當(dāng)下，中國旅游地產(chǎn)高歌猛進，不少企業(yè)紛紛殺入這一片“藍海”。伴隨著旅游地產(chǎn)的崛起，項目同質(zhì)化、有效供給不足、結(jié)構(gòu)性突出等問題也浮出水面，中國人度假需求外溢的趨勢愈加明顯。
這一問題產(chǎn)生的根源在于開發(fā)商并沒有捕捉到旅游的本質(zhì)，而是隨大流，按照住宅開發(fā)的思維推進旅游地產(chǎn)的發(fā)展。在競爭白熱化時代，旅游地產(chǎn)想要脫穎而出，就必須定好位、不斷地進行模式和產(chǎn)品創(chuàng)新。
何為旅游地產(chǎn)？按照其定義，所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目，可稱為旅游房地產(chǎn)。
較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。
隨著居民生活水平的提高、旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速增長，我國旅游地產(chǎn)也呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展之勢。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國完成旅游投資3018億，其中旅游地產(chǎn)投資1032億元，創(chuàng)歷史新高。
據(jù)世界旅游組織預(yù)測報告稱，預(yù)計到2020年，中國將至少有20%的中產(chǎn)家庭購置旅游商業(yè)經(jīng)營、度假類不動產(chǎn)物業(yè)用于投資理財和休閑度假。按每戶50萬元資產(chǎn)計算，旅游地產(chǎn)私人投資需求規(guī)模保守估計將達到40萬億元。
因此，旅游地產(chǎn)也被視為繼住宅、商業(yè)之后的下一個“風(fēng)口”。 瞄準(zhǔn)這一商機，一些國企、私企一窩蜂上馬旅游地產(chǎn)項目就不難理解了。
據(jù)調(diào)查，截至2014年底，全國已有5324個企業(yè)涉足旅游地產(chǎn)。2015年中國新增的736個旅游地產(chǎn)項目中以房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)約占80%，且以萬達、碧桂園、恒大、綠地、新華聯(lián)、萬科、中弘等大型房企為主。
但玩旅游地產(chǎn)，你真的有那個智商嗎？
別看現(xiàn)在旅游地產(chǎn)市場興旺，但一些問題也層出不窮。相對于旅游地產(chǎn)項目的總數(shù)，成功的案例則較少，造成了人力物力的巨大浪費和生態(tài)環(huán)境的破壞。一些打著“旅游地產(chǎn)”旗號的項目甚至淪為'鬼城”、“死城”。
著名旅游和經(jīng)濟管理專家魏小安甚至警告后來者，中國旅游市場存在七大泡沫：一是市場泡沫、二是投資泡沫、三是工作泡沫、四是數(shù)據(jù)泡沫、五是規(guī)模泡沫、六是互聯(lián)網(wǎng)泡沫、七是認識泡沫。
具體而言，中國旅游地產(chǎn)存在項目同質(zhì)化、片面追求規(guī)?；?、有效供給不足、結(jié)構(gòu)性突出等問題。
首先，國內(nèi)旅游投資超過1萬億元，開發(fā)商跟風(fēng)擴大投資，形成泡沫。比如，某個企業(yè)建設(shè)某一個島，號稱投資1600億，第一天開盤賣122億，據(jù)說創(chuàng)造世界吉尼斯記錄，大家一窩蜂地跟上，項目同質(zhì)化嚴重，最后形成一片“紅?！薄?/span>
其次，在GDP至上的指揮棒下，開發(fā)商片面追求規(guī)模沖動，部分政府官員好大喜功，什么事情都要求做到多少數(shù)字，投資商貪大求洋。
比如，國家要求搞一個旅游廁所，要求做到3萬~5萬個。建設(shè)一個項目，開發(fā)商不好意思開口說投資30億，一般會說投到100多億。
最后，旅游市場有效供給不足、結(jié)構(gòu)性問題突出。在供給方面，表現(xiàn)為城市休閑空間嚴重不足、度假產(chǎn)品不足，導(dǎo)致度假需求外溢。
另外，黃金周造成短期之內(nèi)的供給不足，也造成了一系列的誤區(qū)，比如認為景區(qū)還要大投資、停車場還要擴容，按照高峰制配制旅游資源多半會形成結(jié)構(gòu)性突出的問題。
受宏觀環(huán)境以及自身定位局限的雙重影響，不少旅游地產(chǎn)項目危機四伏、舉步維艱，就連聞名全國的華僑城也不例外。
據(jù)筆者了解，以“旅游+地產(chǎn)”為代表的華僑城近年來就受到嚴重挑戰(zhàn)，其旅游業(yè)務(wù)起色不大。2015年，華僑城房旅游綜合業(yè)務(wù)對營業(yè)收入的貢獻比重由2013年的49.46%降至38.41%，毛利率也由49.39%降至42.51%。
所以，開發(fā)商在前瞻旅游地產(chǎn)藍海的同時，還要警惕“紅?！?，避免成為被淘汰的那一個。
