摘要
對信托而言，資管新規(guī)雖然關(guān)上了通道業(yè)務(wù)的“門”，卻給資產(chǎn)證券化和財(cái)富管理業(yè)務(wù)開了一扇“窗”。
文 | 盧寶宜 洪靜
來源 | 中國房地產(chǎn)金融
據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末，全國68家信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)是26.25萬億元，同比增長29.81%。其中，投向房地產(chǎn)規(guī)模為2.28萬億元，占比為10.42%。
雖有增長，但據(jù)多位行業(yè)人士表示，增加的都是被動管理型信托業(yè)務(wù)，即通道業(yè)務(wù)，這類產(chǎn)品的占比約為60%。
今年4月，資管新規(guī)出爐，明確要求消除多層嵌套，抑制通道業(yè)務(wù)。信托靠通道業(yè)務(wù)支撐的外延式發(fā)展模式將成為過去，整個(gè)信托業(yè)將面臨增長放緩、報(bào)酬率下滑的挑戰(zhàn)。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截止到4月30日，2018年4月份36家信托公司共計(jì)成立246款信托產(chǎn)品，規(guī)模為328.11億元，相較3月份環(huán)比下降29.22%。從產(chǎn)品類型來看，債券投資類信托同比下滑92.31%，其他類別均略有下降。
雖然短期會帶來陣痛，但某業(yè)內(nèi)人士表示：“這是對信托業(yè)的一次篩選，主動謀求轉(zhuǎn)型的，具備主動管理能力的將勝出。行業(yè)分化會越來越大?！?/p>
非標(biāo)承壓
房地產(chǎn)信托亦將受到擠壓。對于房企而言，融資成為箭在弦上、亟待解決的問題。
尤其今年房企的缺口較大，資金鏈條緊張。前幾年起，房企直接融資困難，對銀行信貸和信托融資依賴度明顯提高。截止2017年末，存續(xù)的房地產(chǎn)信托增速在60%上下，遠(yuǎn)高于行業(yè)30%的整體平均增速。不少信托業(yè)務(wù)的項(xiàng)目資金都是配合房企拿地的。而今年這些債務(wù)、非標(biāo)都將集中到期。
另一方面，早在2017年2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布的“4號文”就將通道類房地產(chǎn)融資截?cái)?。隨著資管新規(guī)的落地，信托公司對房企的融資條件、成本、增信也愈發(fā)嚴(yán)苛。相關(guān)人士透露：“去年好的成本控制在8%左右，目前大概是11%的水平。”
嚴(yán)監(jiān)管之下，土地款融資已基本暫停；通過“借殼”繞道方式或通過對非地產(chǎn)類實(shí)業(yè)公司進(jìn)行非流動資金貸款方式變相為地產(chǎn)公司提供土地貸款的方式也基本暫停。
在可操作的產(chǎn)品中，開發(fā)貸要求必須為滿足“四三二”條件的產(chǎn)品，合規(guī)為上；更新貸/舊改貸已收縮，小部分信托機(jī)構(gòu)僅針對百強(qiáng)企業(yè)的一線城市的更新或舊改項(xiàng)目進(jìn)行操作，且對拆遷環(huán)節(jié)的周期、難度等方面均要求能達(dá)到“短平快”的效果，對工改且權(quán)利主體單一的項(xiàng)目接受度更高。
房企更常見的是采用收購項(xiàng)目公司方式獲得土地，通過“開發(fā)貸+并購貸款”組合的方式融資。除上海要求“并購貸款投向房地產(chǎn)應(yīng)按照穿透原則管理，擬并購?fù)恋仨?xiàng)目應(yīng)當(dāng)完成在建工程開發(fā)投資總額的百分之二十五以上”外，各地仍舊嚴(yán)格適用“并購交易價(jià)款中并購貸款所占比例不應(yīng)高于60%”的監(jiān)管規(guī)定。信托機(jī)構(gòu)亦明確表示業(yè)務(wù)的開展會嚴(yán)格遵守“向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計(jì)劃實(shí)收余額的30%”的監(jiān)管紅線要求。
