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內容提要
PART 1 獲取土地
PART 2 項目策劃
PART 3 規(guī)劃設計
PART 4 施工建設
PART 5 營銷推廣
養(yǎng)老地產項目開發(fā)是系統(tǒng)工程，環(huán)節(jié)多且復雜，不可預見因素能夠左右項目的成功。對此應做好充足的前期準備工作，規(guī)避風險。這里首先對養(yǎng)老地產開發(fā)環(huán)節(jié)進行分類，對重點環(huán)節(jié)加以分析（有些步驟根據(jù)項目的實際情況應該穿插進行，根據(jù)項目可利用資源情況而定）。養(yǎng)老地產項目開發(fā)過程中幾個重要的環(huán)節(jié)：
1、前期工作：公司注冊、項目可研（包括市場分析、經濟分析等）、制定開發(fā)計劃、土地取得（是否有拆遷、補償視情況而定）、項目定位、設計收資、設計（包括概念設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計、景觀設計、智能化設計、機電消防設計等）、三通一平（七通一平）、融資準備等。
2、建設階段：規(guī)劃、方案報批報建（含水務、環(huán)評、水保等）；施工、建材、勞務、監(jiān)理、質監(jiān)、機電設備招投標；編制建設施工計劃；地基處理、基礎施工、±0以上施工、管網施工、環(huán)境施工等。
3、營銷階段：營銷策劃、前期預熱、宣傳推廣、銷售組織、銷售（該環(huán)節(jié)復雜且重要，對銷售過程中的事件營銷、銷控、銷售策略、價格調整、熱點延續(xù)都有較高的要求。）、銷售服務（包括按揭辦理、產權辦理等）、品牌建立（項目與企業(yè)雙品牌）。
除了上述這些與開發(fā)關系密切的環(huán)節(jié)外，運營管理是保證項目成功的另一個關鍵，開發(fā)企業(yè)還應該在管理制度、財務管理、成本控制、工作流程、人才運用等方面實行切實有效的管理模式。這些環(huán)節(jié)既涉及到開發(fā)階段，又涉及到后期運營管理階段，本文不做詳細論述。
PART 1 獲取土地
獲取一塊優(yōu)質土地，項目就成功了一大半。土地獲取需要經歷土地信息收集、意向地塊談判、立項、定位策劃、定案、摘牌及后續(xù)辦證等工作和程序。為了確保獲取優(yōu)質土地并保障養(yǎng)老地產項目順利開發(fā)，應該著重研究以下幾個問題：
一、拿地方式
1.行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經濟適用房和基礎設施建設中的建設用地分配基本上是控制在政府手里。
2.資本市場:
（1）投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司；
（2）土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費；
（3）收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。
3.土地市場：
通過在土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標準。
二、拿地與否及拿地價格應該考慮5大因素
1.市場未來預期；
2.項目或區(qū)域發(fā)展預期；
3.規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經濟實現(xiàn)；
4.企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本；
5.競爭對手的情況分析。
三、主要工作
投資開發(fā)部門：收集土地信息——項目立項報告（分公司）——項目立項審批（董事會）——項目可研報告（集團）——項目投資決策（董事會）——項目獲?。ㄕ信茠臁⒐蓹嗍召彛山淮_認書移交給項目公司。
