采寫：任慧媛 編輯：李靖
本期中外管理觀察家：吳翔華（南京工業(yè)大學教授、天誠不動產(chǎn)研究所所長、南京市房地產(chǎn)學會會長）
近期，在萬達集團2018年年會上，王健林提出：萬達正式全面進軍大健康產(chǎn)業(yè)。
其實，2017年8月，繼萬達商業(yè)、萬達文化、萬達網(wǎng)絡、萬達金融之后，已誕生了另一名萬達新成員——萬達大健康集團。并且王健林當時已亮出了時間表：5年之內，醫(yī)療產(chǎn)業(yè)將成為萬達新的支柱產(chǎn)業(yè)。事實上，至少近三年里，萬達集團已經(jīng)在醫(yī)療大健康領域頻頻加碼。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前為止，萬達在醫(yī)療領域的相關投入已接近1500億元人民幣。
無獨有偶，從房地產(chǎn)轉型大健康行業(yè)的不只有萬達，知名房地產(chǎn)企業(yè)諸如恒大、萬科、碧桂園、華潤、保利、遠洋、泰禾、富力等等，都已紛紛公開表示，正在布局大健康產(chǎn)業(yè)領域。此前，騰訊、百度、阿里等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)巨頭，也大舉投入大健康產(chǎn)業(yè)。
馬云更是直言，中國下一個首富應該產(chǎn)生在大健康領域。美國著名經(jīng)濟學家保羅·皮爾澤曾將大健康產(chǎn)業(yè)稱為繼IT產(chǎn)業(yè)之后的全球“財富第五波”。那么大健康究竟什么來頭？大健康產(chǎn)業(yè)為什么要由大批的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來投資？房企投資醫(yī)療大健康的“醉翁之意”又是什么？擅長商業(yè)地產(chǎn)運營的房企，面對壁壘高聳的醫(yī)療行業(yè)，又如何破冰？對此，本期“中外管理觀察家”專訪了天誠不動產(chǎn)研究所所長、南京市房地產(chǎn)學會會長吳翔華。
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“大健康”與房企，為何一拍即合？
《中外管理》：顧名思義，大健康產(chǎn)業(yè)可以理解為，圍繞滿足各類健康（身體、精神、環(huán)境）需求的所有產(chǎn)業(yè)總稱，包括醫(yī)療產(chǎn)品、保健用品、營養(yǎng)食品、醫(yī)療器械、保健器具、休閑健身、健康管理、健康咨詢等多個與人類健康緊密相關的生產(chǎn)和服務領域。那么，在您看來，為什么房地產(chǎn)企業(yè)會扎堆涉足甚至轉型大健康領域呢？
吳翔華：大健康產(chǎn)業(yè)包含醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老、文娛等，內容非常豐富，所以帶動的行業(yè)關聯(lián)度也非常高。發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)，從“十三五”規(guī)劃時就已經(jīng)確定下來，重要性不言而喻，大健康領域一定是未來的一個重要發(fā)展方向，國家已經(jīng)把它定位為非常重要的支柱產(chǎn)業(yè)。
但是大健康產(chǎn)業(yè)有個問題：投資巨大，回報期長，一般的企業(yè)做不動，適合經(jīng)濟實力相對雄厚，又不求賺快錢的企業(yè)做。但從長期而言，大健康產(chǎn)業(yè)的回報比較豐厚，而且一旦形成增長趨勢，往后的業(yè)務增長性會很好。
那么，來看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，毫無疑問，它們占了兩個字：有錢，所以比較適合做大健康產(chǎn)業(yè)的投資方。
再一個吸引它們的原因，是大健康產(chǎn)業(yè)受到了各種各樣的國家政策支持，也就是處在所謂的政策紅利期，一定程度上享受各種政策的傾斜。當然，這個傾斜是有一定的時效的，一旦過了這個階段也就沒有了。所以，越來越多的房企在大健康領域跑馬圈地。
還有，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)，大健康產(chǎn)業(yè)不僅符合政策導向，而且還具有做大的想象力，今后大健康業(yè)務板塊說不定還能獨立上市，和原有業(yè)務不僅不矛盾，還能形成有機的結合，這是很好的一件事。
實際上，房企可以投資的行業(yè)有很多，比如：酒店業(yè)，但這不是時下國家政策主推的產(chǎn)業(yè)，沒有題材。國家目前主推養(yǎng)老和健康產(chǎn)業(yè)，隨著中國加速進入老齡化社會，發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)是一個長期的主題。那么，大健康產(chǎn)業(yè)當然就是房企的不二選擇了。
《中外管理》：中商產(chǎn)業(yè)研究院曾發(fā)布一組數(shù)據(jù)：至2021年，中國醫(yī)療服務支出總額預計增至8.8368萬億元。因此大健康產(chǎn)業(yè)也成了萬達、恒大、萬科等探索的新領域。那么涉足大健康產(chǎn)業(yè)究竟能為房企帶來什么？
吳翔華：首先，能夠使房企的投資結構長短結合。長就是大健康產(chǎn)業(yè)，回報慢，但是長期增長性比較好。短就是之前已經(jīng)在做的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。長短結合有利于化解經(jīng)營周期內產(chǎn)生的風險。