但令我擔(dān)心的是，中國開發(fā)商在做旅游地產(chǎn)項目時還存在三大誤區(qū)，包括思維過于陳舊、缺乏對投入產(chǎn)出的認識、主題過于多元化等，這些誤區(qū)使得這些項目裹足不前，遑論什么成功了。
1.開發(fā)商對旅游地產(chǎn)的了解還不夠深入，還是帶著做住宅、商業(yè)的理念、專業(yè)經(jīng)驗?zāi)Ｊ皆谧雎糜蔚禺a(chǎn)開發(fā)。
實際上，住宅和旅游是截然不同的兩個產(chǎn)品，前者是人們?nèi)粘Ｉ畹谋貍淦?，旨在提升人們的生活質(zhì)量；后者是人們生活質(zhì)量提升以后的消費品，是為了完成老百姓內(nèi)心里面的某種精神需求。
兩種不同的產(chǎn)品，怎么可以用同樣的理念、專業(yè)、經(jīng)驗、模式來做呢？中國大部分開發(fā)商都沒有認識到這個問題，成都都江堰“青云階”項目便是一個例子。
都江堰青城山是舉世聞名的道教發(fā)源地，自2007年開始，全國許多重量級的開發(fā)商先后搶灘登陸，高端別墅、類別墅等產(chǎn)品層出不窮，產(chǎn)品質(zhì)量在國內(nèi)都是數(shù)一數(shù)二的。
但令人迷惑的是，開發(fā)商因該區(qū)域只能以度假產(chǎn)品為住，故各種配套設(shè)施如醫(yī)院、學(xué)校等都被忽略，但他們又重金打造產(chǎn)品的居住功能。
但無論開發(fā)商如何絞盡腦汁，2012年青城山項目的全年銷售總額只有5.1億元，遠不如其他城市一個項目的銷售額。
按理說，青城山交通方便、氣候適宜，但銷售卻如此慘淡。原因在于開發(fā)商思維混亂，導(dǎo)致各個項目定位錯誤。
在這些廣告中，有人賣青城山，有人賣高爾夫，有人賣溫泉，有人賣交通，但是沒有人在賣真正的度假生活。
政府對青城山的規(guī)劃是度假旅游，市場對青城山的認識也是避暑度假，各個開發(fā)商的開發(fā)思路卻不約而同地指向居住產(chǎn)品，結(jié)果只能“慘不忍睹”。
經(jīng)過我們的診斷，青城山項目要獲得市場認可，就必須徹底拋棄做居住的開發(fā)思路，只能將項目定位于度假產(chǎn)品。
“青云階”案例告訴我們，如果項目定位錯了，即便你在產(chǎn)品上下再多工夫、投入再多資金，做再好的設(shè)計和裝修都于事無補。方向錯了，根本就錯了。項目定位決定著項目的成敗。
我認為，旅游并非是“到此一游”，而是“或者放下壓力，或者找回純真，或者共聚天倫，或者探尋生活的真正意義。
與之相對應(yīng)，一旦項目定位為度假產(chǎn)品，其所有的配套都應(yīng)該具有度假功能，所有的景觀都應(yīng)該是度假狀態(tài)的延伸，別墅不再充當(dāng)項目的主力產(chǎn)品，而是度假的配套。
在建筑風(fēng)格、外立面、戶型、面積、間隔等方面，都要圍繞度假人的需求進行重新設(shè)計。
不同的人在不同的時間、不同的年齡段去旅游，其旅游的目的不盡相同。有的是去反思，有的是去祈禱，有的是去放松，有的是去浪漫，有的是呼吸新鮮空間，有的是增加一種野趣和快樂。
我們做旅游地產(chǎn)項目，必須在這個方面去做文章、去思考，而不是從人們住得如何舒服去思考。別墅是配套，旅游才是主題！
2.對旅游地產(chǎn)投入和產(chǎn)出沒有清醒的認識。大家把旅游度假產(chǎn)品的需求擴大化，但實際上這類需求很小很小，因為人們對旅游的本質(zhì)還沒有提升到一個層面。
中國人去旅游，就是為了證明來過，拍個照片刷朋友圈，這是個虛榮。中國的旅游者尚且如此，開發(fā)商又怎能捕捉到本質(zhì)？沒有捕捉到本質(zhì)，他們又怎么能玩好旅游地產(chǎn)？
所以，很多開發(fā)商不惜拿幾千畝、一萬多畝的土地搞建設(shè)，但開發(fā)以后，后續(xù)的資金該怎么辦？
大家都知道，旅游度假產(chǎn)品，除了要做房子外，還要做旅游度假功能。很多開發(fā)商沒有意識到，做度假功能有時候比房子的投入更大，資金如何平衡是個學(xué)問。
3.開發(fā)商的項目較大，主題過于多元化，容易產(chǎn)出“四不像”產(chǎn)品。眾所周知，開發(fā)項目規(guī)模過大，靠單一的主題是沒有辦法支撐的，那么很多開發(fā)商就把什么東西都往里面塞。
比如，養(yǎng)老、旅游度假、產(chǎn)業(yè)加工、文化、教育、體育等元素都往里面塞，最后變成了“四不像”。到最后，開發(fā)商都不知道自己要做成什么東西了。
多元化的業(yè)態(tài)組合對吸引客流、回籠資金有好處，但在這過程中，開發(fā)商沒有做好頂層設(shè)計，項目失敗的概率則非常高。
綜上所述，當(dāng)前旅游地產(chǎn)已成為房企轉(zhuǎn)型的“香餑餑”。盡管前景廣闊，但不良旅游地產(chǎn)項目的淘汰速度也在加快。開發(fā)商想在激烈競爭中脫穎而出，就要定好位、邁開腳，加強對產(chǎn)業(yè)的認識和整個產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈上的整合，實現(xiàn)旅游地產(chǎn)去住宅化和投資化。
聯(lián)系客服