營銷部門：初步市場調研及定位草案。
設計部門：概念規(guī)劃設計方案。
工程部門：現(xiàn)場踏勘。（確定是生地、熟地還是毛地）
財務部門：可研版投資收益、初步籌資方案。
成本部門：控制性成本目標（限額指標、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）
采購部門：制定項目合約計劃方案、市場調研合作方資源。
關鍵要素：項目可研報告。
四、拿地階段的風險控制
重點做好以下風險點排查：
1.是否為建設用地，是否符合土規(guī)、城規(guī)；
2.地塊內是否有林地、基本農田、高壓線、垃圾填埋場、墳墓、軍事設施、文物，地質條件是否復雜、拆遷難度如何等；
3.考慮永久水電、臨水臨電、燃氣、供暖、排污管道接入等問題。
在風險點排查的基礎上，做好風險評估和應對方案。不盲目投入資金，以免陷入被動。如果是合作項目，還要對合作方及土地權屬做盡職調查，以確保土地沒有糾紛。
五、爭取優(yōu)惠條件（非常重要）
應充分利用政府招商引資等各項條件爭取優(yōu)惠條件最大化，并通過框架協(xié)議、備忘錄或會議紀要等形式將優(yōu)惠條件予以書面固化。
1.爭取政府支持
（1）可以通過邀請政府參觀已成熟開發(fā)樓盤、已運營的養(yǎng)老項目或者其他可以展示實力的業(yè)務板塊，增強其對本項目的信心，獲得其對本項目快速開發(fā)經營模式的理解和支持；
（2）利用本項目對當?shù)卣愂铡a業(yè)支持、城市環(huán)境改善、政府形象的提升等籌碼，爭取土地的優(yōu)先獲取、土地款分期支付或延遲支付、規(guī)費減免、開通綠色通道及開發(fā)證件的快速辦理、降低預售門檻、政府大市政配套等方面的支持；
（3）爭取養(yǎng)老用地價格的優(yōu)惠或減免，爭取其他公建在項目后期建設，減少首期投入，應盡量避免按政府要求的規(guī)模檔次建（新拓展且自身品牌影響度小的區(qū)域，建議配套先行）；
（4）對超過一千畝的項目，爭取能由投資開發(fā)單位主導參與目標地塊的控規(guī)編制，最大限度利用政府配套；
（5）在爭取優(yōu)惠條件或土地議價過程中，需注意明確市政配套類工程（包含外線建設）的資金落實方案，且方案中應明確投資人及資金的具體操作實施方法，若由政府投資，則需明確資金的具體來源；若采取政府協(xié)助方式，必須明確具體的出資單位及其資金數(shù)目、來源等問題，必要時可選擇設立共同資金賬戶的方式解決資金問題。
2.土地款溢價返還
（1）一般可約定政府將土地溢價返還給投資公司作為基礎設施、公建配套的建設費用；
（2）對于數(shù)額較大，一時難以消化的土地溢價，應該由政府返還到土地儲備的共管賬戶，避免資金被政府挪用；
（3）對于需要使用溢價的工程，由投資公司與相關單位簽署協(xié)議，由投資公司向政府申請該項工程費用；
（4）爭取更高的溢價凈收益返還比例，避免政府后期有意抬高地價而造成我司被動；并要書面約定溢價返還期限，逾期按高于同期貸款利率的兩倍計算利息。
3.降低預售條件
與政府協(xié)商提前預售，規(guī)范輸出口徑“分三步走”：
（1）因為不清楚市場需要什么樣的產品，什么樣的戶型，可提前做好樣板間，銷售更好的戶型將多推貨量，在±0以上無法修改，如果做了±0就可以銷售的話，那產品將更貼合市場，所以需要提前預售；
（2）如果政府不接受上訴理由，則表示，項目所有的預售資金可由政府監(jiān)管；
（3）如果第二步仍不成功，則表示，可在與政府共管的賬號上押保證金，保證達到預售節(jié)點。經過上述三步，大部分的政府應該可予以項目“提前預售”的資格。
PART 2 項目策劃
一、市場調研
前期策劃階段要開展大量調研工作，大量的具體工作集中在“調”方面，而“研”卻是核心成果。為了給后面規(guī)劃設計工作鋪平道路，在調研階段應該從市場研究（專業(yè)公司或自有部門）、產品研究（綜合性的開發(fā)部門與概預算部門）等兩個方面進行。因此，項目公司、投資單位、營銷單位、運營單位四位一體親自參與市場調研，在對當?shù)厥袌鲇猩羁汤斫獾幕A上，為項目定位提供精準的一手資料和數(shù)據(jù)。
