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廣義上民宿的定義是居民利用自有空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕约彝ジ睒I(yè)方式經(jīng)營提供住宿、餐飲等服務(wù)的場(chǎng)所，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)的自由性和經(jīng)營的副業(yè)性。狹義上的民宿是指除了一般常見的飯店以及旅游之外，其他具有獨(dú)特吸引力的小型旅館住宿接待設(shè)施,狹義上的民宿更加強(qiáng)調(diào)的是主題特色性。

圖1 民宿發(fā)展歷程圖

民宿最早起源于上世紀(jì)60年代初的英國，當(dāng)時(shí)英國西南部與中部人口較稀疏的農(nóng)家，為了增加收入開始為客人提供家庭式的住宿和早餐招待，便成為了最早的民宿類型（B&B）。

圖2 英國民俗

民宿廣泛發(fā)展于上世紀(jì)80年代的臺(tái)灣地區(qū)和日本。當(dāng)時(shí)臺(tái)灣旅游景區(qū)的住宿設(shè)施不足，當(dāng)?shù)鼐用癖阕园l(fā)將閑置的房屋出租給游客使用；90年代的臺(tái)灣農(nóng)業(yè)受到世貿(mào)組織沖擊，同時(shí)休閑觀念開始流行，于是由農(nóng)民提供給游客吃住游玩的新消費(fèi)品“民宿”開始流行起來；日本民宿則是由租借民居歇腳或暫住而發(fā)展興起。

圖3 臺(tái)灣民宿（左）日本民宿（右）

我國民宿還處于起步階段，自20世紀(jì)80年代末開始發(fā)展，起初由當(dāng)?shù)刈园l(fā)創(chuàng)辦以迎合游客，主要以客棧、農(nóng)家樂形式存在。2003年“家庭旅館”這一概念被引入中國，家庭旅館緩解了旅游旺季住宿的緊張困境。2010年上海世博會(huì)的來臨，家庭旅館成為重要的游客接待設(shè)施。當(dāng)前在我國麗江、廈門等地，家庭旅館已成為當(dāng)?shù)匾淮舐糜翁厣顿Y家庭旅館也成為熱點(diǎn)，“洋家樂”等特色民宿受到市場(chǎng)歡迎。

圖4 世界代表國家民宿特色分析

表1 全球三大地區(qū)民宿發(fā)展特色分析

圖5 昆山計(jì)家墩溪地清舍

二

目前全球民宿行業(yè)正呈現(xiàn)向?qū)I(yè)化、多元化的趨勢(shì)發(fā)展。

英國旅店服務(wù)業(yè)一向以高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)著稱，但在英國旅游住宿評(píng)比中評(píng)分比英國民宿的評(píng)分還要低15%，2015年英國大約有40%的旅客選擇民宿過夜。根據(jù)英國民宿協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，全英大約有2.5萬家民宿，營業(yè)額約20億英鎊，民宿業(yè)已成為支撐英國旅游業(yè)的重要組成部分。

在地球的另一面，個(gè)性化的民宿已然成為了日本旅游文化的先驅(qū)。至2016年，日本的24000所民宿，既有以滑雪場(chǎng)為中心的山岳型民宿，也有以海水為主題的海濱型民宿和體育競(jìng)技性民宿，還有隨著綠色發(fā)展而剛剛興起的農(nóng)業(yè)民宿。為迎接2020年東京奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)的召開，日本政府出臺(tái)了招攬4000萬名外國游客的目標(biāo)，未來民宿業(yè)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁。

與此同時(shí)，國內(nèi)非標(biāo)準(zhǔn)化酒店預(yù)訂市場(chǎng)也處于爆發(fā)式增長(zhǎng)時(shí)期。2014年第2季度在線客棧民宿預(yù)訂市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)58.5%，同比增長(zhǎng)333.3%，遠(yuǎn)高于在線酒店預(yù)訂市場(chǎng)整體35.8%的同期同比增速。其中，高達(dá)66.3%的在線酒店用戶同時(shí)是非標(biāo)準(zhǔn)化酒店預(yù)訂用戶。

