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一、集體建設(shè)用地租賃、出租期限

根據(jù)《土地管理法》第四十三條的規(guī)定，集體建設(shè)用地包括興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅的集體土地以及用于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的集體土地。

目前，國家正在探索集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革，提出允許符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營性建設(shè)用地以出讓、租賃、作價出資或者入股等方式流轉(zhuǎn)，探索宅基地有償使用和自愿退出機制，探索農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地，試點宅基地以轉(zhuǎn)讓、出租等方式在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。未來集體建設(shè)用地可利用范圍及流轉(zhuǎn)范圍將有所擴大。

允許入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的土地，一般不得用于商品房住宅開發(fā)建設(shè)。同時，根據(jù)原國土資源部（現(xiàn)為自然資源部）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2017年8月21日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案〉的通知》的有關(guān)規(guī)定，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房，集體租賃住房只能用于出租，不得以租代售。這與普通的商品房住宅開發(fā)建設(shè)有很大不同。

就宅基地及可用于建設(shè)租賃住房的集體建設(shè)用地是否可以租賃形式流轉(zhuǎn)及可租賃的最高年限，目前法律上尚無明確的規(guī)定，有待實踐的探索及國家出臺相關(guān)規(guī)定予以明確。[1]本部分主要分析集體經(jīng)營性建設(shè)用地租賃、出租期限問題。

（1）國家層面的規(guī)定

2015年2月27日，第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議通過了《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，會議決定，調(diào)整《土地管理法》以及《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓等的規(guī)定，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價。除此之外，我國尚無明確的法律法規(guī)對集體經(jīng)營性建設(shè)用地租賃作出規(guī)定，目前集體經(jīng)營性建設(shè)用地租賃正處于試點階段。

2015年3月20日，原國土資源部正式發(fā)布《關(guān)于印發(fā)〈農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點實施細則〉的通知》（國土資發(fā)〔2015〕35號），提出“試點地區(qū)要參照國有建設(shè)用地市場交易規(guī)則，制定集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場交易規(guī)則”，“允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、作價出資（入股），最高使用年限應與國有建設(shè)用地使用權(quán)等同，在使用期限內(nèi)，享有與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押權(quán)能”，“轉(zhuǎn)讓、出租、抵押可參照國有建設(shè)用地有關(guān)規(guī)定進行”。

（2）集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點地區(qū)相關(guān)規(guī)定

早在國家層面推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點之前，一些地區(qū)已經(jīng)出臺了關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，且對集體建設(shè)用地租賃、出租的最高年限有不同的規(guī)定。比如，《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》規(guī)定集體建設(shè)用地租賃的最高年限，不得超過同類用途國有土地出讓的最高年限，出租、轉(zhuǎn)租年限不得超過原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限[2]；而《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》則規(guī)定集體建設(shè)用地租賃的最高年限不得超過二十年，出租、轉(zhuǎn)租的期限，不得超過原土地使用期限減去已使用期限的剩余期限[3]。

同樣地，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點地區(qū)，各地對于集體經(jīng)營性建設(shè)用地租賃和出租的最高年限也有不同的規(guī)定。

2015年8月13日，德清縣人民政府發(fā)布《德清縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法（試行）》，根據(jù)該試行辦法的規(guī)定，“集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、作價出資（入股）最高年限按以下用途確定：（一）工礦、倉儲用地50年；（二）商服、旅游等用地40年”。

2015年11月16日，文昌市人民政府發(fā)布《文昌市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點暫行辦法》，根據(jù)該辦法的規(guī)定，“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出租的，向承租人頒發(fā)《土地他項權(quán)利證》”，“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出租可根據(jù)具體項目需要確定使用年限，但最長不得超過三十年”，“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，應當簽訂書面合同，原土地使用者的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移”，“通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租取得的土地使用權(quán)或他項權(quán)，其使用年限為原出讓、出租合同或作價出資（入股）協(xié)議確定的使用年限減去原土地使用權(quán)人已使用年限后的剩余年限”。

2015年12月11日，佛山市南海區(qū)人民政府發(fā)布《佛山市南海區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理試行辦法》，根據(jù)該辦法的規(guī)定，“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、作價出資（入股）的最高年限，不得超過同類用途國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限”，“通過租賃方式取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效；通過租賃方式取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出租給第三人的，出租雙方應當繼續(xù)履行原租賃合同，第三人取得土地的他項權(quán)利”，“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出租的年限不得超過原出讓、租賃、作價出資（入股）合同約定年限減去已使用年限后的剩余年限”。

