近幾年比較關(guān)注民宿這個在中國內(nèi)陸愈來愈熱的住宿業(yè)態(tài)，一直希望通過實地的調(diào)研，親身的體驗去了解民宿的生長方式。任何商業(yè)模式的形成，都離不開市場需求的土壤；任何管理理論的建構(gòu)，都是基于實踐經(jīng)驗的習得。利用會議出差、私人旅行等機會，2017年陸續(xù)對浙江、江蘇、山東、四川、云南等民宿產(chǎn)業(yè)進行了考察。2018年初利用15天自由行的機會對臺灣地區(qū)的民宿發(fā)展情況，進行了深度的調(diào)研、走訪與交流。形成下面關(guān)于民宿的緣起、發(fā)展與問題、比較分析等幾個方面的粗淺認知。
【臺灣篇】
一、民宿的由來
民宿作為一個源自日本的舶來概念，是日語中“Minshuku”的音譯。國內(nèi)外民宿的起源，大多是為解決旅游目的地住宿的需求問題。早先的交通并非像現(xiàn)在如此發(fā)達時，要找個休息住宿的場所并非十分容易，且當時的旅店也不像現(xiàn)在普遍分布，因此許多旅客只有央求村莊的住戶暫住一晚，這就是最早開始的民宿形式。因此早期的民宿并非是以營利為主，純粹是方便路過的旅客有個可以暫時棲身的場所。后續(xù)發(fā)展是因隨著社會的進步、經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型、才逐漸朝向?qū)⒚袼抟砸环N事業(yè)來經(jīng)營。
臺灣大規(guī)模的民宿發(fā)展是在80年代初期，以墾丁國家公園區(qū)域開始，阿里山豐山一帶，臺北瑞芳鎮(zhèn)九份地區(qū)，宜蘭休閑農(nóng)業(yè)區(qū)等為代表的發(fā)展區(qū)域。發(fā)展類型按有無機關(guān)輔導的原則分為三類：休閑農(nóng)業(yè)民宿（農(nóng)委會輔導）；原住民山村民宿（原住民委員會輔導）；自行運營的個人民宿（無人輔導但類型豐富，規(guī)模最大）。至此，民宿業(yè)成為臺灣旅游觀光客住宿供應的重要補充。
2001年，臺灣交通部發(fā)布《臺灣民宿管理辦法》，2011年對此再做修訂。民宿是指“利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當?shù)厝宋?、自然景觀、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動，以家庭副業(yè)方式經(jīng)營，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所。”在經(jīng)營規(guī)模上規(guī)定，以客房數(shù)八間以下，且客房總樓地板面積三百平方公尺以下為原則。但位于原住民保留地、經(jīng)農(nóng)業(yè)主管機關(guān)核發(fā)許可登記證之休閑農(nóng)場、經(jīng)農(nóng)業(yè)主管機關(guān)劃定之休閑農(nóng)業(yè)區(qū)、觀光地區(qū)、偏遠地區(qū)及離島地區(qū)之民宿，得以客房數(shù)十五間以下，且客房總樓地板面積四百九十五平方公尺以下之規(guī)模經(jīng)營之。
二、民宿發(fā)展現(xiàn)狀
臺灣是世界民宿密度最高的地區(qū)，歷史悠久，行業(yè)發(fā)展成熟。大陸在2011年開放自由行之后，內(nèi)陸游客的赴臺旅游帶動了臺灣民宿數(shù)量的激增，其80后和90后以及深度游的游客尤其青睞民宿，據(jù)《2017臺灣民宿業(yè)發(fā)展報告》統(tǒng)計，88%的在線自由行用戶表示赴臺會優(yōu)先選擇住民宿。九份金瓜石民宿，花蓮民宿案例在寶島民宿發(fā)展上，具有典型意義。