（1）研究市場容量及城市發(fā)展：城區(qū)人口有多少，老年人口數(shù)量與結構、消費能力如何，研究周邊區(qū)域同類型項目的開發(fā)與運營狀況，是否有輻射影響市場，市場屬于剛性需求、半剛性需求還是輕剛性需求，城市主軸、新區(qū)或行政部門往哪個方向發(fā)展等。
（2）研究市場價格：周邊區(qū)域以“養(yǎng)生、養(yǎng)老、健康”為主題的項目銷售價格如何，不同產品價格差異；要選擇最好的、有一定規(guī)模的競品進行調研。除意向地塊所在區(qū)域外，還應增加其他同類型城市同類型產品的價格研究，以及當?shù)馗咂焚|樓盤銷售價格如何，不同產品、不同景觀、不同戶型/面積的價格差異，了解背后的真實價格。若帶裝修銷售，要了解競品的真實裝修成本，客戶接受程度如何；可以賣多少錢、成本如何。
（3）研究客戶群體：城市中老年人群有什么樣的養(yǎng)老服務需求，養(yǎng)老觀念如何，接受社會化養(yǎng)老服務的意愿度如何，存款如何，有影響力、有錢人有多少，在哪里，怎樣的人才會來購買我們的產品，是否能夠傾銷。
二、產品與客戶研究
（1）研究競爭對手的產品：研究當?shù)馗偁帉κ忠?guī)劃什么產品，各類產品比例如何，去化情況如何——特別是銷售好、運營平穩(wěn)的項目。
（2）研究客戶對產品的需求：研究目標客戶對養(yǎng)老地產有什么需求，包括建筑風格、面積段、間隔、使用功能、適老化細節(jié)、無障礙設計等，是否存在哪些忌諱，當?shù)赜惺裁刺貏e的地方規(guī)定。
（3）研究自身產品的競爭力：養(yǎng)老地產產品是否是當?shù)叵∪碑a品，面積段是否適合大部分的客戶購買，當?shù)鼐幼×晳T（喜歡大家族多代同堂還是其他），對比競爭對手是否有競爭力，最核心的是產品是否有傾銷的競爭力。
為了減少項目的不可預見性，在調研工作中還應注意了解城市的氣候、溫差（是否需要采暖）；地理、地質（通常承載力、濕陷性黃土、中、強風化層狀況等基礎問題）；建材、勞務成本；市政配套情況與可能性；以及地塊自身的不利因素等。
三、項目定位
項目定位工作是養(yǎng)老地產開發(fā)過程中的關鍵環(huán)節(jié)，產品能否為市場所接受、能否實現(xiàn)土地的最大價值、能否為企業(yè)與項目樹立品牌、能否降低和控制開發(fā)風險，這些問題都將在項目定位階段完成。
項目定位工作的重點在于：對未來市場具備前瞻性，對城市發(fā)展有深入的研究，對城市文化的研究，對項目盈利模式有清醒的認識，確定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略（賺筆錢就走，還是依托品牌長期發(fā)展）。
為求項目成功，項目定位工作是需要時間與資金投入的，通過專業(yè)性的對市場與項目進行研究，發(fā)掘項目潛在風險并研判其程度。在這個過程中有一些應該注意的問題：
1.當代經濟社會的發(fā)展是一個資訊的時代、專業(yè)化的時代，各種咨詢公司、調研公司和營銷公司的存在，在投資活動中起著不可忽視的作用。在聘請專業(yè)服務公司的同時，發(fā)展商應全程對其工作進行監(jiān)督與配合，利用其專業(yè)的方式與較強的調研執(zhí)行力，完成項目的前期調研工作。開發(fā)商應該對調研成果的分析應理性，不是通過“市場調研報告＋項目SWOT分析＋華麗的形容詞”進行渲染就可以將投資可行性描述清楚的。
2.項目定位雖然在整個開發(fā)過程中投入的時間與資金最少，卻是項目開發(fā)的根本，是項目投資盈利的保障。項目定位階段應完成項目檔次、品質定位；項目核心競爭力定位（概念、配套、細節(jié)、賣點、價格）；項目目標客戶群定位；項目盈利狀況與可控風險程度分析等重要工作。
PART 3 前期工作與規(guī)劃設計
