在法院系統(tǒng)內(nèi)部，這也是疑難問題，北京市高級人民法院針對此問題，還有作過相關(guān)的解答。但是對于普通人來說，看了這個解答，估計也不太明白集體土地租賃合同到底是有效還是無效？
《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》對此問題的解答是當(dāng)事人未經(jīng)合法審批訂立集體土地租賃合同，約定將集體所有土地出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，租賃合同無效。但租賃合同出租農(nóng)村集體建設(shè)用地的，可以認(rèn)定租賃合同有效。
從字面意思上可以得出以下結(jié)論：
一、集體土地租賃合同原則上有效。
二、未經(jīng)合法審批且用于非農(nóng)建設(shè)的，租賃合同無效。
三、出租農(nóng)村集體建設(shè)用地用于非農(nóng)建設(shè)的，租賃合同有效。
從合同的角度上來看，除了以下幾種情況無效外，原則上都是有效。
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
但是現(xiàn)實(shí)情況總是比較復(fù)雜，需要具體問題具體分析。
關(guān)于合同的有效與無效，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。強(qiáng)制性規(guī)定分為管理性規(guī)定和效力性規(guī)定，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同才是無效合同。對于管理性規(guī)定與效力性規(guī)定的區(qū)分，法律、行政法規(guī)明確規(guī)定違反該規(guī)定導(dǎo)致合同無效或者雖然法律、行政法規(guī)沒有規(guī)定違反將導(dǎo)致合同無效，但違反該規(guī)定如使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的，應(yīng)為效力性強(qiáng)制性規(guī)定；法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定僅關(guān)系當(dāng)事人利益的，該規(guī)定僅是為了行政管理或紀(jì)律管理需要的，一般為管理性強(qiáng)制性規(guī)定。
具體到涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件上，合同是否有效問題，務(wù)必注意以下幾點(diǎn)：
1. 承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)包方僅以該土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同未報其備案為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。
2. 承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無效。但發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外。
3. 土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案。
除了注意上述幾點(diǎn)外，租賃集體土地務(wù)必簽署書面的合同，簽署合同務(wù)必以下條款，否則欲哭也無淚。必要的時候，務(wù)必咨詢專業(yè)房地產(chǎn)律師。
土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下條款:
（一）雙方當(dāng)事人的姓名、住所；
（二）流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級；
（三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；
（四）流轉(zhuǎn)土地的用途；
（五）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；
（六）流轉(zhuǎn)價款及支付方式；
（七）違約責(zé)任。
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