截至2018年11月，我國大陸民宿在去哪兒網(wǎng)平臺(tái)注冊(cè)量總數(shù)達(dá)153217家。區(qū)域分布情況上看，民宿主要分布在華北、華東地區(qū)，東北地區(qū)較少；空間上，主要聚集在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、川渝經(jīng)濟(jì)區(qū)及云南地區(qū)；從2017、2018年民宿數(shù)量排名來看，華北由2017年第2位上升至第1位，高于華東。

圖6 中國各省市民宿數(shù)量規(guī)模統(tǒng)計(jì)

源自《2018年全國民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》

從各地市數(shù)量對(duì)比來看，數(shù)量上，民宿數(shù)量Top20的城市分布是北京、成都、廣州、重慶、深圳、大理、嘉興、東莞、秦皇島、西安、長(zhǎng)沙、舟山、蘇州、青島、天津、上海、煙臺(tái)?？臻g上，以胡煥庸線為界，民宿分布密度東南多，西北少；主要分布在古城、古鎮(zhèn)、濱海等旅游熱門城市。

報(bào)告分析，非常態(tài)化執(zhí)法導(dǎo)致城市民宿數(shù)量“斷崖式”減少。數(shù)據(jù)顯示，截止2018年11月23日，我國大陸客棧民宿在去哪兒平臺(tái)注冊(cè)量綜述的153217家，同比去年減少了25%左右。其中上海同比去年減少了74%，遼寧、湖北、北京、山東等均減少了30%以上。報(bào)告中提到，有關(guān)部門的間歇式執(zhí)法和突擊檢查，可能是持續(xù)三年的民宿客棧數(shù)量爆發(fā)式增長(zhǎng)期戛然而止的重要原因。（數(shù)據(jù)來源：《2018年全國民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》）

當(dāng)前民宿經(jīng)濟(jì)在中國的鄉(xiāng)村和城市日益繁榮。鄉(xiāng)村旅游和鄉(xiāng)村民宿的發(fā)展一方面是因?yàn)槌鞘腥巳骸盎貧w”農(nóng)村，追求一種鄉(xiāng)野生活方式；另一方面，民宿所攜帶的文化基因是鄉(xiāng)愁的依托，其建筑設(shè)計(jì)及服務(wù)理念都在傳遞一種文化表達(dá)；此外“鄉(xiāng)村空心”現(xiàn)象為民宿發(fā)展提供了建筑載體和“筑夢(mèng)”空間。城市民宿在上海、北京等大城市發(fā)展同樣可觀，其中較為有代表性的城市民宿包含上海田子坊老宅更新、武康路籬笆露臺(tái)小洋房等。

當(dāng)前國內(nèi)民宿發(fā)展正由傳統(tǒng)住宿補(bǔ)充型向旅游特色吸引型發(fā)展轉(zhuǎn)變（如表2）：

表2 從住宿補(bǔ)充向旅游特色吸引的轉(zhuǎn)變

現(xiàn)階段民宿大多自發(fā)建設(shè)，市場(chǎng)無統(tǒng)一規(guī)范對(duì)民宿進(jìn)行分類，大致可從形態(tài)分類、功能分類和運(yùn)作模式及其他因素等分類方式進(jìn)行初步劃分。

民宿按類型分為農(nóng)家樂、家庭旅館、青年旅舍、鄉(xiāng)村別墅、酒店式公寓和客棧六種形態(tài)類型。民宿按照功能可分為民宿體驗(yàn)型、自助體驗(yàn)型、度假休閑型、藝術(shù)體驗(yàn)型、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)型五種類型。按運(yùn)作模式可分為自發(fā)型、協(xié)會(huì)型、政府主導(dǎo)型和企業(yè)主導(dǎo)型四種運(yùn)作模式。（如表3）