為實現(xiàn)快速開工，要認真開展前期工程規(guī)劃設計，做好工作前置，實現(xiàn)摘牌即開工。結合項目定位成果完成從概念設計、方案設計、初步設計到施工圖設計等重要環(huán)節(jié)，中間還要穿插景觀設計、機電配套設備設計、智能化設計等配套設計工作。
一、報建前置
（1）現(xiàn)場動工前應盡量辦理好先行施工合法手續(xù)，這就要求項目開發(fā)方進入一個地方時，首先要到各部門（行政服務窗口）了解所有的報建報批驗收流程，了解需要提供的資料和當?shù)氐奶厥庖?，提前做好一切準備，特別是規(guī)劃方案先與規(guī)劃部門溝通調整好，土地立項10天內完成規(guī)劃設計方案編制，協(xié)調政府及各相關部門召開規(guī)劃提報會，提出我司規(guī)劃思路和規(guī)劃手續(xù)預審等推進理念通過預審批，獲得規(guī)劃主管部門及當?shù)刂饕I導支持。
（2）如分歧較大，則以確保展示區(qū)不變?yōu)樵瓌t。推進規(guī)劃報建工作，有條件的先做地勘。提前選定施工圖設計單位和審圖公司，先行完成報建施工圖，進行施工圖審查和報建。特殊情況下同政府溝通，單獨就基礎圖進行報建，確保摘牌后取得基礎施工的“尚方寶劍”。
（3）施工圖紙?zhí)崆八偷浇ㄔO部門初審好，一切能準備的辦理國土證、立項、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等送件資料提前交到相關部門審查好，能后補的資料盡量跟政府協(xié)商（如立項、環(huán)評）。
（4）同時項目要提前通知施工單位準備報建所需的配合資料，并積極協(xié)助完成一些與政府相關的手續(xù)。最理想的狀態(tài)是，到摘牌當天就可以馬上補齊剩下的文件辦理施工許可證，或與建設部門商量好可以簽發(fā)預開工證。
二、規(guī)劃前置
規(guī)劃方案在摘牌前基本要能通過規(guī)劃部門預審批（主要地方領導認同）。要特別重視容積率、日照分析、建筑間距、各類配套比例等指標；項目提前了解清楚當?shù)氐囊?guī)劃設計要求，建議嚴格按照當?shù)匾?guī)劃要求進行規(guī)劃設計，避免后期因方案修改影響進度。
新項目要結合市場需求與國內成熟的養(yǎng)老地產產品，要把工期短、能快速預售的產品放在首期供貨中；銷售展示區(qū)在綜合考慮規(guī)劃因素外應該安排在項目最有利的、能馬上動工的地方。在項目定位上，不一定做到最高檔次的項目，但一定要結合產品與目標客戶合理定位，打造性價比最高的項目；在同樣的產品中，必須做到最優(yōu)；在同等售價中，必須做到品質最好。
三、勘探先行進場
1、參考周邊地質情況
了解目標地塊的地質情況，盡可能取得周邊建筑物地質勘查資料及相關工程資料，為基礎設計提供參考，也為前期工程提供依據(jù)，可以有效提高設計和前期工程的進度。
2、提前進入地塊勘探
提前進入地塊內進行詳細勘察以取得勘察報告；對目標地塊的地質報告進行分析，將地質勘查報告第一時間提供給予設計院，出樁基圖。按先售樓部、后展示區(qū)，最后貨量區(qū)的原則完成地勘。地質條件較差情況下，先行初勘，第一時間確定基礎形式；規(guī)劃及現(xiàn)場條件較完備情況下，直接詳勘。
四、樣板先行
1.“樣板先行”的原則
（1）原則上，所有戶型都要設置樣板房。
（2）但也避免設置過多樣板房導致成本增加，須控制規(guī)劃戶型的數(shù)量。
（3）為充分展現(xiàn)養(yǎng)老社區(qū)的成熟配套以及環(huán)境，需于貨量現(xiàn)場選擇景觀好的樓層設置現(xiàn)場樣板房，并做好首層架空層的泛會所展示和體驗，項目應盡量避免建臨建板房。
2.“樣板先行”的作用
（1）檢驗設計的合理性及工種之間配合，及早發(fā)現(xiàn)問題、及早解決。
（2）確定各項施工內容的驗收標準，指導大面積裝修工程的施工，并在完工時按此標準進行驗收。
（3）便于客戶提前參觀體驗。
五、運營服務規(guī)劃建議
參考運營管理公司從運營管理和老年人活動規(guī)律的角度提出的規(guī)劃建議，如出入口、各類管理用房、服務用房的選址及面積等。