對臺灣民宿創(chuàng)會長吳乾正先生的訪談，了解到他當初參與民宿管理辦法起草文件的種種。民宿發(fā)展初期，法律并不認可，但得到了農(nóng)委會等農(nóng)政單位的支持。之后各民宿間團結(jié)合作，自發(fā)組成民宿協(xié)會，互通理念、分享信息、提升服務，民宿協(xié)會為民宿發(fā)展提供幫助，成為民宿發(fā)展中一股重要的力量，在促進民宿業(yè)的健康發(fā)展、避免價格戰(zhàn)的惡性競爭方面發(fā)揮中重大的作用。瑞芳地區(qū)金瓜石民宿發(fā)展的歷史機緣，經(jīng)營現(xiàn)狀，面對的問題及未來的走勢，就是微縮版的臺灣民宿歷程。
花蓮是臺灣最大的縣，作為主要的旅游觀光地，也是擁有最龐大的民宿產(chǎn)業(yè)。截止2017年12月，擁有民宿1805家，房間數(shù)6976間，從業(yè)者達1807人。對臺中東部沿?；ㄉ徔h民宿協(xié)會理事長王友梅女士的訪談獲知，現(xiàn)在的花蓮民宿業(yè)態(tài)里又分類出“日租房”，類似國內(nèi)的經(jīng)濟型酒店（Limited serivce），僅提供住宿，沒有什么服務的概念。
2011年以來，為了改善臺灣地區(qū)農(nóng)業(yè)人口嚴重老化、農(nóng)村凋敝不堪的現(xiàn)狀,當局政府鼓勵青年返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè) 大力推行“農(nóng)村再生”等計劃，提供最高兩百萬元貸款。吳乾正先生正是返鄉(xiāng)青年創(chuàng)業(yè)成功的典型案例。據(jù)臺灣交通部觀光局2017年12月統(tǒng)計：臺灣全省擁有民宿8398家，房間數(shù)34886間，經(jīng)營者達10165人。其中合法民宿7804家，房間數(shù)31622間，經(jīng)營者9581人。余下的為不合法經(jīng)營民宿。
臺灣民宿行銷方式多元化。影視劇有不少以民宿作為拍攝背景，隨著劇情進入人們的視界，使得民宿及附近的旅游資源在短時間內(nèi)受到很大的追捧，并拉升了民宿的名氣，這種營銷方式的作用是立竿見影的。此外，臺灣民宿的線上傳播較廣，在旅游攻略網(wǎng)站和Booking,Airbnb等旅游預訂網(wǎng)站了解臺灣民宿。
三、存在的問題
全球宏觀經(jīng)濟發(fā)展。經(jīng)濟政治等綜合因素，這幾年入臺游客數(shù)量逐年下降，民宿業(yè)、觀光業(yè)受到的沖擊頗大。走訪中臺中當?shù)亟煌ㄓ^光巴士負責人介紹，在入臺游客鼎盛時期巴士駕駛員月收入12萬新臺幣，現(xiàn)在僅4、5萬左右。當時的十輛車的運力，隨游客量增長，增加到四十輛的運力。幾年下來，游客數(shù)量驟減后運力成本不能保障。比如：阿里山每日進出車輛，團餐就餐人數(shù)的數(shù)量統(tǒng)計。常態(tài)下的四五臺車的進出，之前旅游鼎盛時期的十幾臺車涌入。中午團餐就餐高峰時段的翻桌率驟降等等。觀光業(yè)的滑坡對民宿業(yè)的沖擊可以想象。
一般而言民宿業(yè)所面臨的問題有：法令政策面、基本設施面、組織經(jīng)營面等不同的問題。綜合歸納出民宿業(yè)者在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)營上面臨的實質(zhì)性問題有下列幾項：
1、規(guī)模小，較沒有競爭力，僅是陪襯。
2、人力不足，鄉(xiāng)村環(huán)境留不住青壯年人。
3、服務不健全，經(jīng)濟力不足。
4、服務品質(zhì)良莠不齊，旺季敲詐游客事件時有所聞。
5、專業(yè)知識與技能不足，大多是農(nóng)民出生，沒有經(jīng)營管理概念。