同時，需要注意的是，第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議于2017年11月4日通過《關(guān)于延長授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定期限的決定》，會議決定：2015年2月27日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定施行期限屆滿后，試點期限延長一年至2018年12月31日。也即，在2018年12月31日之前，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許試點地區(qū)存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價。一些試點地區(qū)規(guī)定有關(guān)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的具體政策文件執(zhí)行期限截至2017年12月31日，經(jīng)我們從公開渠道檢索，其中，有的地區(qū)（如佛山市南海區(qū)）已出臺關(guān)于將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相關(guān)文件的有效期延遲至2018年12月31日的規(guī)定，其他試點地區(qū)是否已出臺關(guān)于將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相關(guān)文件的有效期延遲至2018年12月31日的規(guī)定，尚不明確，目前該等試點地區(qū)對集體經(jīng)營性建設(shè)用地租賃、出租期限是如何進行規(guī)定的，尚不確定。

另外，我們也注意到，集體經(jīng)營性建設(shè)用地以租賃形式入市的一個顯著特點是，許多試點地區(qū)規(guī)定集體經(jīng)營性建設(shè)用地以租賃形式初次流轉(zhuǎn)時，承租人取得集體土地他項權(quán)利（即土地租賃權(quán)）而非集體土地使用權(quán)。對于承租人取得集體土地他項權(quán)利（即土地租賃權(quán)）的，承租人后續(xù)是否能夠取得集體土地上建筑物的所有權(quán)即產(chǎn)生疑問，該等制度設(shè)計也影響到后續(xù)相關(guān)法律規(guī)范對土地租賃期限的合理設(shè)定，甚至是土地租賃雙方當事人對可以在租賃合同中約定的土地最高租賃期限的預期，并進而影響到集體土地要素的合理流動及土地資源的有效利用。

（3）關(guān)于集體建設(shè)用地用于產(chǎn)業(yè)項目時的租賃期限

由于各集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點地區(qū)一般規(guī)定租賃的集體經(jīng)營性建設(shè)用地不得用于商品房開發(fā)和住宅建設(shè)，實踐中租賃集體經(jīng)營性建設(shè)用地的大多用于產(chǎn)業(yè)項目。根據(jù)38號文的相關(guān)規(guī)定[4]，對于租賃集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，除集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點地區(qū)外，其他地區(qū)應按《土地管理法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行[5]。這與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點地區(qū)出臺的相關(guān)規(guī)定相一致。

對于產(chǎn)業(yè)用地政策允許租賃集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，38號文并未明確規(guī)定租賃的最高期限。我們傾向于認為，產(chǎn)業(yè)用地政策允許租賃集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，租賃期限應當參照適用38號文中關(guān)于“以長期租賃方式使用土地的，應按照《規(guī)范國有土地租賃若干意見》（國土資發(fā)〔1999〕222號）執(zhí)行，租賃期限按照《合同法》規(guī)定，不得超過二十年”的規(guī)定，但如果集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點地區(qū)有明確規(guī)定的，則適用其規(guī)定。

根據(jù)我們的實踐經(jīng)驗及向部分地區(qū)國土部門的咨詢，關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地租賃、出租期限，各地在實踐中的要求不盡相同。有的地方要求集體經(jīng)營性建設(shè)用地租賃和出租期限不能超過同類用途國有建設(shè)用地出讓最高年限，但均可以超過20年；有的地方要求集體經(jīng)營性建設(shè)用地租賃和出租期限均不得超過20年；有的地方要求集體經(jīng)營性建設(shè)用地租賃期限不能超過同類用途國有建設(shè)用地出讓最高年限，但可以超過20年，而出租期限則不能超過20年；同時，有的地方（包括一些集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點地區(qū)和非試點地區(qū)）則表示集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市（包括以租賃、出租形式流轉(zhuǎn)）在當?shù)厣胁豢尚小?/p>

經(jīng)我們在最高人民法院主辦的中國裁判文書網(wǎng)進行不完全檢索，檢索結(jié)果顯示，北京市、上海市、浙江省、河南省及四川省一些地區(qū)的法院依據(jù)《合同法》第二百一十四條第一款關(guān)于“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”的規(guī)定，認定集體建設(shè)用地租賃期限超過20年的，超過部分無效。[6]