對于股加債產(chǎn)品，以“明股實(shí)債”的交易架構(gòu)來投放信托貸款的方式受阻，一些限制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的要求正在備案或給予窗口指導(dǎo)，信托機(jī)構(gòu)以集合信托計(jì)劃做主動管理且做真股的項(xiàng)目越來越多。
小部分較為靈活的信托機(jī)構(gòu)針對地產(chǎn)前期階段的融資還創(chuàng)設(shè)更多的“可操作空間”，比如借助合規(guī)的“殼項(xiàng)目”，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上做一些靈活處理等等。
值得一提的是，在銀行和信托等地產(chǎn)通道業(yè)務(wù)全面收縮的情況下，地方性股權(quán)交易中心或金融交易所等機(jī)構(gòu)衍生了大量的類通道業(yè)務(wù)，這也是值得開發(fā)商和融資需求方重點(diǎn)關(guān)注的地方。
全面轉(zhuǎn)型
對于信托而言，趨勢也很明顯：資產(chǎn)端很豐富，房企融資需求旺盛；但是資金募集端縮緊，以往能借助銀行的錢受到了監(jiān)管的制約，個(gè)人資金客戶成為焦點(diǎn)。
考慮到信托產(chǎn)品對投資者的門檻限制，信托公司的財(cái)富中心數(shù)量可能呈現(xiàn)增長趨勢。
財(cái)富管理業(yè)務(wù)被視作信托轉(zhuǎn)型最具前景的領(lǐng)域，以適應(yīng)不斷增加的超高凈值客戶對財(cái)富安全、財(cái)富傳承、全球配置資產(chǎn)的蓬勃需求。某信托公司旗下財(cái)富管理中心的一把手告訴記者，日益火爆的家族信托有望成為轉(zhuǎn)型重點(diǎn)。據(jù)了解，目前已有21家信托公司進(jìn)入家族信托領(lǐng)域。
雖然目前信托機(jī)構(gòu)無法立刻完成轉(zhuǎn)變，主動管理類的投資型業(yè)務(wù)投入產(chǎn)出比依舊偏低，但布局財(cái)富中心已經(jīng)是不少信托機(jī)構(gòu)謀求轉(zhuǎn)型的重要標(biāo)志，也進(jìn)一步體現(xiàn)了信托業(yè)“受人之托，代客理財(cái)”的本源，提高信托機(jī)構(gòu)的主動管理能力，提升資產(chǎn)收益水平。
同時(shí)，資產(chǎn)證券化成為信托轉(zhuǎn)型的另一重點(diǎn)方向。資產(chǎn)證券化作為標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)，被資管新規(guī)以較為鼓勵的方式提出。信托公司此前大多充當(dāng)基礎(chǔ)債權(quán)通道的角色，之后可通過自身能力的完善，獲取參與銀行間市場債券承銷業(yè)務(wù)的資格，從而在證券化業(yè)務(wù)中發(fā)揮更大的作用。
談及信托轉(zhuǎn)型后的未來發(fā)展方向，某不愿具名的信托業(yè)內(nèi)人士分享了他的想法：“標(biāo)準(zhǔn)化、基金化、凈值化產(chǎn)品、ABS等證券化產(chǎn)品將作為基礎(chǔ)資產(chǎn)成為信托的重點(diǎn)業(yè)務(wù)。同時(shí)，特色化與差異化也將成為各家信托機(jī)構(gòu)比拼主動管理能力的重要指標(biāo)。”
雖然資管新規(guī)的落地為整個(gè)資管行業(yè)帶來劇痛，信托機(jī)構(gòu)感受尤為深刻。但如平安集團(tuán)總經(jīng)理兼平安信托董事長任匯川早前回應(yīng)媒體時(shí)表示，在降杠桿、去通道的大背景下，信托業(yè)難免經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的“陣痛”，但就長期來看，資管新規(guī)對行業(yè)健康發(fā)展是利好的。“信托行業(yè)應(yīng)該及時(shí)回歸本源，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！?/p>
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