保利資本作為房企系地產(chǎn)投資基金，借助地產(chǎn)頭部企業(yè)的基因優(yōu)勢迅速成長，5 年累計管理項目規(guī)模逾400 億元，其發(fā)展制勝之道是？
2015 年私募基金行業(yè)經(jīng)歷一輪大擴容，12 月保利（橫琴）資本管理有限公司（簡稱“保利資本”）應(yīng)運而生。時隔不到三年，2018 年7月，保利資本全資子公司珠海孚厚基金管理有限公司（簡稱“珠海孚厚”）亦獲得私募牌照。盡管隨著“史上最嚴(yán)格資管新規(guī)”出爐落地，資管行業(yè)歷經(jīng)洗牌，但“站在巨人肩膀上”的保利資本仍然乘風(fēng)破浪，截至目前累計管理資產(chǎn)規(guī)模逾人民幣400 億元。
保利資本是如何圍繞房地產(chǎn)開發(fā)運營的業(yè)務(wù)核心，不斷發(fā)揮專業(yè)化、市場化、資本化管理的價值？日前，保利資本董事、總經(jīng)理吳海暉接受《中國房地產(chǎn)金融》的專訪，分享了對行業(yè)趨勢的敏銳觀察與企業(yè)戰(zhàn)略的獨到思考。
兩大引擎：市場化競爭與產(chǎn)融結(jié)合
對于房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與未來，吳海暉表示，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了高速發(fā)展期后, 逐步進(jìn)入了相對成熟的階段。但目前國內(nèi)城鎮(zhèn)化率還遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，城鎮(zhèn)化進(jìn)程給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的紅利期仍未結(jié)束，看好行業(yè)龍頭中長期發(fā)展前景。
順應(yīng)我國經(jīng)濟由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段的變化趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展空間在于滿足人民群眾對美好生活的向往，尤其是對居住更美好的需求。要實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)更為平衡、充分的發(fā)展，就要深刻認(rèn)識到“房住不炒”是行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。
在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)將回歸制造業(yè)、服務(wù)業(yè)的本源，提供更好的居住產(chǎn)品、居住服務(wù)，同時帶動上下游制造業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)及教育服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
對房地產(chǎn)私募股權(quán)基金來說，吳海暉認(rèn)為，需要牢牢把握“金融服務(wù)于實體經(jīng)濟”的基本原則，充分挖掘行業(yè)機遇順勢而為。保利資本從不做短期的投機預(yù)測，而是深入把握投資的實質(zhì)，從制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的視角研判，扎扎實實促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和上下游產(chǎn)業(yè)鏈提質(zhì)增效、轉(zhuǎn)型升級，助力房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)高質(zhì)量發(fā)展。
作為頭部房企旗下的金融投資平臺，保利資本得天獨厚地享有嫁接保利系統(tǒng)內(nèi)部資源的優(yōu)勢，但同時也沒有停下對外拓展優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)及商業(yè)不動產(chǎn)項目的腳步。如何做到內(nèi)外部業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，吳海暉給出的回答是：“市場化競爭和產(chǎn)融結(jié)合”，這是公司發(fā)展的兩大引擎。
他進(jìn)一步解釋道，市場化競爭是保利系統(tǒng)的內(nèi)部基因，每一個保利人都有著根植于心的市場化意識，這一點被淋漓盡致地體現(xiàn)在集團各板塊的經(jīng)營發(fā)展之中。保利資本作為金融業(yè)務(wù)的重要分支，亦堅持以效益為導(dǎo)向，不斷推進(jìn)公司治理改革，大膽探索市場化運行制度，從而激發(fā)創(chuàng)收新動能。
至于產(chǎn)融結(jié)合方面，得益于保利發(fā)展“一主兩翼”的戰(zhàn)略導(dǎo)向以及在房地產(chǎn)金融的積極布局，在集團做強、做大主業(yè)的基礎(chǔ)上，保利資本不斷挖掘集團內(nèi)不同產(chǎn)業(yè)之間的契合點，加速培育產(chǎn)業(yè)中具有代表性的潛力企業(yè)，形成良好的協(xié)同聯(lián)動機制和共贏文化，使產(chǎn)業(yè)和金融深度融合發(fā)展，相得益彰。
