前言
最近，一姐和眾多買(mǎi)房人聊天時(shí)發(fā)現(xiàn)，蘇州樓市發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變！一是，新房進(jìn)入賣(mài)方市場(chǎng)。如案場(chǎng)取消中介渠道合作；買(mǎi)房人捧著錢(qián)追著買(mǎi)房二是，次核心板塊新房去化速度大幅度加快，小戶(hù)型快斷貨了三是，二手房去化難度加強(qiáng)，與新房呈現(xiàn)巨大反差再加上房貸利率的突然上漲，購(gòu)房者緊張心態(tài)出現(xiàn)，看房、買(mǎi)房節(jié)奏明顯加快了。可見(jiàn)，樓市的下一刻你永遠(yuǎn)都猜不到！下面我們來(lái)具體看一下。新房進(jìn)入賣(mài)方市場(chǎng)去年，蘇州樓市整體表現(xiàn)都不算太好。除了獅山和奧體的樓盤(pán)能夠激起水花外，其余板塊去化難度都比較大。哪怕是年后，由于購(gòu)房者多數(shù)處于觀望的心態(tài)，導(dǎo)致市場(chǎng)沒(méi)有立馬回暖。
可是在金三銀四期間，朋友圈的成交海報(bào)和視頻不斷刷屏，再加上自媒體的渲染。蘇州樓市好像一下子開(kāi)竅了。
第一，由買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入賣(mài)方市場(chǎng)，案場(chǎng)銷(xiāo)售太過(guò)高冷
實(shí)際上，從去年到今年年初，一姐一直勸大家趕快買(mǎi)房，當(dāng)時(shí)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，基本上只要預(yù)算夠了就能上車(chē)。但是，今年金三銀四樓市熱度上升后，市場(chǎng)明顯進(jìn)入了賣(mài)方市場(chǎng)，最直觀的就是銷(xiāo)售態(tài)度冷淡，捧著錢(qián)都不愿意搭理。
如一姐有個(gè)同事，去年底上車(chē)了園區(qū)某盤(pán)，當(dāng)時(shí)利率只有5.05%，三成首付隨便選，最后輕松買(mǎi)到了心儀的樓層?？墒前肽赀^(guò)去了，現(xiàn)在想買(mǎi)房還得找關(guān)系。銷(xiāo)售都不愿意接3成首付的客戶(hù)，找他們算個(gè)月供，更是直言：有什么好算的。更別提現(xiàn)在利率也漲到了5.7%。真是同人，不同時(shí)不同命?。?/strong>
還有一姐上周去的科技城某盤(pán)，哪怕客戶(hù)預(yù)算達(dá)到了300萬(wàn)，但銷(xiāo)售也不愿意接客戶(hù)，上來(lái)就是：買(mǎi)不到什么好房源了。然后掉頭就接下一個(gè)客戶(hù)。真是高傲得不得了。第二，主核心依然不愁賣(mài)，次核心板塊低總價(jià)小戶(hù)型也很難買(mǎi)到了主核心板塊依舊不愁賣(mài)，一姐在這里也不過(guò)多贅述，去年的市場(chǎng)就已充分說(shuō)明，今年也依然如此。如奧體某盤(pán)，城市展廳僅公開(kāi)一天，因預(yù)約量太多直接關(guān)閉展廳。還有獅山某倒掛盤(pán)，有的客戶(hù)驗(yàn)資都過(guò)了，就因?yàn)椴皇侨睿B開(kāi)盤(pán)通知消息都沒(méi)有收到。而次核心板塊如四大新城和相城元和板塊，去年一整年的流速都比較一般，哪怕是小戶(hù)型也很難快速去化。結(jié)果現(xiàn)在只要加推，小戶(hù)型都會(huì)迅速清空。如吳江太湖新城板塊，入市的項(xiàng)目基本上都僅剩少量大戶(hù)型房源在售；如平江新城板塊，要加推，基本上都只能在1-5層之間淘房。第四，項(xiàng)目對(duì)于中介或渠道的依賴(lài)度大幅度降低，甚至是斷絕合作