表3 按運(yùn)作模式我國民宿分類

民宿其他分類因素非常多元，同樣可以按照位置、服務(wù)類型、產(chǎn)權(quán)等因素分為城市民宿和鄉(xiāng)村民宿、純粹住宿型和特色服務(wù)型、傳統(tǒng)民宿和社會(huì)民宿。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年輕、高學(xué)歷是民俗客群主體。國內(nèi)民宿預(yù)定用戶年齡主要是18-36歲的年輕人和中產(chǎn)階級(jí)，作為當(dāng)前民宿主流消費(fèi)群體，他們更加關(guān)注體驗(yàn)度假慢生活、關(guān)注放松釋放壓力、關(guān)注有品質(zhì)的居住環(huán)境、關(guān)注價(jià)格和特色。

圖7 民宿用戶特點(diǎn)分析

1）極具吸引力的文化旅游資源

對(duì)外部資源的依托是發(fā)展民宿的基本前提和條件。大部分民宿有效地依托和利用景區(qū)資源，使民宿為旅游提供的居留空間得到有效而合理的延展，保證了入住人群和消費(fèi)。

（1）優(yōu)越的自然資源條件

莫干山民宿是依托優(yōu)越的自然資源條件而發(fā)展起來的民宿代表之一。它位于浙江省湖州市德清縣境內(nèi)，距上海三個(gè)半小時(shí)車程，距杭州一個(gè)小時(shí)車程，主要面對(duì)消費(fèi)群體為個(gè)人及家庭旅游者、商務(wù)會(huì)議旅游者。

莫干山本身是國家AAAA級(jí)旅游景區(qū)、國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、國家森林公園。莫干山山巒連綿起伏，風(fēng)景秀麗多姿，有綠蔭如海的修竹、清澈不竭的山泉、星羅棋布的別墅，豐富的自然資源是民宿業(yè)發(fā)展的依托和重要組成部分。此外，莫干山民宿注重居住體驗(yàn)，依托豐富配套體驗(yàn)，融入傳統(tǒng)藝術(shù)學(xué)習(xí)與生態(tài)低碳生活，打造會(huì)所、茶藝館、陶藝館、竹藝館、有機(jī)餐廳、梯田酒吧、水療中心和會(huì)議中心等功能業(yè)態(tài)。增加運(yùn)動(dòng)休閑娛樂項(xiàng)目，如騎馬、瑜伽、爬山、山地車、高爾夫、書法課、釣魚、采茶、兒童樂園及泳池等項(xiàng)目，這些多樣的生態(tài)和活動(dòng)豐富了民宿的內(nèi)涵，有效地延長(zhǎng)了游客的居留空間，并增加了再次居住游玩的可能性。

圖8 莫干山民宿

（2）特色文化體驗(yàn)內(nèi)涵

民宿業(yè)作為一種新型的旅游產(chǎn)業(yè)類型，特色的文化體驗(yàn)內(nèi)涵是樹立品牌、保證市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要因素。民宿業(yè)要求獨(dú)具個(gè)性特色，展現(xiàn)當(dāng)?shù)毓逃械拿袼缀惋L(fēng)情，裝修和裝飾盡可能簡(jiǎn)約、復(fù)古、使空間的整體感覺顯現(xiàn)當(dāng)?shù)卮緲愕纳洁l(xiāng)風(fēng)情。民宿主的故事性往往也成為重要的文化標(biāo)簽，以吸引游客。

著名的松贊連鎖民宿體現(xiàn)的文化基因就是藏文化，它將香格里拉、奔子欄、梅里、茨中、塔城六個(gè)酒店最后連起來變成了一個(gè)松贊的旅游產(chǎn)品，打造一個(gè)了解香格里拉和了解香巴拉的通道，其“民宿 旅游”的模式創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益。

圖9 松贊民宿

圖10 規(guī)劃目標(biāo)服務(wù)路線

（3）自身已是重要旅游目的地

麗江古城是“大理—麗江—香格里拉”的關(guān)鍵一環(huán)，其本身擁有大量的游客。自1930年左右，麗江古城便開始為馬幫、商人服務(wù)，1995年出現(xiàn)了現(xiàn)代的居民客棧，1999年政府為緩解昆明世博會(huì)的接待能力，提供優(yōu)惠促進(jìn)民宿發(fā)展；2010年政府真正開放經(jīng)營許可，促進(jìn)了民宿大發(fā)展。