6、沒有組織，民宿組織化需靠地方人士協(xié)助整合。
7、行銷推廣能力不足，無法包裝產(chǎn)品提供價值。
2001年，臺灣交通部發(fā)布首個行業(yè)法規(guī)《民宿管理辦法》，對行業(yè)進行指導規(guī)范。精確定義民宿，明確限定民宿的規(guī)模和位置，并對房間的數(shù)量進行了約束，提高了民宿的質(zhì)量。2011年以后，臺灣開始實行雙休制度，并且大陸放開赴臺自由行，民宿需求爆發(fā)，驅(qū)動行業(yè)發(fā)展。隨后針對現(xiàn)階段民宿面臨的問題、矛盾對《民宿管理辦法》進行了修正。
【內(nèi)陸篇】
一、民宿的緣起
民宿由共享經(jīng)濟的興起帶動，指的是由個人業(yè)主、房源承租者或商業(yè)機構(gòu)利用空閑房間，提供旅客的住宿。從定義上來看，民宿和個人業(yè)主的短租業(yè)務有重疊的部分，但從兩者定位上來說，民宿更多面向旅游需求，因此也更注重地方特色的打造和舒適氛圍的營造，是短租房，農(nóng)家樂的升級版。游客可以在民宿中體驗當?shù)厣?，與當?shù)鼐用窠涣鳎惺苋宋那閼选?/span>
政策扶持：2015年11月23日，國務院網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費升級的指導意見》，首次點名 “積極發(fā)展客棧民宿、短租公寓、長租公寓等細分業(yè)態(tài)” 。2016年3月出臺《關(guān)于促進綠色消費的指導意見》，提出持續(xù)發(fā)展共享經(jīng)濟，鼓勵個人閑置資源有效利用，有序發(fā)展民宿出租。
消費升級：居民可支配收入增長帶動休閑旅游出游頻率上升。2016年我國人均GDP8866.999美元，當人均GDP達到5000美元時，旅游需求進入多元化度假階段，住宿需求越發(fā)豐富。
資本涌入：資本市場對非標準住宿業(yè)的關(guān)注度日益提升，近三年TOP10的民宿品牌如：花間堂、千里走單騎、松贊、莫干山等頗受青睞。
我國第一部關(guān)于民宿的旅游行業(yè)標準《旅游民宿基本要求與評價》已從2017年10月1日起開始實施，該標準定義：民宿是利用當?shù)亻e置資源，民宿主人參與接待，為游客提供體驗當?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活方式的小型住宿設施。根據(jù)所處地域的不同可分為：城鎮(zhèn)民宿和鄉(xiāng)村民宿。在經(jīng)營規(guī)模上規(guī)定，單幢建筑客房數(shù)量應不超過 15間（套）。
二、民宿業(yè)現(xiàn)狀
2010年到2015年間，各地民宿呈爆發(fā)式增長。尤其在旅游資源豐富的地區(qū)，民宿數(shù)量呈幾何倍增長。僅廈門一市就由2006年的13家擴展到2015年的1800多家。2017年11月中國旅游協(xié)會民宿客棧與精品酒店分會發(fā)布了2017年民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告，報告顯示，我國民宿客棧總量已達到20萬家，同比增長超過300%。其中，廣東省共有民宿客棧2萬多家，位居各省民宿客棧數(shù)量第一位。
2017年，民宿、客棧、房車等特色住宿產(chǎn)品的投資熱潮方興未艾，長三角、珠三角和西南旅游業(yè)發(fā)達的省份，形成了十個左右的集聚區(qū)域。民宿從業(yè)者從2012年的不到10萬人發(fā)展到超過100萬人。由此呈現(xiàn)出的特點：1、發(fā)展迅速，數(shù)量呈爆發(fā)式增長。2、門檻不高，入住冷熱不均。3、精品缺失，亟待品牌化升級。
