眼下的萬科正在“節(jié)衣縮食”打造“戰(zhàn)時(shí)氛圍”，郁亮正在領(lǐng)銜戰(zhàn)斗。房地產(chǎn)行業(yè)來到了一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折期，以后的萬科，會(huì)成為什么?
文 /韶華 本刊記者
“萬科很慶幸，這幾年不是老大，行業(yè)老大轉(zhuǎn)型比較難的。正好不是老大，給了萬科轉(zhuǎn)型發(fā)展的機(jī)會(huì)”，“我們需要繼續(xù)活下去，需要尋找去建立我們?cè)谙乱粋€(gè)春天支持我們活得好，活得久的基本能力”。在2021年10月底的萬科年度媒體交流會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮曾這樣表示。
再往前推3個(gè)月，郁亮表示，“我們已經(jīng)告別了房地產(chǎn)，來到了不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)代”，“從房地產(chǎn)到不動(dòng)產(chǎn)，意味著要從單一的地產(chǎn)開發(fā)，到不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重——在這個(gè)視角里，開發(fā)業(yè)務(wù)只是不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)環(huán)節(jié)、一個(gè)賽道”。
核心意思是，要提高非開發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)能力，比如長(zhǎng)租公寓、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)與萬物云等。值得一提的是，2021年11月5日，萬科A發(fā)布公告稱，擬分拆所屬子公司萬物云到香港聯(lián)交所上市。
“房地產(chǎn)行業(yè)正在回歸到普通行業(yè)”，郁亮已經(jīng)下定決心，“要轉(zhuǎn)型發(fā)展”，“要打贏”。萬科的邏輯是土地紅利時(shí)代與金融紅利時(shí)代已經(jīng)不再了。這與王石在任時(shí)的環(huán)境已然不同。在郁亮看來，金融部門要縮表，縮表更直接表現(xiàn)為要降債務(wù)。行業(yè)必有陣痛，但是陣痛之后，仍有機(jī)會(huì)。眼下，房地產(chǎn)行業(yè)來到了一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折期，以后的萬科，會(huì)成為什么?
郁亮其人其事
四年前，53歲的郁亮從67歲的王石手中接棒繼任萬科董事長(zhǎng)。畢業(yè)于北京大學(xué)的郁亮，在接任董事長(zhǎng)之前，他已經(jīng)擔(dān)任萬科總經(jīng)理16年之久，是王石非常默契的工作伙伴。據(jù)報(bào)道，郁亮的性格與王石形成鮮明反差:王石火爆、生硬，郁亮則細(xì)膩、踏實(shí)(王石語(yǔ))。在擔(dān)任總經(jīng)理之前，郁亮在萬科做了8年的財(cái)務(wù)工作?；蛟S正是基于做財(cái)務(wù)的穩(wěn)健、持重，他被王石欽定為接班人。
郁亮在業(yè)界與公眾眼中頗有聲名。他以稅前薪酬達(dá)到1,305萬元在2012年被福布斯評(píng)為“最貴的CEO”。《財(cái)富》2012中國(guó)最具影響力的50位商界領(lǐng)袖排行榜中，郁亮緊隨任正非、柳傳志和張瑞敏之后，排名第四。在外界看來，郁亮是一個(gè)優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人，不過，郁亮則傾向于視自己為“事業(yè)合伙人”。
郁亮在2014年就開始摸索“事業(yè)合伙人”制。他的做法是通過股票跟投和項(xiàng)目“跟投”方式，將職業(yè)經(jīng)理人變成自己人。通過“跟投”的方式，讓合伙人享受工作收益(薪資)、項(xiàng)目收益(項(xiàng)目跟投分紅)和股權(quán)收益(股票分紅)，本質(zhì)上是將職業(yè)經(jīng)理人變成一個(gè)內(nèi)部的創(chuàng)業(yè)者。這是郁亮在拜訪阿里、騰訊、小米、華為、黑石、凱雷機(jī)構(gòu)后領(lǐng)悟到的管理精髓，而這些管理方法讓萬科至今受用。
這種管理方法可能也是郁亮敢于喊出“要向管理要紅利”的底層邏輯。依靠金融杠桿實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的路子基本被堵死，行業(yè)座次固定。強(qiáng)強(qiáng)之間進(jìn)入了一個(gè)比拼內(nèi)力、比拼產(chǎn)品與管理的時(shí)代，這是一個(gè)屬于大玩家的時(shí)代。與王石時(shí)代的萬科相比，郁亮的腳步明顯慢了下來。