與之不同的是，在廣東省，有的法院認為，對于集體建設(shè)用地租賃合同簽訂時《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》[7]尚未實施的，可依據(jù)《合同法》第二百一十四條第一款關(guān)于“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”的規(guī)定，認定集體建設(shè)用地租賃期限超過20年的，超過部分無效[8]；有的法院則認為，對于集體建設(shè)用地租賃合同簽訂時《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》已經(jīng)實施的，可依據(jù)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》關(guān)于“集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租的最高年限，不得超過同類用途國有土地使用權(quán)出讓的最高年限”的規(guī)定，認定集體建設(shè)用地租賃期限超過20年但不超過同類用途國有土地使用權(quán)出讓的最高年限的，租賃合同并不因《合同法》第二百一十四條第一款關(guān)于“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”的規(guī)定而部分無效，也即，租賃期限超過20年但不超過同類用途國有土地使用權(quán)出讓的最高年限的，超過部分依然有效[9]。

然而，我們也注意到，在廣州市，集體建設(shè)用地的租賃期限可能因土地用途不同而不同。實操層面，有些項目中，集體建設(shè)用地用于建設(shè)租賃住房的，根據(jù)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的規(guī)定，其租賃期限可以超過20年，但不得超過70年。而對于工業(yè)（倉儲）、商業(yè)、旅游、娛樂、辦公以及其他非住宅用途的集體建設(shè)用地，根據(jù)廣州市國土資源和規(guī)劃委員會于2015年10月12日發(fā)布的《廣州市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法實施細則》的有關(guān)規(guī)定[10]，其租賃期限不得超過20年，對于出讓用地的出租期限，不應超過20年且不應超過出讓的剩余年限。對于租賃集體建設(shè)用地用于工業(yè)（倉儲）、商業(yè)、旅游、娛樂、辦公以及其他非住宅項目的，雖然，《廣州市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法實施細則》屬于地方性規(guī)范性文件，不屬于法律、行政法規(guī)的范疇，租賃合同中約定租賃期限超過20年的，租賃合同并不會因為違反《合同法》第五十二條[11]第（五）項的規(guī)定而導致租賃期限超過20年的部分無效，但是由于廣州市集體建設(shè)用地以租賃形式流轉(zhuǎn)須在公開市場進行交易，租賃期限超過20年的，實踐中可能無法操作。

二、集體農(nóng)用地租賃、出租期限

相比于國有土地及集體建設(shè)用地租賃、出租，集體農(nóng)用地租賃與出租呈現(xiàn)出復雜的狀況。一方面，《農(nóng)村土地承包法》對集體所有耕地、林地、草地及“四荒地”實行土地承包經(jīng)營制度及土地承包經(jīng)營權(quán)以出租形式流轉(zhuǎn)（再次流轉(zhuǎn)）作出了規(guī)定，但并未對前述各種類型的集體農(nóng)用地以租賃形式流轉(zhuǎn)（初次流轉(zhuǎn)）作出規(guī)定[12]；另一方面，實踐中也存在著承包戶交回承包地后村集體將集體農(nóng)用地以租賃形式流轉(zhuǎn)的客觀情況。此外，一些地區(qū)也出臺了相關(guān)規(guī)定，對“四荒地”以租賃及出租形式流轉(zhuǎn)進行了一定程度的規(guī)范。 

（1）國家層面的規(guī)定

國家實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度，集體農(nóng)用地租賃被認為是和農(nóng)村土地承包相當?shù)母拍睢Ｄ壳?，國家層面的現(xiàn)行法并未對集體農(nóng)用地以租賃形式從村集體經(jīng)濟組織手中流轉(zhuǎn)時的最高租賃期限作出專門明確的規(guī)定。

根據(jù)全國人大常委會法制工作委員會編寫的《合同法釋義》，《合同法》第十三章關(guān)于租賃合同的相關(guān)規(guī)定不適用于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的取得，對此，我們傾向于認為，《合同法》第二百一十四條第一款關(guān)于“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”的規(guī)定不應直接適用于集體農(nóng)用地租賃，關(guān)于集體農(nóng)用地租賃期限可參照《農(nóng)村土地承包法》關(guān)于農(nóng)村土地承包期限的相關(guān)規(guī)定[13]，租賃最高年限不得超過承包期的剩余期限，即耕地租賃最高不得超過三輪土地承包到期期限，草地租賃最高不得超過五十年，林地租賃最高不得超過七十年。