麗江古城經(jīng)營是將古城保護(hù)與旅游效益推動(dòng)雙重目的為導(dǎo)向，融入納西民族特色和本土文化性體驗(yàn)活動(dòng)。      

圖11 麗江古城民宿

2）整村改造和規(guī)模化經(jīng)營

鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)型可以作為民宿業(yè)發(fā)展的契機(jī)，其中位于北京東北部密云縣北莊鎮(zhèn)的山里寒舍民宿可以歸為鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)型發(fā)展的代表。山里的休閑度假配套功能齊全，既保留了鄉(xiāng)村的風(fēng)味，又滿足了現(xiàn)代居民的生活與精神需求，是鄉(xiāng)村改造與時(shí)俱進(jìn)的設(shè)計(jì)典范。

山里寒舍民宿一共分為七個(gè)部分，依次為鄉(xiāng)村酒店、農(nóng)業(yè)種植區(qū)、山頂游泳池、兒童娛樂區(qū)、高爾夫球場(chǎng)、西餐廳和中餐廳，意在打造極致鄉(xiāng)野生活、自然奢華的山水田園天堂。

圖12 山里寒舍民宿

另一個(gè)有代表性的案例是過云山居。過云山居民宿位于四都鄉(xiāng)西坑村，松陽與縉云的交界處，海拔600多米。村內(nèi)保留有21棟清代民居、宗祠等古建筑，以及40余幢民國至上世紀(jì)70年代的民居。過云山居客群定位為30公里半徑輻射范圍內(nèi)的中高端、富有情懷、想要在山中小憩的休閑度假人群，主要以年輕情侶、藝術(shù)家及中高端商務(wù)人士為主。

圖13 過云山居

3）有主題、多元體驗(yàn)的民宿經(jīng)營策劃內(nèi)涵

一般民宿會(huì)結(jié)合自身特有資源打造集田園民宿、文化商業(yè)、主題饗食、休閑體驗(yàn)、自然教育、有機(jī)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)業(yè)返鄉(xiāng)等多元鄉(xiāng)村、文化主題。滿足游客飽賞田園風(fēng)光、體驗(yàn)田園生活、接受田耕教育、收獲勞動(dòng)成果、享受家庭溫馨、實(shí)現(xiàn)返鄉(xiāng)情懷。在滿足吃、住、行、游、購、娛基本休閑需求前提下，強(qiáng)化商、養(yǎng)、學(xué)、閑、情、奇現(xiàn)代時(shí)尚體驗(yàn)。此外還結(jié)合特色體驗(yàn)線路串聯(lián)各旅游度假產(chǎn)品，如田園課堂游、水上體驗(yàn)游等文化主題體驗(yàn)。

4）互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)支持下的眾籌與運(yùn)營

網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用給民宿業(yè)在建設(shè)、運(yùn)營及管理方面帶來便捷。在德國，平均每11個(gè)旅客中就有1人會(huì)選擇通過像Airbnb這樣的網(wǎng)站解決住宿問題。2015年，在法蘭克福內(nèi)通過互聯(lián)網(wǎng)完成的住宿訂單成交量超過了40萬。這些民宿一般都通過Airbnb、Wimdu或者是9flats這些網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)來吸引租客。

互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為民宿產(chǎn)業(yè)眾籌與運(yùn)營等各環(huán)節(jié)提供有力支持，既可以通過在知名網(wǎng)絡(luò)社區(qū)的旅游版面發(fā)布民宿的宣傳信息來擴(kuò)大民宿的網(wǎng)絡(luò)宣傳力度；也可以通過網(wǎng)站、微信和微博等方式擴(kuò)展民宿客棧與潛在客戶之間的互聯(lián)網(wǎng)交流渠道；還可以利用互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營商搭建的民宿預(yù)定平臺(tái)或自行建設(shè)互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定管理平臺(tái)。

