作者：福貴
12月14日下午5點半，行走在坂田天安云谷園區(qū)內，華燈初上，寫字樓內傳來白熾的燈光，園區(qū)內的行人匆匆而過。
及至6點下班，園區(qū)開始熱鬧起來了，響起了打工人的談笑聲。
有些人背著包直接往園區(qū)外走去，也有些人，三三兩兩一起，在園區(qū)內閑逛，尋找著要去吃飯的地方。
到美食區(qū)時，已經(jīng)有人就坐。
一些受歡迎的門店剛下班就需要排隊點單。
天安云谷，總占地面積約76萬㎡，總建筑面積達到289萬㎡，項目規(guī)劃有超25萬㎡的商業(yè)。
12月14日下午5點半左右，到達坂田天安云谷園區(qū)，園區(qū)內已亮起燈光，從亮燈情況來看，企業(yè)入駐率很高。
交通條件
天安云谷位于坂雪崗科技城內，臨近地鐵10號線崗頭站，附近還有多個公交站臺，車次很多。
園區(qū)內部有專門的客運專線，可以直接在園區(qū)內乘車。
交通上很便捷。
客群屬性
和購物中心的客群相比，產業(yè)園區(qū)的客群更加具有精準性。
天安云谷是國內首個以“云計算、大數(shù)據(jù)”理念規(guī)劃的智慧園區(qū)，聚集了云計算、物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)等信息技術產業(yè)及智能設備、機器人等產業(yè)。
根據(jù)天安云谷官方微信號發(fā)布的消息顯示，目前園區(qū)內已進駐540+家高科技企業(yè)，科技人才超4萬人。
從產業(yè)分布來看，園區(qū)內的上班族多為IT行業(yè)從業(yè)者。
品牌布局
由于園區(qū)內客群的獨特性，都是早出晚歸的上班族，所以消費時間基本都集中在中午和晚上，品牌布局也多以餐飲為主。
整體來看，園區(qū)內匯聚了120+各類餐飲門店。
有星巴克、喜茶、奈雪の茶、梨山等10多家茶飲門店，提供了休閑的場所。
有肯德基、麥當勞、海底撈、八合里、九柄京菜、大龍燚、木屋燒烤、嘉旺、真功夫等餐飲店，不管是輕食快餐還是商務聚餐，亦或者特色餐飲，在天安云谷都能夠找到。
基本上可以很好地滿足園區(qū)內上班族的需求了。
現(xiàn)場情況
下午6點鐘左右，下班時間，園區(qū)內的人流慢慢起來了。
可以發(fā)現(xiàn)，很多人下班后并沒有直接回家，而是直接在園區(qū)內的餐飲門店就餐。
園區(qū)內的大食堂（需要工卡進入，猜測是員工食堂），從外面看，里面的座位基本都坐滿了，進進出出的人不少。
從進門處貼著的指示牌可以看到，人流高峰期是在中午。
除了這個大食堂之外，其它餐飲品牌人流也很不錯，比如萬利記、八合里海記火鍋、木屋燒烤等，甚至一些餐飲門店出現(xiàn)排隊現(xiàn)象。
快7點時，可以發(fā)現(xiàn)一部分人吃完飯在平臺廣場轉悠一圈之后又回到辦公室繼續(xù)加班，一部分人直接回家。
基本上，園區(qū)內的配套能夠滿足員工“食”、“行”的基本需求。
加上園區(qū)內的平安銀行、建設銀行、樂購超市、恒之博數(shù)碼快印，這些服務配套能夠很好的滿足員工的常規(guī)需求。
再加上園區(qū)內設置的健身房、圖書館、電影院等休閑娛樂場所，也為員工提供了精神層面的需求。
總的來看，在需求方面，已經(jīng)能夠滿足絕大部分員工的需要了。
不管是從品牌招商還是現(xiàn)場看到的情況，天安云谷的商業(yè)做得很不錯，卻也有一些需要注意的地方。
1）園區(qū)導航指南不明晰
園區(qū)是沒有很明顯的品牌導航指示的。
從現(xiàn)場來看，只是在一些地方放了一些導航牌，寫明園區(qū)內有什么品牌。
與購物中心不同，購物中心地方就那么大，品牌排布也比較集中，園區(qū)因為一棟棟寫字樓的關系，商業(yè)會集中在寫字樓下，這也會導致商業(yè)的排布會分散，要找哪個品牌需要在極度相似的寫字樓中分辨這是哪一棟，然后再去找你想要的品牌。
對于園區(qū)上班的人來說，園區(qū)內有什么品牌，都會比較熟悉，而對于園區(qū)新人或者偶爾去園區(qū)的人來說，想要知道某個品牌在哪，就比較困難。
就像筆者在園區(qū)門口聽到一位路人問麥當勞往哪邊走一樣，在里面找不到路，盡管麥當勞的位置就在不遠處的路口，而且還有很明顯的招牌。
2）缺少健康配套服務
對于上班族來說，除了每天幾頓飯之外，也需要一些健康服務，比如養(yǎng)生推拿、醫(yī)美理療、口腔護理等等，可以在工作之余做好保養(yǎng)。
就園區(qū)內看到的，僅有三家醫(yī)美理療門店：美肌工坊、覓潯皮膚管理、如釋行館，對于一個流動性不大、人員足夠多的園區(qū)來說，三家門店其實并不多。
再從附近所看到的情況來看，門面看起來比較正規(guī)，能夠讓人放心的健康理療店比較少，園區(qū)內的理療店也可能吸聚周邊住戶前來。
3）細節(jié)問題
在現(xiàn)場可以看到，有些地方做了一些打卡點，但是一些美陳裝置已經(jīng)倒在一旁，沒有進行維護。
還有的打卡點地面鋪設的彩紙已經(jīng)被踩得坑坑洼洼的，一方面可以看出有不少人拍照打卡，另一方面也能看出運營方在設置了打卡點之后就沒有進行后期管理。
像2棟樓下的機甲大賽場館，沒有開放，透過玻璃可以看到灰塵已經(jīng)很厚了，除了在比賽的時候用一下，平時也可以作為上班族休閑娛樂的場所。
此外，導航指南也需要及時更新，有些新進品牌或者已經(jīng)關門的品牌需要及時在導航指南上顯示出來，而不是等著消費者自己去發(fā)現(xiàn)。
相較于購物中心來說，產業(yè)園區(qū)商業(yè)屬性會更加明顯，直接為某一特定群體服務，會更加純粹。
同時，也是因為產業(yè)園區(qū)的特殊性，消費者總體上變化不大，人員流動小。
這就對運營方的運營要求更高，需要更好的去維護園區(qū)內的客群。
從人性層面來講，人都是有好奇心的，對于新事物都會有獵奇的心理，對于上班族來說，待的時間最長的是出租屋和辦公地，時間久了也就會對常見的東西形成習慣，慢慢的會提不起多少興趣。
就像去一家餐廳，第一次吃覺得是人間美味，等到吃的次數(shù)多了，也就慢慢習慣了，如果隔一段時間吃一次，那就永遠都是美味。
這就需要運營方在品牌招商方面做出合理調整，人氣不足的品牌需要及時替換，一方面是為消費者提供更好選擇，保持顧客的新鮮感，另一方面也是保證整體商業(yè)調性，能夠共同發(fā)展。
產業(yè)園區(qū)需要企業(yè)的集聚，企業(yè)的基礎是員工，員工除了薪資還需要各種配套服務，多方需求相互融合才能形成健康的生態(tài)鏈。
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