廣州有一個(gè)板塊頗為撕裂，有著兩個(gè)國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)區(qū)的加持，房?jī)r(jià)卻處于絕對(duì)的洼地。
一方面成交火熱，人們用錢(qián)投票，覺(jué)得它潛力滿滿。
另一方面，房?jī)r(jià)遲遲不能起飛，淪為剛需中的戰(zhàn)斗機(jī)，“2”字頭之下樓盤(pán)遍地。
這個(gè)地方，就是增城的永和板塊。
可能你會(huì)認(rèn)為，這不正是“潛力”區(qū)域的特征嗎？絕佳的抄底機(jī)會(huì)。
但現(xiàn)實(shí)情況卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。
最近增城十四五規(guī)劃公布，途經(jīng)永和的23號(hào)地鐵線不見(jiàn)蹤影，頗有“跳票”之嫌。
決定板塊價(jià)值躍升的重大利好，再生變數(shù)?
作為廣州新晉的剛需置業(yè)天堂，永和能否等來(lái)命運(yùn)逆轉(zhuǎn)的曙光？
2021年上半年結(jié)束，一手樓市成績(jī)單出來(lái)了！
自去年登上廣州各板塊年度成交榜首后，增城的永和再度蟬聯(lián)今年上半年廣州成交最火熱板塊。
據(jù)廣州中原發(fā)展研究部數(shù)據(jù)，永和板塊以成交4362套的成績(jī)，登頂廣州今年上半年成交榜，遠(yuǎn)超于第二名的香雪板塊。
毫無(wú)疑問(wèn)，增城永和已成為廣州新晉的剛需天堂。
之所以永和能夠一而再霸屏廣州成交榜，主要有以下幾方面原因：
其一，是其價(jià)格處于洼地。前板塊內(nèi)的不少樓盤(pán)均價(jià)仍未突破“2”字頭，能夠吸納不少預(yù)算有限的年輕剛需族群。
其二，其靠近兩大開(kāi)發(fā)區(qū)，而且離新塘近，能承接不少的居住外溢需求。
其三，是大盤(pán)多，貨量充足，成交量自然大。板塊內(nèi)新盤(pán)林立，其中不乏巨無(wú)霸大盤(pán)，如合景譽(yù)山國(guó)際、增城萬(wàn)科城等，帶動(dòng)板塊的成交。
其實(shí)，從增城來(lái)看，永和板塊的發(fā)展?jié)摿刹恍?，靠近兩大?guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)——廣州開(kāi)發(fā)區(qū)和增城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)妥妥的。
而且從近年政府的布局來(lái)看，永和也是增城區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)。
增城十四五規(guī)劃的發(fā)展原則中，就有提到“國(guó)家級(jí)增城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)帶動(dòng)策略”：
“推動(dòng)國(guó)家級(jí)增城經(jīng)開(kāi)區(qū)進(jìn)位躍升，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)容提質(zhì)，主動(dòng)承接廣州、深圳兩大都市圈高端產(chǎn)業(yè)外溢，融入大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈創(chuàng)新鏈協(xié)作分工，打造粵港澳大灣區(qū)中部新興的智造高地”。
可見(jiàn)，增城政府對(duì)增城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)寄予厚望。
另外，根據(jù)增城十四五規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)布局，新塘和永寧所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位是打造廣州都市圈智能制造新區(qū)。
相較之下，中新板塊側(cè)重在智慧物流，朱村定位大灣區(qū)科教新區(qū)，永和板塊的布局顯然更高大上，并不輸于它們。
其實(shí)，從開(kāi)發(fā)商拿地布局，也可以預(yù)判一個(gè)地方的發(fā)展?jié)摿Α?/span>
近年來(lái)，珠實(shí)、新世界、中建、佳兆業(yè)等開(kāi)發(fā)商已紛紛進(jìn)駐于此，可見(jiàn)，他們對(duì)該板塊的看好。