在地產(chǎn)投資板塊，保利資本采用以股權(quán)投資為主導(dǎo)、多類投資（REITS、CMBS、ABS）探索落地的模式，聚焦一二線核心城市，戰(zhàn)略深耕大灣區(qū)，并大力開拓潛力三線城市價值洼地。通過與保利發(fā)展區(qū)域公司的操盤團隊、項目資源等優(yōu)勢形成良好共振，形成地產(chǎn)與金融緊密結(jié)合的“一城一策”核心投研體系。
在產(chǎn)業(yè)投資板塊，保利資本積極開發(fā)文化、教育、康養(yǎng)文旅、建筑、科技、社區(qū)提升等方向的廣闊合作潛能。吳海暉相信，在保利發(fā)展從居住空間構(gòu)建者到“美好生活同行者”的角色升級過程中，存在著充滿想象力的產(chǎn)業(yè)空間，蘊藏著布局未來的投資機會。
值得一提的是，除了傳統(tǒng)股權(quán)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資外，城市更新以及困境投資也是保利資本的投資方向。記者不由詢問，為何會選擇進(jìn)入這兩個領(lǐng)域？
對此，吳海暉表示，我國城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入高質(zhì)量新時期，粗放型的大規(guī)模新城建設(shè)已成為過去，而城市老舊建筑的更新改造、運營維護和財務(wù)管理，以及不良資產(chǎn)處置盤活將是必然面臨的發(fā)展階段?；诖伺袛啵＠Y本快速響應(yīng)，提早介入，搶握投資機會。
更重要的是，保利發(fā)展在城市更新、資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)上擁有成熟的體系、專業(yè)化人才，也積累了豐富的經(jīng)驗。保利資本借助自身在金融行業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢，可以將保利發(fā)展的成功實踐轉(zhuǎn)化為巨大投資價值。
賦能地產(chǎn)生態(tài)圈，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)盟
保利資本致力于打造領(lǐng)先的“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”金融投資平臺，除了深耕地產(chǎn)主業(yè)，亦在產(chǎn)業(yè)私募股權(quán)投資（PE）領(lǐng)域扎實落子布局。目前已投項目主要聚焦房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游，同時涵蓋科技、教育等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。
據(jù)吳海暉透露，保利資本產(chǎn)業(yè)投資的核心邏輯是：地產(chǎn)上游集采賦能邏輯和地產(chǎn)下游物業(yè)平臺物業(yè)賦能邏輯。具體而言，旨在以人工智能為驅(qū)動，融合傳統(tǒng)地產(chǎn)和新興科技，廣泛發(fā)揮資源賦能優(yōu)勢，積極拓展具有成長潛力的優(yōu)質(zhì)項目。
未來重點關(guān)注三個投資方向：一是新型建筑、機械和裝修材料；二是建筑產(chǎn)業(yè)化、數(shù)字化轉(zhuǎn)型技術(shù)，包括智能家居的通信技術(shù)和平臺的家居智能化；三是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中的智慧社區(qū)、人工替代等。
回顧私募股權(quán)投資行業(yè)過去十年的發(fā)展歷程，吳海暉認(rèn)為，經(jīng)歷了前兩輪狂熱的發(fā)展浪潮之后，行業(yè)已進(jìn)入關(guān)鍵的調(diào)整和轉(zhuǎn)型階段，資金向頭部機構(gòu)集中，只有優(yōu)質(zhì)項目方能經(jīng)歷大浪淘沙后勝出。保利資本有信心、也有能力通過時間的考驗，陪伴優(yōu)秀企業(yè)茁壯成長，為投資人創(chuàng)造持續(xù)、穩(wěn)健的回報。
“眾人拾柴火焰高”，保利資本除了進(jìn)行上述產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略投資，更致力于搭建一個房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)賦能投資平臺，凝聚合作伙伴與社會、政府的力量，形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。通過各方并肩協(xié)作實現(xiàn)底層資產(chǎn)多元化、投資邏輯閉環(huán)化，最終創(chuàng)造更大的社會價值。