經(jīng)歷了“寶萬”之爭(zhēng)之后的幾年，郁亮一度很焦慮，2018年秋季的例會(huì)上他的反應(yīng)是:“活下去”，這讓業(yè)界頗為詫異；兩年后再與“95 后”年輕人互動(dòng)時(shí)，郁亮稱萬科要擁抱年輕人，要“一根筋”；而今，他的反應(yīng)卻是要“打贏”。2021年6月23日，萬科組織、人事結(jié)構(gòu)再調(diào)整。郁亮稱，“這次調(diào)整也是讓萬科在管理紅利時(shí)代繼續(xù)打贏”。并稱“天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意”。
四年前，王石為郁亮留下了一個(gè)業(yè)績(jī)、基本面都非常好的萬科。這對(duì)郁亮來說是一個(gè)好消息。壞消息是，郁亮接棒的這一刻，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的處境并不好，全國(guó)已經(jīng)有超過36個(gè)城市“限購(gòu)”，各種調(diào)控政策限制了行業(yè)過熱發(fā)展，而對(duì)地產(chǎn)公司而言則意味著失去了快速增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金時(shí)代已經(jīng)過去。
與王石熱衷于登山、滑雪，愛運(yùn)動(dòng)一樣，郁亮也是一個(gè)“跑步狂人”。他要求每個(gè)分公司都要設(shè)立“淋浴間”，他在萬科總部建起了跑道，各地的馬拉松運(yùn)動(dòng)中差不多都能看到萬科員工的身影。有媒體稱，郁亮曾在兩年內(nèi)甩肉、減重20多斤，還練成6塊腹肌。郁亮稱“管理不好自己的體重，也就管理不好自己的人生”。
耽誤了三四年
綜合各方面信息來看，郁亮接棒王石的這四年，主要做了幾方面的工作：一是摸清家底，二是完善事業(yè)合伙人制度，三是確立戰(zhàn)略等。
1. 不當(dāng)總裁，摸清家底。郁亮在肩挑萬科總裁、首席執(zhí)行官半年后，2018年1月31日，萬科迎來了前高級(jí)副總裁祝九勝，由其接棒萬科總裁、首席執(zhí)行官。祝九勝是誰(shuí)？在新生代中，祝九勝并不是臺(tái)前人物，與郁亮一樣他曾掌管著萬科資金部門，而這是企業(yè)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的中樞，異常重要。
在郁亮看來，作為董事會(huì)主席， 他需要在公司發(fā)展方向、城市配套服務(wù)上戰(zhàn)略布局、事業(yè)合伙人機(jī)制建設(shè)等方面投入更多精力。“由專人擔(dān)任公司總裁，不僅有利于集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略執(zhí)行和日常經(jīng)營(yíng)管理細(xì)化，長(zhǎng)期來說對(duì)于完善公司治理也有好處?！庇袅吝@樣表示。
據(jù)《萬科周刊》披露，2018年12月17日，郁亮在一次內(nèi)部講話中提及，萬科有近15000億資產(chǎn)，這些資產(chǎn)都需要認(rèn)真梳理，梳理資產(chǎn)、摸清家底后，要調(diào)整好資源，把不好的資源、沒潛力的資源、閑置的資源、浪費(fèi)的資源處理掉，要把不好的牌打掉，換回一些好的牌來。
2. 完善事業(yè)合伙人制度。據(jù)郁亮在2021年年中股東大會(huì)上披露，萬科合伙人正拿著獎(jiǎng)金，“用真金白銀在公開市場(chǎng)上買股票，這不是持股計(jì)劃，不是上市公司的激勵(lì)安排，而是合伙人自愿購(gòu)股計(jì)劃。前一段時(shí)間我們剛剛增持過一次，持股比例到了 5%?！?/span>
請(qǐng)注意是“合伙人自愿”，而這正是萬科“事業(yè)合伙人制”的一部分。萬科有個(gè)財(cái)務(wù)顧問公司。據(jù)了解，這個(gè)公司背景特殊，它的成立是當(dāng)年王石、郁亮的意愿。最初目的是幫助員工理財(cái)，尤其是炒股。后來獨(dú)立出來，主導(dǎo)萬科盈安合伙通過資管計(jì)劃購(gòu)入自家股票，以及處理員工的項(xiàng)目跟投等。
據(jù)《萬科周刊》描述，在2021年萬科的春季例會(huì)主題依舊是五個(gè)大字——“合伙贏未來”。在會(huì)場(chǎng)，來自全國(guó)的參會(huì)者不分級(jí)別、業(yè)務(wù)、區(qū)域，重新組合劃分為21個(gè)小組進(jìn)行討論如何更好開展萬科事業(yè)合伙人建設(shè)。據(jù)稱，這些起源于2014年的設(shè)計(jì)創(chuàng)想，最終形成了兩本“秘籍”: 一本是2017年的《萬科事業(yè)合伙人綱領(lǐng)》，另一本是2021初印制的《萬科事業(yè)合伙人管理綱要》。
據(jù)描述，“混合所有制”與“事業(yè)合伙人制度”是萬科的兩大制度基石?！昂匣飱^斗”成了萬科的核心價(jià)值觀。這說明，郁亮開創(chuàng)的“事業(yè)合伙人制度”與王石締造的“混合所有制”并列成為萬科的基石，這是從理論、思想上確立了郁亮在萬科的地位，萬科屬于“郁亮的時(shí)代”，真正到來了。