按理說(shuō)該板塊應(yīng)該前景一片光明，絕對(duì)是增城有潛力的價(jià)值洼地。
只可惜天不遂人愿，現(xiàn)實(shí)是該板塊價(jià)值甚至比不上朱村、中新等板塊，房?jī)r(jià)多年來(lái)都升不上去，當(dāng)前大部分新盤(pán)價(jià)格仍在“1”字頭。
而主要的原因之一，便是這里缺乏剛需最為看重的要素——地鐵。
我們都知道，地鐵關(guān)系到人員的流動(dòng)，對(duì)樓市甚至整個(gè)板塊的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。
23號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)，是永和能否實(shí)現(xiàn)價(jià)值躍升的重要途徑。
不過(guò)，最近增城十四五規(guī)劃公布，讓永和翻身的機(jī)會(huì)似乎又變得渺茫了。
因?yàn)?，此前被大肆傳言?3號(hào)線，居然在文件中不見(jiàn)蹤跡！
來(lái)看看，增城最近公布的十四五規(guī)劃中的交通規(guī)劃，文件中提到：
“全力保障廣汕鐵路、新白廣城際按既定計(jì)劃建成通車(chē)，大力推進(jìn)佛山經(jīng)廣州至東莞城際（28）號(hào)線等規(guī)劃建設(shè)，謀劃推進(jìn)深莞增城際、16號(hào)線等項(xiàng)目前期規(guī)劃?！?/span>
28號(hào)線、16號(hào)線、深莞增城際均有在文件中被提到，唯獨(dú)23號(hào)線卻不在文件中。
值得注意的是，在2017年11月的交通規(guī)劃的版本上，23號(hào)卻線赫然在列。甚至其進(jìn)度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于28號(hào)線和16號(hào)線。
從下圖可以看到，當(dāng)時(shí)的23號(hào)線顯示的是規(guī)劃已經(jīng)落實(shí)，而28號(hào)線、16號(hào)線北延長(zhǎng)線顯示的是規(guī)劃。
如今，增城十四五規(guī)劃卻重點(diǎn)提及28號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)，而對(duì)23號(hào)線的規(guī)劃推進(jìn)只字未提，頗耐人尋味。
我通讀了整個(gè)增城十四五規(guī)劃的文件，能勉強(qiáng)與23號(hào)線沾上邊的，或許是這段話了：
“強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，推進(jìn)連接兩大經(jīng)開(kāi)區(qū)的地鐵、高快速路建設(shè)，打通“斷頭路”，提高路網(wǎng)密度?！?/span>
按照規(guī)劃，23號(hào)線是連接廣州開(kāi)發(fā)區(qū)和增城經(jīng)開(kāi)區(qū)的線路。
不過(guò)，我在黃埔的十四五規(guī)劃中，反而找到提到23號(hào)線的字眼。
只能說(shuō)，23號(hào)線何時(shí)能動(dòng)工開(kāi)建，網(wǎng)傳規(guī)劃情況是否有變，真的是撲朔迷離。
短期來(lái)看，永和板塊值得期待的交通利好，就只有新白廣城際的開(kāi)通，或許能稍微彌補(bǔ)一下交通短板。
但無(wú)論怎樣，在我看來(lái)，如果你是科學(xué)城、新塘、或增城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的工作的人，如果資金實(shí)在有限，想要上車(chē)，不在意自駕通勤的話，還是可以選擇永和板塊的。
一方面，其房?jī)r(jià)低，買(mǎi)房難度大大降低。
當(dāng)前永和新房?jī)r(jià)格在1.4-2.1萬(wàn)/平；總價(jià)“1”字頭就可以上車(chē)，在一線城市而言，價(jià)格算是很友好了。
另一方面，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，永和還有絕地反擊的機(jī)會(huì)。
永和、中新、朱村三個(gè)板塊的價(jià)格其實(shí)相差不大，但永和并沒(méi)有通地鐵，未來(lái)交通完善的話，加之板塊本來(lái)就有產(chǎn)業(yè)、商業(yè)，其價(jià)格有望超過(guò)其余兩者。
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