而經(jīng)歷了爆發(fā)式增長后，行業(yè)進入整合時期，部分標桿品牌擺脫無序的、單體發(fā)展的模式，從紛繁的市場中脫穎而出，在資本的推動下已經(jīng)或正在走向規(guī)模化、連鎖化的道路。呈現(xiàn)專業(yè)化、品牌化、連鎖化與輕資產(chǎn)四種形態(tài)。
三、存在的問題
政策的不確定性、發(fā)展規(guī)劃的不統(tǒng)一、安全隱患的存在、產(chǎn)品同質(zhì)化、收入結(jié)構(gòu)單一、營銷能力較差、專業(yè)人才匱乏等原因作用下，客棧民宿的抗風險能力較差，市場競爭力較弱。由此，民宿創(chuàng)業(yè)者常常易陷入：政策吸引；開民宿不用辦手續(xù)；規(guī)模要大；民宿很賺錢；建個圈就有分絲來消費；民宿就要做高端；民宿個性化要強等等誤區(qū)。
據(jù)《2017年中國客棧民宿發(fā)展報告》數(shù)據(jù)，選擇住民宿的理由：64%的消費者表示民宿有特色是主要的理由之一。其次性價比高，像當?shù)厝艘粯由?，生活方便都成為考慮住民宿的因素。8成的消費者表示干凈、安全是對民宿最大的功能訴求。78%的受訪者表示是租賃物業(yè)進行經(jīng)營，面臨業(yè)主的毀約與無故提升租金的風險較大。在各項支出項目中，物業(yè)租賃費用是經(jīng)營中最大的支出項目，此外長期依賴OTA推廣也導致經(jīng)營成本居高不下。同時，客棧民宿的興起，獲得了資本的關(guān)注，配套服務供應商興起，跨界競爭加劇，多業(yè)態(tài)群落生態(tài)圈也初見雛形。
營銷方式主要在民宿信息化平臺建立：交易平臺、營銷平臺、服務平臺。涉及的范圍：民宿在線展示、預定、交易；數(shù)據(jù)采集、統(tǒng)計分析、咨詢服務；網(wǎng)絡推薦、營銷推廣；位置服務；游客定制服務。在眾多在線旅游預訂平臺中，攜程、去哪兒仍然占據(jù)客棧民宿在線預訂單量的五成以上，而周邊游、鄉(xiāng)村游、近郊游的興起，以及美團在住宿業(yè)的大力拓展都使得美團在先預訂市場中增長明顯，占據(jù)22%，此外，airbnb等垂直預定平臺也在逐步上升。
綜上可以看出，兩個地區(qū)在民宿業(yè)發(fā)展的過程中面對的問題有共性的，也有個性的差異。下面就幾個主要方面做比較分析。
【分析篇】
1、民宿監(jiān)管相關(guān)的法律條文。臺灣地區(qū)民宿業(yè)從1981年“家庭旅館”出現(xiàn)，2001年出臺第一部《民宿管理辦法》，2011年進行了修訂。從定量的角度界定相關(guān)條款，非常仔細。反觀國內(nèi)民宿自92年“農(nóng)家樂”起步，2017年8月出臺第一部行業(yè)標準《旅游民宿基本要求與評價》。考慮到國內(nèi)陸域遼闊，東西南北地區(qū)差異性。行標僅從定性的角度去約束相關(guān)方面。比如：在統(tǒng)計數(shù)量上基于定量的業(yè)態(tài)描述前者就更準確，后者基于定性的業(yè)態(tài)表述就太寬泛（客棧民宿）。
兩地管理標準出臺前后相距16年，依據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期理論，前者已進入產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定成熟期，后者處于熱熱鬧鬧，人聲鼎沸的增長期。其實，任何行業(yè)管理規(guī)范或標準的出臺都標志著其產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)是前所未有了。
