什么樣的房子千萬不要買？
喜馬拉雅的朋友，你好，我是蔡照明，今天我們來講實操篇的最后一篇，也就是整個課程的最后一講，什么樣的房子不能買。雖然我們在買房過程中有的是為了投資，有的是為了升值，有的是為了居住，有的是看中這個學(xué)區(qū)，各花入各眼，每個人都有自己的投資偏好，但是這里面還是有一些紅線的，就是我們覺得有些地方是千萬別去碰的，我們今天就分成一手房和二手房分開來說一說。
首先我覺得不管是一手房房和二手房，就是不管是買新房還是買這個舊的房子，第一條都是用的就是不要因為手頭的錢不夠，就去買一個沒有價值的房子。比如說很多人在一線城市工作，看著房價很高，自己買不起，結(jié)果就跑到老家三四線城市，當(dāng)然還不是三線城市核心區(qū)，或者是一個很偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，買一些非正規(guī)的房產(chǎn)，就僅僅是為了上車，這種可能是比不買可能還要更壞。所以我們提醒大家，千萬別為了急著上車，最后去上了一個黑車，這是目前特別是很多在大城市工作的白領(lǐng)特別容易犯的一個錯誤。
第二點(diǎn)還是講新房，就不要去買那種可能爛尾的樓房。因為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大的變化，在過去這么多年是一直上行的，現(xiàn)在可能出現(xiàn)一些下行或者震蕩的這種空間，在這種情況下出現(xiàn)爛尾樓的機(jī)會呢就可能會加大了。
這樣的樓盤可能一般會在一些沒有人口這個凈流入的一些城市，或者出現(xiàn)這些城市遠(yuǎn)郊的一些大盤，開發(fā)商這個資金鏈跟不上的時候，可能就會成為未來的一個所謂的爛尾樓或者是鬼城。當(dāng)一個地方它也沒有快速交通連接，沒辦法在城市工作在那里居住的情況下，可能就連物業(yè)費(fèi)都收不上了，沒有物業(yè)費(fèi)就沒人管，亂七八糟更沒人住，你可以想象那個房子未來會是一個什么情況。
另外我們要看有些房子，特別是有些房地產(chǎn)項目由很多非專業(yè)性的幾家公司聯(lián)合開發(fā)，根據(jù)我過往的經(jīng)驗，這種情況很容易出現(xiàn)爛尾，特別是這些企業(yè)這些老板股份又是相等的情況下，爛尾的幾率會比較高，所以我們要小心。
第三點(diǎn)就是我們勸那些在這個城市剛畫圈的那些新區(qū)的房子我們也別買了，這個我在前面的課程中講過，整個中國的城市發(fā)展已經(jīng)過了一個十六七歲的孩子的成長階段，就它整個骨架已經(jīng)長成了，這時候長的是肌肉、頭腦和心靈，你再去畫個圈就能建起一個新城，我覺得這種可能性變得小起來了，所以那是剛畫圈的那些新區(qū)就別再去冒險投資了，除了北京通州區(qū)以外。
第四就是一些所謂的概念晚期的一些房子，大家記得我用這個詞叫概念晚期，就像癌癥晚期一樣，就是有些城市的房子當(dāng)時造了一個概念，這概念可能忽悠了一批人，但后邊就忽悠不起來了，就形成一個概念晚期這個階段。比如像唐山的曹妃甸是吧，還有類似天津的濱海新區(qū)，這個概念已經(jīng)過時了，現(xiàn)在很多變成一個空城的感覺，這樣的地區(qū)我們就不要進(jìn)去買房子了。
第五點(diǎn)如果還具體一點(diǎn)，不是品牌開發(fā)商做一些精裝修的房子，我們也不要去買了，因為現(xiàn)在整個我們在整個房地產(chǎn)這個建設(shè)過程中，就是我們的建筑施工已經(jīng)可以這種大規(guī)模的這種標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)，但是在這個裝修上還是不過關(guān)的，所以呢如果是一個不是品牌的，那它這時候的裝修質(zhì)量可能會有些問題的，特別是很多是要結(jié)婚的，想結(jié)完婚馬上就買一套新房來住了，想買一個這個帶精裝的省事的千萬別買，因為買套房是很高興的事，但是如果他用的建筑材料都是不環(huán)保的，我們馬上搬進(jìn)去，有些甲醛啊什么之類，可能對我們身體包括對我們的下一代都會有很大害處，那這樣我們就得不償失。
我們一定要理解就是開發(fā)商為什么要去做精裝賣房子，從目前來看基本上是兩種情況，一種現(xiàn)在是房價限價的時候，就政府不讓你賣高的時候，他這時候加個精裝就想把價格加上去，這是一種策略。另外就是它在降價的時候，因為房地產(chǎn)我們知道這個產(chǎn)品特別特殊，就是它不能夠降價，一降價大家都不買了，他一定是買漲不買跌，所以很多開發(fā)商在房地產(chǎn)下行降價的時候，他采取做裝修，好像房價還漲了一點(diǎn)，但其實他是給你裝修投入用的建筑材料各方面都不能夠保證會非常好，所以這時候我們也是要小心。
剛才講了買一些新房的一些情況，就哪些是不買的，現(xiàn)在我們講的二手房的情況，二手房我們第一個講，老破小這些房子我們現(xiàn)在可以不買了，這里面當(dāng)然也分情況了，如果這個老或小它還能夠改造升級的，就是還可以加個電梯，還能旁邊有什么綠地、圍墻，海綿工程的改造還能夠進(jìn)行的這些片區(qū)外，其他我們就不要去買了。