集體農(nóng)用地出租包括土地承包經(jīng)營權(quán)（土地承包權(quán)[14]）的出租和租賃的集體農(nóng)用地的出租。土地承包經(jīng)營權(quán)（土地承包權(quán)）出租主要是指承包戶取得土地承包經(jīng)營權(quán)（土地承包權(quán)）之后，將土地承包經(jīng)營權(quán)（土地承包權(quán)）以出租方式進行流轉(zhuǎn)。關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)（土地承包權(quán)）出租，現(xiàn)行《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取出租方式流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限。對于租賃的集體農(nóng)用地以出租形式流轉(zhuǎn)，目前，國家層面的現(xiàn)行法并未出臺專門明確的規(guī)定予以規(guī)范。

（2）地方層面的規(guī)定

各地對集體農(nóng)用地租賃、出租期限存在不同的規(guī)定。

對于集體農(nóng)用地租賃期限，我們暫未發(fā)現(xiàn)各地對集體所有耕地、林地、草地最高租賃期限作出明確的規(guī)定。不過，一些地區(qū)出臺了專門規(guī)定對集體所有“四荒地”以租賃形式流轉(zhuǎn)予以規(guī)范。比如，北京市人民代表大會于2010年12月23日發(fā)布《北京市農(nóng)村集體所有荒山荒灘租賃條例（2010年修正）》，規(guī)定農(nóng)村集體所有荒山以租賃形式流轉(zhuǎn)的，租賃期限最高不超過70年，在租賃合同約定的期限內(nèi)，荒山使用權(quán)可以出租；再如，北京市昌平區(qū)人民政府于2010年10月21日印發(fā)《昌平區(qū)“四荒”租賃管理辦法》，規(guī)定農(nóng)村集體所有“四荒地”以租賃形式流轉(zhuǎn)的，租賃期限最長不得超過50年。

對于集體農(nóng)用地出租期限，一些地區(qū)出臺了相關(guān)規(guī)定對土地承包經(jīng)營權(quán)（土地承包權(quán)）以出租形式流轉(zhuǎn)的最高出租期限予以規(guī)范。比如，北京市農(nóng)村工作委員會于2010年4月29日發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范本市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的若干意見》，規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)采取出租方式流轉(zhuǎn)的，出租合同期限要遵照《合同法》的規(guī)定，不得超過20年；再如，上海市青浦區(qū)人民政府辦公室于2013年1月1日轉(zhuǎn)發(fā)《區(qū)農(nóng)委關(guān)于進一步規(guī)范本區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的若干意見》，規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)采取出租方式流轉(zhuǎn)的，出租期限由流轉(zhuǎn)雙方根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定、市農(nóng)委有關(guān)政策以及不同作物與用途協(xié)商確定，糧食、蔬菜、花卉和水產(chǎn)養(yǎng)殖出租期限一般不超過5年，果樹等一般不超過10年。

關(guān)于集體農(nóng)用地的租賃、出租期限，根據(jù)我們的實踐經(jīng)驗及向部分地區(qū)農(nóng)林管理部門的咨詢，各地在實踐中主要著眼于土地承包經(jīng)營權(quán)出租，而對于集體農(nóng)用地租賃則較少予以關(guān)注。同時，各地對于土地承包經(jīng)營權(quán)出租期限的要求也不盡相同。比如，對于耕地承包經(jīng)營權(quán)最高出租期限，一些地區(qū)要求出租期限不超過承包期剩余期限即可，而另一些地區(qū)則要求出租期限要遵照《合同法》的規(guī)定，不得超過20年；對于林地承包經(jīng)營權(quán)最高出租期限，一些地區(qū)要求出租期限原則上不得超過20年，具體以與村民協(xié)商的期限為準，而另一些地區(qū)則表示林地承包經(jīng)營權(quán)最高出租期限尚不明確。