六、政府關系維護（非常重要）
1、建立與政府各層級領導、分管領導、業(yè)務部門的密切聯(lián)系關系，按政府部門層級領導關系，逐級上報，下級能解決的不要用上級壓下級；各種關系的建立必須是公司與當?shù)卣年P系，杜絕把關系建立在個人關系上，更不能參與到小圈子內，避免因領導調整而影響整個項目的運作。
2、爭取政府相關領導掛職本項目，如爭取城建副市長級別領導掛職指揮部長。
3、定期向主要政府領導匯報項目進展情況，定期或不定期邀請政府領導前來項目指導工作，配以媒體報道，既推動項目工作開展，也提高項目影響力。必要時，可以邀請政府領導到集團或公司其他成功的養(yǎng)老項目參觀。
4、以工作簡報的形式定期書面報告政府主要領導，匯報重要工作進展，請求協(xié)調解決問題及提出處理方案的建議。
PART 4 施工建設
一、招標前置
在摘牌之前提前做好招標前置與配合工作，有利于實現(xiàn)摘牌即開工。從土地掛牌開始，就可以開展招標立項、投標單位確認、發(fā)標、開標、定標工作。招標立項方面要前置的工作包括：（1）盡快了解當?shù)氐氖袌霾牧蟽r格，購買當?shù)氐亩~及材料信息資料，了解項目現(xiàn)場的特殊情況；（2）將現(xiàn)場的環(huán)境及特殊性、具備的施工條件等，提供給成本管理中心，便于招標文件快速編制；（3）明確招標工程各專業(yè)的施工承包范圍，利于招標文件的快速編制，減少后期爭議；（4）施工單位開標。
二、確定施工單位
1.選擇施工單位時注意事項
（1）施工單位的實力；（2）施工單位的信譽度；（3）施工單位的經營狀況；（4）特別關注施工單位擬委派的項目經理（施工生產負責人、經營負責人或包工頭本人有調動公司資源能力優(yōu)先）——優(yōu)先選用熟悉公司操作模式、同區(qū)域合作過的、在當?shù)刈鲞^項目、信譽好的項目經理?？疾焓┕挝粫r，播放公司的宣傳片，與施工單位做有效的溝通，便于施工單位對集團的了解。
2.快速確定施工單位的方法
（1）條件允許的情況下，示范區(qū)應將樁基礎（或其它基礎類型）與總包工程招投標分開進行。
（2）對新項目，可考慮尋找已經合作過的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)，示范區(qū)計價方式按后續(xù)貨量區(qū)定標價格約定點數(shù)上浮。
（3）對舊項目、新地塊，若相近時間剛招過標，則可以直接以擴標的方式確定單位。
（4）對使用原有圖紙且已施工的工程，可以由總包單位按原有合同造價原則進場施工。
3.施工合同：區(qū)域項目應積極參與施工合同中“工程管理條款”的制定，掌握進度管理主動權；提前確定展示區(qū)各專項工程合同單價，尤其對于趕工費、施工進度明確約定、施工人員數(shù)量、垂直運輸設備數(shù)量、總分包權責約定等，提前確定操作方式，為后期支付工程款提供依據(jù)。
三、科學組織施工
按照“整體市政管網先行，單體結構與砌體同步，機電、裝修、園藝綠化穿插進行”來組織施工計劃。綜合布置售樓部、樣板房區(qū)和貨量區(qū)的施工場地和臨時道路，在主體工程施工的同時能保證與主體結構施工不沖突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和綠化工程（尤其是大樹種植）。
采取流水、穿插施工，前工序給后工序預留工作面，確保分部分層交接場地；上下工序按確保的節(jié)點按時驗收、交接合理；主體周邊水景、道路管網的施工，在主體腳手架未落的條件下，采用局部拆除、部分加固懸挑腳手架的方案同步推進室外各項工程的施工。
必須保證關鍵線路中施工資源配置，如：施工道路的暢順、樁基施工機械數(shù)量、土方機械數(shù)量、模板周轉套數(shù)、垂直運輸機械的運力、備用發(fā)電機、夜間施工照明等及合理提前安裝時間。
四、裝修管理
1、裝修的重點
（1）售樓部大堂，樣板房的廚房、衛(wèi)生間、居室的軟裝和硬裝，一定要注意適老化和無障礙的裝修設計；