就在今年，保利資本與碧桂園創(chuàng)投強強聯(lián)手，成功落地總規(guī)模50億元、首期規(guī)模20億元的“保碧賦能產(chǎn)業(yè)鏈基金”，吸引投資人包括歐普照明、東方雨虹等家居建材上市公司及政府引導(dǎo)基金，并且得到了大量產(chǎn)業(yè)相關(guān)方的支持。無論從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度還是規(guī)模優(yōu)勢來看，該基金都在市場上屈指可數(shù)。
吳海暉展望，保利資本將通過產(chǎn)業(yè)鏈基金模式，賦能房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展，再將新型技術(shù)與業(yè)務(wù)加持于傳統(tǒng)行業(yè)，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)與科技智能行業(yè)合作共贏，促進(jìn)跨越周期的發(fā)展。
“這個領(lǐng)域已經(jīng)得到幾家房地產(chǎn)行業(yè)龍頭開發(fā)商或其下屬專業(yè)投資公司的關(guān)注和入局?！痹趨呛熆磥?，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈賦能投資以及生態(tài)圈的健康發(fā)展，將會為整個地產(chǎn)行業(yè)注入新活力。而保利資本，正奮力邁步，力爭成為領(lǐng)頭羊。
管理才是真正的核心競爭力
一個企業(yè)若能經(jīng)營成功，必然離不開一群正確的人做正確的事情。從這個角度切入，吳海暉分享了在管理工作中的兩個核心關(guān)注點：一是投后管理，二是團隊管理。
在私募股權(quán)基金的“募投管退”四部曲中，退出被投資人看作是終極目標(biāo)，更是判斷一個投資機構(gòu)盈利指標(biāo)和競爭力的重要參考。
在投后環(huán)節(jié)，保利資本秉承精細(xì)管理的理念，切實做到了風(fēng)險前置、系統(tǒng)管理、主動應(yīng)對，站好“退出”最后一崗，為投資者收益保駕護航。第一，把“控風(fēng)險”要求前置化，并全面覆蓋投資環(huán)節(jié)，有效降低項目退出難度；第二，建立了信息化管控體系，大幅提升項目端、基金端監(jiān)控能力，及早發(fā)現(xiàn)退出難點并逐個攻破；第三，基金退出階段提早預(yù)判，主動作為，集中力量提供多種方案以確保退出。
整體而言，保利資本地產(chǎn)股權(quán)投資基金的本金回收相對較快，盈利相對穩(wěn)健可期。至于產(chǎn)業(yè)PE投資，吳海暉表示對中國未來的資本市場充滿信心，保利資本會緊緊抓住合適的機會，推動項目退出進(jìn)程。目前已有部分項目陸續(xù)進(jìn)入IPO程序，退出收益未來可期。
“對于項目的退出安排，投資人的反饋還是很樂觀的，給予了我們很大的信任。我們也會做到盡職盡責(zé)，時刻以投資人利益為重?！眳呛熣f。他相信，保利資本不斷精準(zhǔn)的投資價值發(fā)現(xiàn)能力和投后運營管理能力，將在激烈的市場競爭中充分發(fā)揮價值。
關(guān)于團隊，吳海暉談到過去積累的豐富地產(chǎn)項目投資與資本運作經(jīng)驗，促使他不斷思考行業(yè)、投資、人性和人生，并樂于與后輩討論、分享。比起自己個人的成功，更讓他感到欣慰的是，由他帶領(lǐng)打造的這支保利資本團隊，在專業(yè)能力上亦受到眾多客戶的信任和認(rèn)可。
吳海暉用“專業(yè)、團結(jié)、開放、拼搏、創(chuàng)新”這幾個詞來形容手下的精兵強將。在他看來，雖然成員來自不同的教育背景、擁有各異的工作經(jīng)歷，但為了同一個目標(biāo)聚集到一起，取長補短、團結(jié)協(xié)作，共同奮斗創(chuàng)造了公司今天的成績。
“對于保利資本而言，員工就是核心與根基。作為投資機構(gòu)，在市場上比拼的是對于市場與行業(yè)的敏銳度，還有項目開拓、研判、獲取、投資及管理退出等一系列動作的專業(yè)度，而這些環(huán)節(jié)都依賴于每一個員工的素質(zhì)、能力與行動力?！眳呛熣J(rèn)為，只有把員工培養(yǎng)成為最專業(yè)且卓越的優(yōu)秀人才，企業(yè)才具備真正的核心競爭力。
此外，他還強調(diào)，管理者應(yīng)當(dāng)注重培養(yǎng)個人與團隊之間相輔相成、互相成就的良性循環(huán)關(guān)系。一方面?zhèn)€人的成功造就了團隊的成績，另一方面團隊為個人提供良好的工作環(huán)境，促使其不斷成長進(jìn)步，達(dá)成更高的成就，從而再造就團隊更加優(yōu)異的業(yè)績。
從更高的層面來說，保利發(fā)展為保利資本團隊提供了一個良好的發(fā)展平臺，而團隊也正是得益于市場化運作機制，奮勇拼搏屢創(chuàng)佳績，為集團“一主兩翼”貢獻(xiàn)了重要力量。
正值保利資本成立五周年之際，五年間點滴奮斗凝結(jié)成沉甸甸的果實，更孕育了朝下一個五年出發(fā)的新枝頭?！按簌i一日同風(fēng)起，扶搖直上九萬里”，吳海暉對于保利資本的未來充滿了期待。未來保利資本將繼續(xù)秉承“為投資人創(chuàng)造長期、穩(wěn)健、有吸引力的投資回報”的經(jīng)營理念，堅持深耕專業(yè)、精細(xì)管理，成長為中國房地產(chǎn)私募基金領(lǐng)軍者。
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