3. 耽誤了三四年。據(jù)郁亮在2021年1月中旬的一份演講中透露，“萬科從2012年開始思考管理紅利，2014年開始安排，2015年開始鋪墊，但不幸遇到股權(quán)事件，耽誤了三四年。股權(quán)事件一結(jié)束，我們就快馬加鞭做這個(gè)事情。白銀時(shí)代的時(shí)間不是很長(zhǎng)，所以我們必須快速追進(jìn)?！?/span>
據(jù)描述來看，如果不是“寶萬之爭(zhēng)”，郁亮早就要在“管理”上做文章了，這側(cè)面說明了萬科最近幾年為何慢了下來。從這個(gè)角度看，郁亮并非沒有作為，而是囿于外部環(huán)境，變革來得慢了些?！鞍足y時(shí)代的時(shí)間不是很長(zhǎng)”，讓郁亮意識(shí)到了變革的急迫性。
“時(shí)間不允許我們慢慢來。以后有了好的'作業(yè)’，趕緊連標(biāo)點(diǎn)符號(hào)都不折不扣地抄好它，這樣才能實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)迭代更新和升級(jí)?！边@個(gè)“連標(biāo)點(diǎn)符號(hào)都不折不扣地抄好它”的表述，折射出郁亮堅(jiān)決的態(tài)度。
如何實(shí)現(xiàn)打贏
進(jìn)入2021年，郁亮喊出要“打贏”，當(dāng)時(shí)讓外界感到突兀，剛剛還在喊要 “活下去”，話風(fēng)咋成了“打贏”? 進(jìn)入到2021年10月，房地產(chǎn)形勢(shì)陡轉(zhuǎn)直下，人們瞬間明白了郁亮“打贏” 的深意。郁亮指的“打贏”，實(shí)則是從管理上要“紅利”，或者說實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略上的轉(zhuǎn)型。
1. 向管理要紅利。前不久，一份倡議引發(fā)了廣泛的關(guān)注。據(jù)澎湃新聞報(bào)道，一封萬科集團(tuán)內(nèi)部發(fā)布的《關(guān)于萬科集團(tuán)總部“節(jié)衣縮食”和打造“戰(zhàn)時(shí)氛圍”的倡議》(下稱“倡議”) 在坊間流傳，核心內(nèi)容是提高效率，減少不必要的費(fèi)用支出。不過這份倡議尚未獲得萬科證實(shí)。
細(xì)讀倡議，可以發(fā)現(xiàn)出臺(tái)了許多可執(zhí)行性的規(guī)定。倡議還提出，每一筆花出去的錢都應(yīng)先思考和判斷是否能夠產(chǎn)生真實(shí)價(jià)值，對(duì)促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展或提升工作效能是否有幫助，做到該省的每一分錢都要省，該賺的每一分錢都要賺。
如果倡議屬實(shí)，那么郁亮要?jiǎng)诱娓竦牧?，確實(shí)在做“過冬”的準(zhǔn)備，“向管理要紅利”所言非虛，“該省的每一分錢都要省，該賺的每一分錢都要賺”，也印證了郁亮“賺小錢與賺長(zhǎng)錢” 的認(rèn)知正在付諸行動(dòng)，正在踐行“向管理要紅利”。
2. 增厚流動(dòng)性安全墊。萬科一直堅(jiān)持較低負(fù)債經(jīng)營(yíng)，并持續(xù)降低凈負(fù)債率。截至2021上半年，萬科凈負(fù)債率為20.2%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.7%，而且萬科還持有貨幣現(xiàn)金 1952.2 億元。
就是2021年10月的媒體發(fā)布會(huì)上，有記者追問郁亮，萬科手握2000億現(xiàn)金，是為等待機(jī)會(huì)，收購(gòu)資產(chǎn)？是否收購(gòu)不好說，但萬科真的增厚現(xiàn)金流安全墊，在做過冬的從容準(zhǔn)備! 不僅是超低凈負(fù)債率，而且面對(duì)2021年爆雷年，萬科物業(yè)的萬物云提前做好分拆上市，這也是增厚萬科未來資金厚度和增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
3.“不激進(jìn)”策略非常明智。在兩年前，郁亮稱“我們找不到一個(gè)和房產(chǎn)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)”。據(jù)《萬科周刊》披露，在2019年一次內(nèi)部講話中，郁亮講述，萬科還沒有什么特別成功的轉(zhuǎn)型案例。都覺得需要找到一個(gè)和房地產(chǎn)行業(yè)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)，但經(jīng)驗(yàn)表明，沒有可能找到這 樣的行業(yè)?！暗浇裉鞛橹?，坦率而言，似乎沒有什么特別成功的轉(zhuǎn)型案例。”