經(jīng)我們在最高人民法院主辦的中國裁判文書網(wǎng)進行不完全檢索，檢索結(jié)果顯示，在司法實踐中，對于集體農(nóng)用地最高租賃期限，有的法院依據(jù)《合同法》第二百一十四條第一款關(guān)于“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”的規(guī)定，認定集體農(nóng)用地租賃期限超過二十年的，超過部分無效。[15]

對于集體農(nóng)用地最高出租期限，司法實踐中明顯呈現(xiàn)出兩種不同的觀點：有的法院依據(jù)《合同法》第二百一十四條第一款關(guān)于“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”的規(guī)定，認定集體農(nóng)用地土地承包經(jīng)營權(quán)出租期限超過二十年的，超過部分無效[16]；有的法院則認為集體農(nóng)用地土地承包經(jīng)營權(quán)出租期限不超過承包期的剩余期限即可，不受《合同法》第二百一十四條第一款關(guān)于“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”的規(guī)定的限制[17]。

三、全篇結(jié)語

通過上述分析可以看出，無論是國有土地還是集體土地，對于土地租賃和出租最高期限，尤其是土地租賃和出租是否適用《合同法》第二百一十四條第一款關(guān)于“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”的規(guī)定，目前各地在法律規(guī)范及實務(wù)操作中均存在著較大分歧。

對于國有建設(shè)用地租賃和出租期限，222號文和38號文已作出了一定程度的規(guī)范。國家層面正在試點探索集體經(jīng)營性建設(shè)用地以租賃和出租形式入市流轉(zhuǎn)，相應地，目前《土地管理法》中的有關(guān)內(nèi)容也正在修訂中。我們預計，待《土地管理法》修訂完成后，國務(wù)院可能出臺關(guān)于國有建設(shè)用地租賃、出租期限的統(tǒng)一規(guī)定，并很可能出臺有關(guān)集體建設(shè)用地出讓、租賃甚至出租的相關(guān)具體實施辦法，對集體建設(shè)用地租賃、出租期限作出規(guī)定。同時，由于國家一直在強調(diào)允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，故，我們初步預測，有關(guān)集體建設(shè)用地租賃、出租期限的規(guī)定很可能與國有建設(shè)用地租賃、出租期限的有關(guān)規(guī)定保持一致。

對于國有農(nóng)用地，國家正在推進國有農(nóng)場、林場（區(qū)）、牧場改革，國有農(nóng)用地租賃和出租最高期限有待進一步明確。對于集體農(nóng)用地，我們傾向于認為，集體農(nóng)用地租賃期限可參照《農(nóng)村土地承包法》關(guān)于農(nóng)村土地承包期限的相關(guān)規(guī)定，即最高租賃年限不得超過承包期的剩余期限；對于集體農(nóng)用地出租期限，應當適用《農(nóng)村土地承包法》第三十三條第一款第（三）項有關(guān)土地承包經(jīng)營權(quán)“流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限”的規(guī)定，出租期限不超過承包期的剩余期限即可。同時，目前《農(nóng)村土地承包法》修訂工作正在進行中，我們也期待新修訂的《農(nóng)村土地承包法》能夠?qū)w農(nóng)用地租賃和出租最高期限作出明確的規(guī)定。

此外，土地租賃（初次流轉(zhuǎn)）中承租人取得的租賃權(quán)益性質(zhì)的不同可能對承租人是否能夠享有承租土地地上建筑物所有權(quán)產(chǎn)生較大影響，并進而影響到相關(guān)法律規(guī)范對土地租賃期限的合理設(shè)定，甚至是土地租賃雙方當事人對可以在租賃合同中約定的土地最高租賃期限的預期，進而影響到土地要素的合理流動及土地資源的有效利用。目前，在法律規(guī)范和實操中，土地租賃活動中承租人究竟是取得承租土地使用權(quán)還是土地他項權(quán)（土地租賃權(quán)）也存在地區(qū)差別，我們期待未來國家層面能夠出臺有關(guān)土地租賃的法律規(guī)范對此作出統(tǒng)一的規(guī)定。

對于擬通過租賃（出租）方式參與土地利用的社會資本而言，我們建議，動態(tài)關(guān)注項目地關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定及實踐操作，以免簽署的土地租賃（出租）合同中約定的租賃（出租）期限超過當?shù)匾?guī)定的最高租賃（出租）期限，而使得超過部分被認定為無效，進而影響到項目商業(yè)安排與自身權(quán)益。

注：