（2）電梯、石材、櫥柜等，開工時就要與廠家溝通排產；
（3）吊頂、機電安裝穿插、消防、空調線管；
（4）成品家具，需土建嚴格按照圖紙尺寸施工，提前交底，嚴控分層移交；
2、裝修進場前期準備
（1）裝修施工任務應預先落實，最好施工前40天用書面形式通知施工單位，有條件時考慮提前60天。以便使承包方預先組織安排施工隊伍，按數(shù)量安排人力，才能保證對任務的準備；
（2）施工圖紙應預先30-40天由設計院完成出圖，有條件時審圖完成，最好安排任務時一起提供給施工方，目的方便做好材料的準備和產品工廠化生產；
（3）項目分項專業(yè)分包工程完成節(jié)點落實，上工序按質、按量、按時驗收，合格后移交下工序。
五、材料與設施設備采購
確定電梯、石材、裝修材料及家具等進場時間與工程進度的高度銜接，關鍵點在于接到圖之后一周時間內下單，有些可以先根據(jù)裝修標準下單，施工圖出來后再核對數(shù)量補單；與家具供應商、設施設備供應商溝通好，確保入戶門、房間門、地板、櫥柜、家私及時進場安裝及擺放。對于非標設計，要在設計過程中隨時與采購部門聯(lián)系溝通，以便盡快確定供應商，縮短供貨周期。前期物料、設備采購時如涉及到養(yǎng)老院、護理院或者醫(yī)院部分，要請專業(yè)的服務公司或者運營公司參與設備選型。
采購要點：
1、根據(jù)實際要求下訂單，尺寸準確，圖紙標準化，填寫規(guī)范。
2、下單時要考慮合理的安裝周期。
3、按標準化要求控制現(xiàn)場尺寸，保證場地交付尺寸與下單尺寸一致。
4、按入場條件控制工程節(jié)點，確保按時按質交出安裝場地。
六、園林綠化穿插
景觀充分考慮水體、山體等自然借景，通過參觀公園、植物園和當?shù)乜诒^好的樓盤與國內養(yǎng)老養(yǎng)生地產項目，了解當?shù)刂参镞x用的原則與老人心理需求，利用當?shù)刈畋阋?、最實用的植物為項目造景，打造最合適的景觀風格。同時，對當?shù)貓@建材料進行調研，評判成本，最大限度充分利用當?shù)夭牧稀?/span>
園林施工要注意：
（1）跟進圖紙，主要是園建圖、水電圖、結構圖；
（2）室外園藝綠化與建筑施工的工作面劃分；
（3）提前做好施工籌備，項目開工時綠化（尤其是地形土方早日完成）同步開工，交叉作業(yè)，售樓部前后花園、泳池、水景區(qū)等與土建同步施工；
（4）可種綠化的地方先進土種綠化。大樹能提前種植的優(yōu)先種植，考慮樹的生長周期，在開盤時有好的展示效果。
PART 5 營銷推廣
“一切工作圍繞這營銷”這句話最能體現(xiàn)營銷推廣的目的與價值。營銷推廣的過程中還有一個環(huán)節(jié)就是建立和維護“項目品牌”與“企業(yè)品牌”，確保可持續(xù)運營的動力。
項目奠基開工后，營銷團隊面向目標客群進行推廣宣傳、客戶拓展及圈層營銷等，期間項目開發(fā)團隊與營銷團隊密切溝通，既保證營銷推廣節(jié)點與工期相匹配，也能及時確認相關利好賣點輸出，以實現(xiàn)按時（或提前）交付，確保銷售。開盤具體工作包括：
1、為增加開盤的轟動效應，前期廣告鋪墊要合理有效布置，適當舉行有針對性的推廣圈層活動，有條件的邀請政府要員、新聞媒體和退休干部代表提前參觀，創(chuàng)造社會認同氣氛和免費宣傳效應。
2、做好價格政策、產品的成本及預留客戶梳理工作，協(xié)助制定開盤前的價格策略及價格的制定：（1）政策：不能忽視政策對價格的影響，如價格備案等政策直接限制項目后期價格走勢，定價前需針對限制政策與政府良性溝通攻關；（2）成本：成本控制直接影響價格競爭力；要整體控制項目的成本；（3）對預留客戶進行分類：產品偏好，戶型偏好，位置偏好，提前對預留客戶進行分析篩選，有利于更合理判定價格；對預留客戶心理價格進行持續(xù)性的跟進。
3、開盤前完成運營管理公司的招標工作，運營管理人員和運營服務培訓到位，訓練有素。
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