今天有個(gè)傳聞其實(shí)挺勁爆了。據(jù)網(wǎng)絡(luò)消息突發(fā)！成都新盤(pán)開(kāi)始試點(diǎn)清水備案，精裝另行單獨(dú)簽約
經(jīng)今日取證的金牛區(qū)某樓盤(pán)確認(rèn)，成都已開(kāi)始試點(diǎn)：
新取證的商品房備案只有清水價(jià)格，不含精裝價(jià)格。
精裝已不能貸款，由買家全款和開(kāi)發(fā)商另行簽訂合同，支付細(xì)則由開(kāi)發(fā)商通知。
目前只是試點(diǎn)，還未看到官方發(fā)文通知，大家等待官宣，不要盲目認(rèn)定。
這個(gè)政策瞬間轟動(dòng)，連外地大V都知道。
這里給大家分析下這個(gè)試點(diǎn)，實(shí)際啥都以官方為準(zhǔn)。
不信謠，不傳謠。
都知道914過(guò)后成都的二手房起到了很好的調(diào)控，之前給大家分析了下，可以看往期文章，不滿5年增值稅5%。
里面說(shuō)了，新盤(pán)的熱度就會(huì)出來(lái)，雖然實(shí)際總價(jià)門檻在那擺著，高總價(jià)樓盤(pán)還是去化不高，但購(gòu)房者面對(duì)5%突如其來(lái)的成本也更傾向于新房。
這個(gè)政策無(wú)疑又給新盤(pán)一個(gè)調(diào)控。
舉例子，就拿昨天取證的保利時(shí)代的入門級(jí)房源。
精裝總價(jià)283.5w，清水總價(jià)221.5w，精裝總價(jià)65w。
一般購(gòu)房者都是首付3層。
全拿精裝首付85w。
只拿清水首付66.5w，首付少了19w。
然后精裝這邊怎么辦？民間傳聞是2年分期付款，這個(gè)分期怎么辦？還有就是2年一般就是交房的時(shí)間。
如果是一年付一期，就是32w。
簽合同肯定會(huì)付款一筆，相當(dāng)于首付變成98.5w。增加了13.5w。毫無(wú)疑問(wèn)，首付比例是提高了。
這里開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)很長(zhǎng)的分期？個(gè)人覺(jué)得房子都交給你了，我還有空繼續(xù)和你折騰？
貸款是打包房子給銀行，開(kāi)發(fā)商賣了就沒(méi)事了。所以這個(gè)分期應(yīng)該會(huì)以交房作為一個(gè)尾付款。
如果3年收房，比如麓湖，那么在3年做分期，如果一年收房就是1年。如果像華發(fā)與龍湖青云闕這種現(xiàn)房銷售，會(huì)不會(huì)分期？明顯很難。
毫無(wú)疑問(wèn)這個(gè)政策加重購(gòu)房者初始的購(gòu)房成本相當(dāng)于提高了首付。
比如假如以保利時(shí)代作為一個(gè)案例：
保利時(shí)代相當(dāng)于首付加裝修，購(gòu)房成本從85漲到132w。
首付比例達(dá)到近55%（未全部給，近似40%多）。一二三年實(shí)際很沒(méi)意思，但一二三年你去貸款也會(huì)產(chǎn)生利息，這種開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是免息的。
以目前成都精裝新房市場(chǎng)，普遍面積是90（人才公寓與tod）——256（豪宅大平層）。精裝限價(jià)是在4199（普遍開(kāi)發(fā)商只要想能住人，都會(huì)打滿。）
精裝成本在38w-107.5w。
這個(gè)試點(diǎn)會(huì)不會(huì)普及，我們不得而知，畢竟成都有特例的樓盤(pán)一堆，比如交房就辦產(chǎn)權(quán)的龍湖樊城，比如交現(xiàn)房的龍湖青云闕，比如馬上要土拍的限銷售清水價(jià)的21000與13000成華區(qū)與新都地塊。沒(méi)準(zhǔn)就是一個(gè)奇葩熱鬧。
普及效果會(huì)如何，
傳遞的什么精神？
1.降低杠桿
這個(gè)杠桿主要是指我們和銀行打交道，因?yàn)殂y行風(fēng)險(xiǎn)直接對(duì)應(yīng)的可不一樣，金融風(fēng)險(xiǎn)與司法風(fēng)險(xiǎn)，剛剛給大家算了保利時(shí)代的，清水首付降低，銀行貸款額度就小了。
像成都現(xiàn)在這個(gè)利率也反饋房貸額度吃緊。
這個(gè)試點(diǎn)確實(shí)也幫助銀行的額度收緊。老百姓和銀行之間的杠桿額度降低。這作為上面來(lái)說(shuō)確實(shí)是積極的。
2.降溫新房市場(chǎng)
由于2020914政策，打擊二手，很多的購(gòu)房者會(huì)為了省這筆“冤枉錢”更傾向于新盤(pán)，新盤(pán)火熱成新聞，比如萬(wàn)科天府新區(qū)燈塔高總價(jià)去化率如此好全成都家喻戶曉，成都的川發(fā)天府上城，凱德卓錦萬(wàn)黛火熱報(bào)名成全國(guó)新聞。新盤(pán)會(huì)作為一個(gè)新聞?lì)}材，不過(guò)二手不過(guò)分誰(shuí)去關(guān)心？
