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記者 | 李向

來源 | 《中國房地產(chǎn)金融》

2018年初立下的軍令狀，伴隨各大研究機(jī)構(gòu)公布的合約銷售排行榜，房企正在兌現(xiàn)2018年的成績單。

根據(jù)克而瑞公布的2018年房企銷售排行榜數(shù)據(jù)顯示，超過九成房企完成2018年銷售業(yè)績。龍頭十強(qiáng)門檻提高至2000億元，二十強(qiáng)門檻提高至1300億元，五十強(qiáng)門檻上升至550億元。

規(guī)模快速增長背后，百強(qiáng)房企的業(yè)績增速出現(xiàn)下降，百強(qiáng)房企逐漸從近兩年的年均40%復(fù)合增長下降到35%，克而瑞預(yù)測，未來百強(qiáng)房企銷售規(guī)模增速將會向20%至30%回落。

2018年房企TOP10門檻躍升至2000億元，從增幅上看，十強(qiáng)房企的增長速度從2016年的51.7%、2017年的37.4%，下降到2018年的32.7%，十強(qiáng)的規(guī)模增長速度開始減慢。

房企排行榜中碧桂園以7286.9億元、32.3%的增長速度排在銷售流量榜榜首，萬科、恒大緊隨其后，分別實(shí)現(xiàn)銷售額6069.2億元、5511億元。TOP3房企合計(jì)銷售18867億元，銷售增速從52%大幅放緩至18.9%。據(jù)克而瑞預(yù)測，三家龍頭房企，未來將以追求有質(zhì)量的增長為主，銷售規(guī)模會延續(xù)2018年的發(fā)展趨勢，維持平穩(wěn)增長。

緊隨三強(qiáng)之后，融創(chuàng)憑借并購優(yōu)勢、充足的可售貨值以及良好的項(xiàng)目品質(zhì)，以4600億元的銷售規(guī)模排在第四位;保利地產(chǎn)以28.57%增長、4050億元排列第五。TOP5門檻至此抬升至4000億元，在2017年TOP5門檻不過3150億元。

以3000億元陣營來看，基本保持穩(wěn)定，前六強(qiáng)房企包含綠地控股維持現(xiàn)有競爭格局。2000億元成為進(jìn)入十強(qiáng)的門檻，第七至第十位競爭依然明顯，新晉十強(qiáng)新城控股以74.93%的增長幅度邁入TOP10陣營，銷售規(guī)模2204億元，且超越華潤置地、龍湖集團(tuán)成為今年十強(qiáng)的黑馬，2017年十強(qiáng)華夏幸福從第9位掉落至2018年的第13位，千億至兩千億規(guī)模競爭白熱化。

2017年房企千億規(guī)模是作為TOP20的門檻線來劃分競爭格局，2018年千億規(guī)模已擴(kuò)大至TOP30門檻線。千億陣營2018年足足齊聚了30家房企，從數(shù)量來看，千億軍團(tuán)相比2016年、2017年的12家、17家擴(kuò)容迅速。

2018年新晉千億俱樂部的新成員:陽光城、中南置地、富力地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、金科集團(tuán)、中梁控股、中國金茂、融信集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、祥生地產(chǎn)、雅居樂、榮盛發(fā)展13家房企邁入千億房企行列。

從千億房企2018年銷售增速來看，1000億至3000億元規(guī)模的24家房企，平均業(yè)績同比增長超過50%，其中業(yè)績增速超過70%的有新城控股、世茂房地產(chǎn)、陽光城、金科集團(tuán)、中梁控股、中國金茂、融信集團(tuán)、祥生地產(chǎn)。其中增長迅猛當(dāng)屬金科集團(tuán)，近90%的增長速度，從2017年32位躍升至22位，新城控股從2017年的第13位躍升至第8位。

2010年萬科實(shí)現(xiàn)千億之時(shí)，其董事長王石曾經(jīng)稱萬科將邁入一個(gè)新的發(fā)展階段。8年后，中國房企TOP30已經(jīng)躍升至一個(gè)行業(yè)發(fā)展的高峰。

從當(dāng)前的業(yè)績排名來看，首開股份、龍光股份、新力集團(tuán)、佳兆業(yè)有望沖擊千億?？硕痤A(yù)測，千億房企的數(shù)量在2018年達(dá)到30家之后，未來規(guī)模的擴(kuò)容將會放緩，短期內(nèi)將維持在30-35家。

強(qiáng)者愈強(qiáng)，這是房企2016-2018年發(fā)展的不變道理。

百強(qiáng)房企當(dāng)中突破500億元大關(guān)的房企，比2017年增加了20家，300億至500億元規(guī)模的房企數(shù)量在減少。川財(cái)證券認(rèn)為，當(dāng)前中小房企把規(guī)模維持在300億元以下，仍然有一定的生存空間，但想把規(guī)模做上300億元，對投資布局、融資能力、內(nèi)部管控等要求極高，因此難度較大，這個(gè)區(qū)間的房企發(fā)展面臨較大瓶頸。

在當(dāng)前房企多采用高周轉(zhuǎn)策略下，拿地-做大規(guī)模-獲得更好的融資便利，成為房企主動提升規(guī)模的動因，在市場走弱情況下，依然會采取規(guī)模至上的策略獲得較快的發(fā)展。

規(guī)模的快速增長，體現(xiàn)在行業(yè)集中度上，TOP10房企集中度達(dá)26.9%，TOP20房企集中度達(dá)37.5%，TOP30房企集中度達(dá)到45%，近乎占據(jù)行業(yè)銷售的半壁江山。

TOP50和TOP100房企的集中度提升幅度較大，分別較2017年提升9.3個(gè)和11.3個(gè)百分點(diǎn)至55.1%和66.7%。從TOP200房企梯度集中度的變化來看，百強(qiáng)房企內(nèi)部正在出現(xiàn)分化。TOP3和TOP100-200的房企集中度較前幾年基本持平，TOP11-50房企集中度增速仍然保持較高，較2017年均進(jìn)一步提升。

當(dāng)前房企提升規(guī)模，通過城市深耕、行業(yè)并購獲取土地外，更多傾向于多方合作拿地，通過合作分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)擴(kuò)大銷售規(guī)模。一位房企負(fù)責(zé)投資人士告訴記者，受房地產(chǎn)調(diào)控、資金趨緊，中小型房企的處境艱難，大型房企具備資金和拿地優(yōu)勢，未來房企百強(qiáng)的集中度依然會進(jìn)一步提升。

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