另據(jù)日本《京都新聞》報道，2018年6月日本“民宿新法”的即將實施，各地方自治體也在根據(jù)新法精神制定地方版的民宿監(jiān)管細則。全國版的民宿新法出臺背景是緩解外國游客增多導致的住宿設施不足。
2、民宿所有權(quán)，經(jīng)營權(quán)的問題。臺灣民宿主人是房屋所有者，用的是自有資產(chǎn)進行經(jīng)營，作為生產(chǎn)副業(yè)。他們對民宿的設計與規(guī)劃一定是在地歷史、文化、風物、風俗的活化、傳承與創(chuàng)意。國內(nèi)78%的民宿經(jīng)營者都是租賃物業(yè)進行主業(yè)經(jīng)營活動。他們憑借自己的情懷與夢想改造、設計民宿，從事經(jīng)營活動，建設家鄉(xiāng)。從成本上講，后者不占優(yōu)勢。從產(chǎn)權(quán)角度看，前者對項目的投入更自信從容，不用受制于民宿的產(chǎn)權(quán)問題和經(jīng)營周期問題影響投入與經(jīng)營。從情感歸屬上，前者的建設自己的家園夢想。從原鄉(xiāng)歷史文化與民俗傳承上，前者得天獨厚。因此，做民宿需要有情懷更需要有資源。
3、民宿類型及經(jīng)營。臺灣民宿類型分非都市土地，都市計劃范圍內(nèi)（下列八個方面），國家公園區(qū)三大類。可呈現(xiàn)由不同的主題：異國風情主題、家庭溫馨主題、懷舊復古主題、原住民風情、田園鄉(xiāng)村主題、人文藝術(shù)主題等等。國內(nèi)民宿根據(jù)所處地域的不同可分為：城鎮(zhèn)民宿和鄉(xiāng)村民宿。從業(yè)者的心態(tài)與素質(zhì)，是將民宿當事業(yè)&生意做，匠人匠心的精神。做民宿作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，投資事前有市場可研分析；事中持之以恒的精耕細作；事后有數(shù)據(jù)分析反饋評估。8間房以下，即便沒有豐厚的利潤，也是可以維持經(jīng)營。在國內(nèi)因為上述種種原因，若15間房是盈虧標準，一般都會增加房間。隨著規(guī)模擴大，服務品質(zhì)勢必大達折扣。市場將會優(yōu)勝劣汰，自動洗牌。
4、民宿經(jīng)營的安全保障體系。安全保障；誠信體系；便利度與維權(quán)度調(diào)查等。入住手續(xù)辦理情況；安全設施設備；消防設施設備等臺灣地區(qū)2001年就有管理辦法。國內(nèi)2017年隨著標準的出臺，有一定的門檻。調(diào)研事實也證明，前者已經(jīng)是觀光、度假產(chǎn)業(yè)鏈上相對成熟完善的產(chǎn)品之一，自身也可以成為獨立的旅游吸引物。后者大多是旅游住宿業(yè)的一種補充產(chǎn)品，未注冊，無證照現(xiàn)象普遍。2017年8月發(fā)生在騰沖和順古鎮(zhèn)民宿因敲詐游客而外泄住客隱私（身份證，電話號碼）事件，就是典型案例（此處見另篇文章“民宿，想說愛你不容易”）。
5、資本市場的進入對國內(nèi)民宿業(yè)的沖擊。本著個性化、特色化、小而美的民宿而來，無賴內(nèi)陸巨大的市場空間，與資本市場的沖擊有些做成連鎖客棧、度假酒店、精品酒店等等七七八八的業(yè)態(tài)。
6、充分關(guān)注客人體驗是臺灣民宿的顯著特色。以人為本的理念，從硬體的設計裝飾，到軟體的項目活動策劃，讓游客參與、互動、感受在地文化。民宿不再只是簡單的食宿，而是體驗的多元化，商、養(yǎng)、學、閑、情、奇。豐富的游樂體驗項目，能讓游客領(lǐng)略當?shù)匚幕?/span>
7、民宿旅游住宿業(yè)的一種補充形式，其發(fā)展還是應該回歸初心。通過整合當?shù)氐漠數(shù)氐淖匀?、文化、產(chǎn)業(yè)和生活資源，創(chuàng)造出極具創(chuàng)意、主題、特色和景觀美學概念的民宿產(chǎn)品。小而美、精而特回到在地居民的一種生活方式中去。這才是游客所期待的產(chǎn)品。