開(kāi)發(fā)商也沒(méi)熱情，畢竟新盤(pán)已經(jīng)很貴。比如多少人知道這個(gè)？
因?yàn)樾卤P(pán)的新聞價(jià)值太大，914如果打擊了二手，那么出個(gè)補(bǔ)丁降溫新盤(pán)也是可能。不過(guò)存量清水新盤(pán)呢？也會(huì)火熱，比如凱德世紀(jì)名邸，比如藍(lán)潤(rùn)隴門，比如CFC金融廣場(chǎng)。
3.去化存量房
成都目前新盤(pán)中賣清水房，實(shí)際都是以前的存量地塊，新開(kāi)盤(pán)的賣清水的，基本沒(méi)有，像保利和光嶼湖，金隅金成府裝個(gè)樣子嘛都要去申報(bào)敘利亞裝修。
存量新房之后，新土拍之后，基本沒(méi)有開(kāi)發(fā)商做清水項(xiàng)目（別墅除外）。
即使是人居，如今的清水房真的是賣一個(gè)少一個(gè)。不過(guò)也有德商錦麟天璽，中南樾府這種后拍之地拿到清水賣的機(jī)會(huì)。這可能也是去化存量清水房的一個(gè)刺激。
4.響應(yīng)房住不炒
精裝不能貸款，加大成本，降低杠桿，這不就是房住不炒么？
套利成本加大。
當(dāng)不備案精裝價(jià)格，將裝修作為一個(gè)和開(kāi)發(fā)商之間的消費(fèi)行為，自然備案均價(jià)就下來(lái)了。
1.開(kāi)發(fā)商會(huì)舍精裝賣清水么？
不會(huì)。
賣成品房可以說(shuō)是一個(gè)雷都很難打動(dòng)的方向。
2022年成都將普及成品房銷售，這是2017年后就有的精神，所以大家也清楚看到這幾年裝修房是普遍。
即使像藍(lán)谷地禹州晏山河這種單價(jià)是周邊二手房?jī)杀兜男卤P(pán)還是賣的精裝房。
只是今后的開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)普遍學(xué)保利，金隅這種賣敘利亞裝修“成品房”。
2.開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)不好賣
這是肯定的肯定的，因?yàn)?strong>限貸是樓市最好的調(diào)控工具，我們大部分買房都要貸款，一旦少給貸款機(jī)會(huì)，一定會(huì)很難支撐。
但開(kāi)發(fā)商不好賣不代表會(huì)腰斬，因?yàn)閷?duì)手盤(pán)是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商是商人，要商人虧本賣怎么說(shuō)不現(xiàn)實(shí)（不排除有這個(gè)可能），成本擺在那。
但開(kāi)發(fā)商有專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，就是去化時(shí)間長(zhǎng)的問(wèn)題，在成都有大量賣了幾年甚至幾十年的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)降價(jià)處理啊，像現(xiàn)在一年賣完在16年以前簡(jiǎn)直就是牛逼，還不說(shuō)這種盤(pán)現(xiàn)在比比皆是。
我們現(xiàn)在開(kāi)燈塔首次開(kāi)盤(pán)去化94%，不少人還說(shuō)沒(méi)清完，在14年仁恒濱河灣開(kāi)盤(pán)可是只賣了個(gè)位數(shù)。
要不然為啥在以前樓市這么多不好賣的留到現(xiàn)在變神盤(pán)？
所以試點(diǎn)后不過(guò)是把開(kāi)發(fā)商拉回了以前樓盤(pán)不好賣的周期，大家今后可以好好挑高價(jià)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商打折促銷會(huì)像以前一樣普遍，比如最近的萬(wàn)科天府錦繡，城投綠城鳳起蘭庭，西派金沙都開(kāi)盤(pán)給了很大的優(yōu)惠。
即使裝修不能貸款，但開(kāi)發(fā)商在這塊上也會(huì)協(xié)調(diào)，比如今后給長(zhǎng)期分期？比如送裝修？比如送彩電??？比如送物業(yè)費(fèi)啊。
至于這個(gè)試點(diǎn)，加大了新房的入門成本，肯定會(huì)攔截一部分以前的購(gòu)買力，起步資金抬高。但全款的土豪們其實(shí)挺不受影響的。
對(duì)二手啥影響？
主要來(lái)說(shuō)還是門檻與成本，買不起新盤(pán)的只有看二手，該搖的新盤(pán)照樣搖，只能說(shuō)二手整體門檻與成本確實(shí)比大部分看得上的新盤(pán)低，有一定刺激作用。
這個(gè)試點(diǎn)會(huì)不會(huì)普及，我們以接下來(lái)的樓盤(pán)為參考，以官方消息為準(zhǔn)。作為一個(gè)馬前炮先解析下。
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