為什么呢？第一個原因就是消費(fèi)升級，特別是各種共有產(chǎn)權(quán)、限價房、政策房出來，可能會把很多剛需都吸引過去了，所以如果這時候買老破小，未來你要想再出手是相對來說比較難的。
可能很多人還會想買一個老破小的房子，指望舊城改造可能會一下賠償一大筆錢，我不太贊成這種做法，因為這種做法不確定性太高，周期也會太長，因為我們?nèi)绻亲鐾顿Y的話，講究一個相對的確定性，不確定太大了我覺得就別去碰。
特別是我們現(xiàn)在國家政府工作人員的作風(fēng)越來越民主，越來越透明，未來拆遷會越來越難，如一個老區(qū)有幾家釘子戶，就會很難推進(jìn)，可能一拆就是三年五年都很難說，所以這一類房子我覺得就別去碰了。
第二就是如果是差不多樓齡有40年了，我也建議別買了，或者樓齡和你可以貸款的年限兩個相加起來，如果超過65年了，也建議別買了，為什么？因為現(xiàn)在樓齡超過40年的房子，現(xiàn)在基本上銀行不放貸款，不放貸款你就不能用杠桿，就算你不需要貸款，但是你要考慮你未來要賣這套房子的時候別人也不能用貸款。那當(dāng)大家都不能貸款的時候，不能用杠桿的時候，自然它的流動性就變得差很多，所以根據(jù)我的房價流動性原理來判斷，這種房子它的升值空間也會變得比較小。
第三條就是這條可能大家不太關(guān)注，就在一個商圈或一個片區(qū)種一些墊底的樓盤。在一個片區(qū)中，總有一些價格比較低的樓盤，這些樓盤在房價長期起起伏伏的過程中，它的升值都是偏低的。因為它的任務(wù)就是負(fù)責(zé)給這個片區(qū)墊底。這種房子我們要小心，最好也別買。
第四條，如果從樓層來考慮，一些老舊樓房的頂層也別買，因為根據(jù)像北京市的一些銀行規(guī)定，這樣的房子也是不能做抵押貸款的，銀行有它的一些判斷標(biāo)準(zhǔn)，它覺得價值容易貶損，可能老舊的房子頂層容易漏水什么之類的，質(zhì)量沒有保證，不能貸款也會影響它的流動性。
第五從戶型來考慮，就是一些奇怪的戶型，或者是50平米以下的戶型，也建議不要買了。還是之前講的道理，因為現(xiàn)在租售同權(quán)、限價房等等，政府的政策房出來沖擊最大的是這些小戶型，這些小戶型現(xiàn)在很多銀行也開始不給它們做抵押貸款，不做抵押貸款也會影響它的流動性。特別我們之前建了很多那些奇怪的戶型，比如一些北京那些塔樓的戶型，這些戶型未來都會被市場慢慢淘汰，建議也不要選擇。
第六點(diǎn)，如果從品類上來說，如果是還沒有解除限制的商住兩用房，因為它不符合上市一些買賣的條件，也就是流動性比較差，這些也不建議買。
第七是那種產(chǎn)權(quán)不清晰的房子，因為房子建好了，它是歸一個在房產(chǎn)商手下，但是因為土地性質(zhì)各方面沒變過來，不符合上市條件，或者房本都沒下來，這些房子買你就沒辦法交易，沒有變化交易就沒有流動性。所以它的升值各方面都會受到影響，所以這種類型的房子我們也不建議買，因為畢竟這個市場很大，你可買的選擇很多，不必非要去碰這些品類。
第八點(diǎn)是有些債務(wù)風(fēng)險的房子不要買，有些房子你要去看，如果它被重復(fù)抵押了，我們要解抵押會很麻煩，交易的時候有可能會被面臨著查封的風(fēng)險，如果當(dāng)賣主的房子被重復(fù)抵押很多的時候，說明它各方面的風(fēng)險是比較高的，因為我們交易是一個長達(dá)幾個月的流程，這時候如果出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險就會比較麻煩。
第九點(diǎn)，特別是在學(xué)區(qū)房里，房屋里面有些前房主還口還在了，前一任房主的戶口還在里邊沒有遷走，這種情況可能會有帶來麻煩。雖然從房屋的產(chǎn)權(quán)上來說沒有問題，有的上學(xué)好像沒什么問題，但是你在轉(zhuǎn)讓未來流動時候，它會總是一個問題，會帶來價值的折損。你比如說拆拆遷的時候，可能還需要他的同意之類的，就會很麻煩，這一類房子我們也不建議你去買它。
第十點(diǎn)，也是最后一點(diǎn)就是兇宅，就是原來房屋里發(fā)生過一些什么兇殺案件，各種各樣的，雖然我們不迷信，但是因為現(xiàn)在是合同上都有規(guī)定的，就是這個兇宅必須要告訴你，如果不告訴你，等以后你才知道的話，房子的合同是無效的。
買房子就是一個新生活，對這個新生活的憧憬，是一個美好生活的開始，但是我們?nèi)绻肋@個房間里發(fā)生過一些兇殺什么的亂七八糟的案件，那心里肯定是很難受的，我建議這種房子大家也別去買了。
好了，關(guān)于哪些房子不能買，我們今天從新房和這個二手房的角度給大家分析出來，新房至少是有五類是不建議購買的，二手房則至少有十類是別去碰的，希望能給大家?guī)韱l(fā)。
好，今天這一講我們就講到這里，謝謝你的收聽。
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