現(xiàn)階段國內(nèi)民宿大熱背景下同樣存在種種問題需要引起人們的重視。

1）缺乏法律監(jiān)管，政策空白和產(chǎn)權(quán)不明晰，相繼引發(fā)社會(huì)矛盾

目前國內(nèi)客棧行業(yè)沒有全國性的指導(dǎo)規(guī)范，更沒有明確的法律法規(guī)依據(jù)。

近幾年，麗江、大理、雙廊等地的民宿面臨著市場(chǎng)的繁榮，房東惡意毀約、各類漲租手段層出不窮，歸根溯源是民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期產(chǎn)權(quán)劃定不明確及法律監(jiān)管體系不夠健全。此外，政府和民宿主在古建保護(hù)方面也存在分歧，相繼引發(fā)的社會(huì)矛盾，導(dǎo)致了民宿產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)部分負(fù)面報(bào)道。

2）各地一窩蜂地建民宿，良莠不齊，過熱與過剩并存。

扎堆于景區(qū)周邊的民宿經(jīng)營出現(xiàn)同質(zhì)化現(xiàn)象，加上初期投資成本過高、回報(bào)周期長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、投資回報(bào)率低。從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、區(qū)域規(guī)劃體系不完善、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全等問題導(dǎo)致了各地民宿良莠不齊，影響了部分民宿運(yùn)營，出現(xiàn)了過熱與過剩的現(xiàn)象。

3）如何帶動(dòng)二次消費(fèi)、多次入住是民宿持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵

住過民宿的人常常有這樣的感受：有點(diǎn)貴、舒適度不夠、可能不會(huì)再去了，還有部分人會(huì)選擇入住不同類型的民宿。如何吸引消費(fèi)者、留住消費(fèi)者、使消費(fèi)者再次入住是民宿主運(yùn)營中需考慮的實(shí)際問題。

作為新興產(chǎn)業(yè)，民宿在發(fā)展中遇到困境是難免的，需要不斷思索和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。

一、要加強(qiáng)政府監(jiān)管，制定民宿標(biāo)準(zhǔn)。民宿作為新興的旅游住宿模式，要理順?biāo)悸?、明確管理權(quán)職，加強(qiáng)民宿行業(yè)的行政指導(dǎo)和管理。政府部門或行業(yè)協(xié)會(huì)需要為民宿經(jīng)營者提供咨詢服務(wù)。

二、加強(qiáng)政策扶持。政府應(yīng)積極完善相關(guān)政策，給予民宿充分的政策保障，同時(shí)也要加強(qiáng)管理，對(duì)民宿經(jīng)營資格、服務(wù)內(nèi)容等進(jìn)行嚴(yán)格控制，保障其可持續(xù)發(fā)展。

三、加強(qiáng)人員培育、提高經(jīng)營品質(zhì)。加強(qiáng)專業(yè)人員的培訓(xùn)、完善民宿基礎(chǔ)設(shè)施配套，提高整個(gè)行業(yè)經(jīng)營者的素質(zhì)，提高行業(yè)水平。以住宿為核心、走功能復(fù)合的協(xié)同發(fā)展模式。提升客戶體驗(yàn)感和參與感，以體貼的服務(wù)贏得入住者的信任，形成廣告效應(yīng)，并與其他旅游產(chǎn)品整合發(fā)展。

四、強(qiáng)化行業(yè)自律，推行等級(jí)制度。并積極運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，融入大型節(jié)事活動(dòng)、通過同行交流、互聯(lián)網(wǎng)推廣、運(yùn)營和銷售等多重途徑保障民宿的運(yùn)營與發(fā)展。

民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展是市場(chǎng)所需，對(duì)激活鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)型發(fā)展、激活城市陳舊地段再發(fā)展、豐富文化旅游體驗(yàn)內(nèi)涵、創(chuàng)新增強(qiáng)新時(shí)期旅游體驗(yàn)感等具有積極促進(jìn)作用。同時(shí)，我們也應(yīng)該直面我國民宿發(fā)展初期階段的現(xiàn)實(shí)，與國外民宿在服務(wù)、體驗(yàn)感受等方面還存在一定差距，未來民宿發(fā)展之路需要繼續(xù)探索和總結(jié)。