其次，大健康產(chǎn)業(yè)會獲得銀行、金融機構，還有資本市場的支持。因為它屬于政策扶植類產(chǎn)業(yè)，成長性比較好，未來想象空間大，又有一定技術含量，可以憑此概念去融資。比如：恒大的養(yǎng)老院，碧桂園的養(yǎng)生谷，都在利用大健康概念融資或者資本擴張。
另外，通過大健康產(chǎn)業(yè)可以涉足養(yǎng)老、文娛等泛健康產(chǎn)業(yè)，比如養(yǎng)老，本身就與房地產(chǎn)業(yè)有非常密切的聯(lián)系，文化旅游則可以和旅游地產(chǎn)結合在一起，這樣本身就形成了一個產(chǎn)業(yè)鏈，對原先主營業(yè)務是一個強有力的支撐，賣房子多了賣點，產(chǎn)生了溢價。
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“房企涉醫(yī)”，背后是一套共贏的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡設計
《中外管理》：有業(yè)內人士指出，房企涉醫(yī)更多是炒作概念，為了更好地拿地，因為醫(yī)療用地與住宅用地價格存在很大差距。萬達青島東方影都項目中，當年醫(yī)衛(wèi)慈善的用地樓板價是150元/平方米，科教用地是219元/平方米，住宅用地卻高達2083元/平米。對此您怎么看？
吳翔華：拿地也是房企涉足大健康產(chǎn)業(yè)的一個益處，更是一個目的，但并不是說拿了醫(yī)療用地，過段時間就能變成住宅用地，那是不可能的事。它們看重的是給健康產(chǎn)業(yè)配套一定比例的商業(yè)開發(fā)用地，一般叫經(jīng)營性用地，它可以是住宅也可以是商業(yè)，這是它的利潤來源，可以把大健康產(chǎn)業(yè)的成本攤掉。剩下來的就是凈賺了，只需慢慢等著。
比如，政府劃地給企業(yè)做大健康產(chǎn)業(yè)園，一般商業(yè)經(jīng)營性用地配套會占到15%-20%，這些可以建商鋪、住宅小區(qū)、辦公樓、酒店式公寓等等。這一塊雖然占比不高，但賺到的利潤足以平衡整個地塊的成本，何樂而不為呢？而地方政府看重的其實是另外80%帶來的稅收和就業(yè)人口。
萬達能夠在全國復制了幾百個萬達中心，就是這種方式，但現(xiàn)在那一套走不下去了，所以換了另一條路，就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，比如大健康產(chǎn)業(yè)與原先的商業(yè)地產(chǎn)相結合的路。
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房企轉戰(zhàn)路徑：避開醫(yī)院，“周邊”突破
《中外管理》：目前轉型醫(yī)療行業(yè)，且達到規(guī)?；季殖潭鹊牡禺a(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有40多家。目前它們的轉型到了一個什么階段？醫(yī)療大健康的特殊性或者壁壘有哪些？
吳翔華：目前萬達的進度慢一些，但是恒大到處建養(yǎng)生谷、養(yǎng)生樂園，布局速度還是比較快的。朗詩挺早以前就在做養(yǎng)老、老年公寓，五六年前就已經(jīng)形成了自己的品牌。
現(xiàn)在房企尚處在布局階段，主要是利用這個概念拿地。壁壘是，形成一個有知名度的產(chǎn)品需要很長時間。
現(xiàn)在房企關鍵要考慮的，是選擇大健康產(chǎn)業(yè)中對原來業(yè)務互補作用效率最高的，回報最快的先做突破。比如，房企建一個醫(yī)院去拿地，與建一個健康產(chǎn)業(yè)園去拿地相比，當然是產(chǎn)業(yè)園拿地來得快，建醫(yī)院的核心資源在公立醫(yī)院手中，而非房企手中。房企會先選擇能讓自身優(yōu)勢發(fā)揮得最好的做突破，其他的慢慢來。不是沒錢做醫(yī)院，也不是不想做醫(yī)院，而是會有一個節(jié)奏。
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有吸引力，就有“坑”
《中外管理》：既然是政策紅利期，而且40多家房企轉戰(zhàn)大健康產(chǎn)業(yè)，會不會形成一窩蜂和產(chǎn)業(yè)泡沫？您對此有何建議？
吳翔華：一窩蜂不可避免，但是好在中國太大了，而且中國進入老齡化社會之后，還有很大空間的可以挖掘，大健康產(chǎn)業(yè)還遠沒到過剩的時候。
但是需要防范一些風險，大健康產(chǎn)業(yè)里有很多細化的方向，每家企業(yè)都有自己擅長和不擅長的方向，要防范掉進“坑”里，要學會控制。比如：避免開發(fā)太過前衛(wèi)的健康產(chǎn)品，超出了原來運營經(jīng)驗，市場接受不了。
另外，大健康市場可能與原來想象的不太一樣。比如：很多人喜歡選擇居家養(yǎng)老，機構養(yǎng)老可能只占5%，所以過多的投資在養(yǎng)老機構建設方面就會有問題。還有，一些養(yǎng)生健身產(chǎn)業(yè)需要一定的消費水平作支撐，尤其在中小城市投資相關產(chǎn)業(yè)，消費水平?jīng)]到，市場也起不來。
所以享受制度紅利的同時，也要注意防范風險。大健康產(chǎn)業(yè)壁壘不見得有多高，而且地方政府還挺歡迎，但這對于一些企業(yè)來講反而風險很大。
（注：如語音與文字不一致的，以文字報道為準）
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