yè)形勢和金融市場等發(fā)生重大不利變化，較大規(guī)模的有息債務(wù)將使公司面臨一定的資金壓力。
從債務(wù)情況來看，截至2019年末，公司總債務(wù)為7,264.82億元，同比增長 8.50%，期末凈負(fù)債率為 144.20%，仍處于較高水平。
就債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)而言，短期債務(wù)在總債務(wù)中占比較高，2019 年末，恒大地產(chǎn)短期債務(wù)占總債務(wù)的比重為64. 33%，其債務(wù)期限結(jié)構(gòu)有待改善。截至2019 年末，平均加權(quán)融資成本為 8.99%，同比增長 0.86 個(gè)百分點(diǎn)。
中誠信認(rèn)為，恒大地產(chǎn)的短期債務(wù)占比較高，面臨一定再融資壓力，貨幣資金及經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流對(duì)短期債務(wù)的保障不足，加之貨幣資金受限部分金額較大，公司面臨再融資壓力。
此外，值得關(guān)注的是，截至2019 年末，恒大地產(chǎn)受限制資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)達(dá)4,299.35 億元，受限制資產(chǎn)主要是直接為金融機(jī)構(gòu)借款設(shè)定抵質(zhì)押擔(dān)保的資產(chǎn)，占同期總資產(chǎn)的比重為23.10%。
不僅如此，除上述受限資產(chǎn)外，恒大地產(chǎn)還存在以1883 億元子公司股權(quán)質(zhì)押融資的情形，一定規(guī)模的受限制資產(chǎn)在后續(xù)融資以及資產(chǎn)的正常使用方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
凈利潤同比下滑超40%，盈利能力惡化
從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，2019年，恒大地產(chǎn)的盈利能力惡化明顯，2019 年毛利率同比下滑 8.31個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤同比下滑 40.66%。且平均總資產(chǎn)回報(bào)率、加權(quán)平均凈資產(chǎn)回報(bào)率均較2018和2017年下滑明顯，尤其是加權(quán)平均凈資產(chǎn)回報(bào)率不足2018年的一半。
（來源：公司公告）
同時(shí)，恒大地產(chǎn)2019年的凈利潤率也低于碧桂園、萬科企業(yè)和融創(chuàng)中國。
經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額波動(dòng)較大也是恒大地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)之一，2017年至2019年，恒大地產(chǎn)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額分別為-783.98 億元、1,346.55 億元及208.03 億元。
對(duì)此，恒大地產(chǎn)認(rèn)為，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)屬于資金密集型業(yè)務(wù)，建設(shè)周期長，項(xiàng)目前期土地購置、建安投入與銷售回款存在一定的時(shí)間錯(cuò)配。2019年經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流同比下降明顯，主要系銷售回款能力減弱、土地支出增多等因素影響。
同時(shí)，中誠信分析稱，截至2019 年末，恒大地產(chǎn)的預(yù)收款項(xiàng)為1,300.08 億元，對(duì)未來收入結(jié)轉(zhuǎn)的保障較弱。
中誠信還在評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，由于盈利規(guī)模波動(dòng)影響，近年恒大地產(chǎn) EBITDA 對(duì)債務(wù)本息的保障能力亦呈現(xiàn)較大波動(dòng)；同時(shí)，公司手持貨幣資金部分受限規(guī)模較大，對(duì)短期債務(wù)的覆蓋能力持續(xù)弱化，經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流對(duì)債務(wù)本息的覆蓋程度相對(duì)較弱。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末、2018年末及2019年末，恒大地產(chǎn)的貨幣資金分別為2,667.48億元、1,750.78億元和1,780.52億元，占總資產(chǎn)的比重分別為16.99%、10.70%和9.57%，成逐年下降趨勢。
房地產(chǎn)向來是資金密集型產(chǎn)業(yè)，恒大地產(chǎn)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入資本競爭時(shí)代，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭的升級(jí)，資本實(shí)力將成為企業(yè)競爭的主導(dǎo)因素。未來房地產(chǎn)企業(yè)需要有良好的融資能力和經(jīng)營業(yè)績才能獲得資本市場的認(rèn)同，進(jìn)而構(gòu)成資本市場的良性循環(huán)。因此具有較強(qiáng)融資能力和資本運(yùn)營能力的房地產(chǎn)企業(yè)將在競爭中處于優(yōu)勢。
對(duì)于未來的發(fā)展趨勢，恒大地產(chǎn)表示，將結(jié)合自身優(yōu)勢，積極推動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，堅(jiān)持低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”的發(fā)展模式。
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