今后，我國民宿產(chǎn)業(yè)將如何進一步發(fā)展？隨著市場擴大，供給開始過剩。2017年8月國內(nèi)第一步民宿標準的出臺，標志著這個產(chǎn)業(yè)已發(fā)展到相當?shù)囊?guī)模，需要規(guī)范且形成自身的產(chǎn)業(yè)模式。臺灣民宿經(jīng)過30多年的發(fā)展，已成為一個成熟的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營理念、發(fā)展模式、推動機制等都值得學習。未來可能考慮在以下三個方面的的合力下，促進內(nèi)陸民宿業(yè)的良性發(fā)展，以期形成中國特色的優(yōu)質(zhì)民宿產(chǎn)業(yè)。
1、市場主體層面：民宿協(xié)會作為第三方組織，溝通政府與民宿業(yè)主的橋梁與紐帶作用日益強大。倡導的“幸福經(jīng)濟，分時輪休”。民宿主人的人格魅力是民宿的靈魂，在展示個性的同時，可以吸引志趣相投之人，讓民宿成為愛好者的聚集地和交流平臺。
2、行政主體層面：2018年2月4日《中共中央國務院關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》是全面謀劃新時代鄉(xiāng)村振興的頂層設計。對田園綜合體，鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)，民宿等業(yè)態(tài)在內(nèi)的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展提出了新的要求。對“分時輪休”的制度設計與區(qū)域試點。可引導民宿產(chǎn)業(yè)進一步升級發(fā)展。民宿不僅僅是旅游過程中酒店住宿的補充，民宿是一個獨立的業(yè)態(tài)，一個有故事、有心靈觸動的業(yè)態(tài)。
3、消費主體層面：休閑度假時代的來臨；人們對美好生活的向往，對幸福概念的理解，旅游已經(jīng)成為普通人的一種生活方式；老齡社會的團體的日漸壯大，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的逐步完善。生態(tài)文明時代，人們對鄉(xiāng)村的記憶與回歸使鄉(xiāng)居生活成為大多數(shù)人的一種選擇。這些都會進一步促進民宿業(yè)態(tài)的發(fā)展。
致謝：在臺灣地區(qū)調(diào)研過程中，高雄餐旅大學游達榮教授，吳世達先生給予項目組極大的幫助與支持，向他們由衷致謝！尤其吳世達先生百忙之中抽出寶貴時間引導陪同調(diào)研。同時，感謝臺灣民宿創(chuàng)會長吳乾正先生，花蓮Amay，王友梅女士接受訪談。
調(diào)研的部分民宿：九份金瓜石緩慢民宿，樹屋民宿，山遠細道民宿；新竹風月雅筑民宿；花蓮秘密海民宿，貝拉利亞民宿；日月潭水漾民宿等。
【作者簡介】
邱萍，四川旅游學院教授，旅游研究中心主任。全國旅游職業(yè)教育教學指導委員會委員，國家級飯店技能裁判員，四川省第十批學術(shù)技術(shù)帶頭人。歷任酒店管理系主任12年。主要研究方向為飯店，旅游高等教育，飯店經(jīng)營管理，旅游業(yè)標準化等。出版《飯店質(zhì)量管理》，《飯店運營管理實務》，《飯店管理概論》，《旅游標準化研究與創(chuàng)新》等專著7部。執(zhí)筆國家行業(yè)標準《旅游景區(qū)游客高峰時段應對規(guī)范》，多部地方標準的編撰工作。發(fā)布相關(guān)學術(shù)論文50余篇。