萬科沒有找到和房產(chǎn)能媲美的行業(yè)，但是也沒有繼續(xù)擴(kuò)張房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模。這是看到了“房住不炒”的大勢(shì)，相比恒大陷于“規(guī)模困境”而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)困境，郁亮的“不激進(jìn)”策略，顯得非常明智。
眼下，萬物云正在籌劃上市。郁亮稱，萬物云在萬科的資產(chǎn)和利潤(rùn)占比只有 1%~2%，發(fā)再多股票也沒多大影響，因此物業(yè)上市能解決萬科的資金問題是不存在的。郁亮比喻稱，“孩子大了想要獨(dú)立發(fā)展。”
對(duì)房企來說，物管業(yè)務(wù)屬于輕資產(chǎn)、低負(fù)債與現(xiàn)金流充裕。這和房地產(chǎn)業(yè)的重資產(chǎn)、高杠桿正好形成互補(bǔ)。而且物管業(yè)務(wù)可以借助萬科在業(yè)內(nèi)良好的商譽(yù)，物管業(yè)務(wù)可以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)而不是按項(xiàng)目來計(jì)算。本質(zhì)上是要賺長(zhǎng)錢，回歸到房地產(chǎn)為居民提供居住服務(wù)的本源。從這個(gè)意義上說，萬科真的來到了“不地產(chǎn)時(shí)代”。
萬科會(huì)成誰(shuí)？
談及對(duì)郁亮的印象，資深媒體人秦朔曾對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》記者表示:“我好久和他沒有交流了。只知道他在不斷變革，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)和一些優(yōu)秀公司交流學(xué)習(xí)，比如鏈家和美的。同時(shí)從新業(yè)務(wù)和服務(wù)方面重新定義萬科。” 重新“定義萬科”則意味著要重新告訴外界：萬科會(huì)是誰(shuí)。
4年前的11月10日，郁亮首次以萬科集團(tuán)董事會(huì)主席的身份參加萬科集團(tuán)在寧波舉行的媒體交流會(huì)，他首次明確定義了萬科:“今天萬科要成為城市配套服務(wù)商，未來要做的最終目標(biāo)是成為美好生活的場(chǎng)景師。”
不過在2018年郁亮又重新定義萬科為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，重在“生活服務(wù)商”，重在“萬億級(jí)生態(tài)”。這預(yù)示萬科將從“賣房子” 向“房子需要什么服務(wù)”轉(zhuǎn)型。隨后三年，郁亮的戰(zhàn)略是“活下去”。2019年，“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”；2020年，“聚焦產(chǎn)品服務(wù)，深化組織重建，鞏固提升基本盤”；2021年，“提升基本盤，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展，擁抱管理紅利時(shí)代”。
這些動(dòng)作被視為郁亮正在重新定義萬科。據(jù)《萬科周刊》描述:20多年前，在日本住宅需求進(jìn)入長(zhǎng)期下降通道的時(shí)候，大和房建就通過快速而進(jìn)取的方式，完成了華麗轉(zhuǎn)身。比如放下包袱，快速計(jì)提減值，輕裝上陣; 比如設(shè)立極高的目標(biāo)，三年內(nèi)訂單增加30%、成本削減30%、工期縮短 30%。2006年，大和徹底轉(zhuǎn)型成功，成為日本第一房企。
萬科在黃金時(shí)代找到了榜樣——美國(guó)地產(chǎn)開發(fā)商“帕爾迪”，躍上了千億;現(xiàn)在對(duì)標(biāo)日本的大和房建時(shí)，《萬科周刊》援引了日本作家村上春樹的話：我們無法確定暴風(fēng)雨什么時(shí)候結(jié)束，但有一件事是確定的——當(dāng)你穿過了暴風(fēng)雨，你就不再是原來的那個(gè)人。意思是，穿越過暴風(fēng)雨后，萬科將不再是原來的萬科。
萬科會(huì)成為大和房建？暫時(shí)沒有答案?？梢钥闯?，萬科對(duì)大和房建極為推崇，已經(jīng)在運(yùn)用大和房建的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。萬科若要成為大和房建， 顯然還有很長(zhǎng)的路要走，目前只能看到一些依稀的影子。
眼下的萬科正在“節(jié)衣縮食” 打造“戰(zhàn)時(shí)氛圍”，郁亮正在領(lǐng)銜戰(zhàn)斗。房地產(chǎn)行業(yè)來到了一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折期，以后的萬科，會(huì)成為什么？只能留給時(shí)間了。
本文節(jié)選自《中國(guó)房地產(chǎn)金融》雜志1、2月合刊
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