據(jù)中介和渠道透露：現(xiàn)在市場(chǎng)太難做了。熱門(mén)板塊項(xiàng)目基本上斷絕合作，比較典型的就是四大新城板塊。實(shí)際上，去年至今，項(xiàng)目或多或少都會(huì)與中介渠道合作?？墒请S著案場(chǎng)自然來(lái)訪量發(fā)生了轉(zhuǎn)變，項(xiàng)目的合作關(guān)系也跟著轉(zhuǎn)變。先是三四月份的熱門(mén)板塊項(xiàng)目渠道合作撤掉，再到五六月份，不用分銷(xiāo)成了常態(tài)。此外，合作的傭金也大打折扣，由之前的百分之一點(diǎn)幾，降到現(xiàn)在的4‰，堪稱(chēng)“骨折價(jià)”??！可見(jiàn)，項(xiàng)目在砍掉渠道的同時(shí)，連全民經(jīng)紀(jì)人也沒(méi)有放，進(jìn)一步說(shuō)明了房企對(duì)于當(dāng)下樓市走俏的看好。第五、市場(chǎng)分化非常明顯，買(mǎi)房人被安排的明明白白
當(dāng)下蘇州樓市格局已很明了，主核心板塊和次核心板塊非常好賣(mài)，去化速度和去化量同步上升，而中環(huán)外的剛需板塊依舊很難賣(mài)。
與新房市場(chǎng)的回暖相比，二手房市場(chǎng)去化難度還是老大難問(wèn)題，去年至今掛牌基本上都在10W套以上，想實(shí)現(xiàn)改變太難了。
例如，一姐有個(gè)朋友，去年下半年就準(zhǔn)備賣(mài)掉手里的二手房去換新房。位置相對(duì)不錯(cuò)，可是一年多了，哪怕中間不斷降價(jià)，到現(xiàn)在房子還爛在手里，賣(mài)不出去。而市場(chǎng)上，像這類(lèi)的人還有很多。
第一，二手房漲幅穩(wěn)定，江蘇省倒數(shù)第三
自年初蘇州邊上指數(shù)罕見(jiàn)沖到了0.5%后，就基本上保持在這個(gè)數(shù)值不變。但是在江蘇省10個(gè)市中，排名確是倒數(shù)第三名。
第二，不是核心區(qū)的低總價(jià)老小區(qū)，甚至半1年以上都沒(méi)有成交。很多預(yù)算有限的購(gòu)房者，考慮到生活的便捷程度，都很愿意買(mǎi)一些核心區(qū)的老小區(qū)。如姑蘇區(qū)的老破小成交量一直高居不下，購(gòu)房者甚至排隊(duì)等房源出。
但是，只要位置不是核心區(qū)，哪怕總價(jià)低，老小區(qū)也鮮有人問(wèn)，升值超1年多都沒(méi)有人買(mǎi)。一姐也接觸了很多購(gòu)房者，發(fā)現(xiàn)當(dāng)下蘇州的購(gòu)房者心態(tài)極其不穩(wěn)定。如剛需購(gòu)房者，這里只要分為兩類(lèi)：
一種是高學(xué)歷高收入的剛性需求購(gòu)房者，因?yàn)槭鞘滋资踪J，所以購(gòu)房只認(rèn)準(zhǔn)園區(qū)和獅山板塊，預(yù)算直接從300萬(wàn)提到500萬(wàn)，只要還貸能力跟上，其他區(qū)多看一眼都覺(jué)得浪費(fèi)。一種是預(yù)算有限，首付只有50萬(wàn)左右的24K純剛需，最多提檔3萬(wàn)，要是到5萬(wàn)直接免談。此外，除非是非買(mǎi)房不可如結(jié)婚、孩子準(zhǔn)備上學(xué)，不然特別怕買(mǎi)錯(cuò)，然后錯(cuò)過(guò)絕佳的上車(chē)時(shí)間。一姐同事上半年帶了一個(gè)客戶(hù)，剛需盤(pán)都看遍了，結(jié)果還是沒(méi)買(mǎi)，最后等到利率上漲，然后回頭說(shuō)懊悔，可惜機(jī)會(huì)已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了。
此外，對(duì)于改善換房和投資客而言：猶豫、猶豫、再猶豫。如一姐遇到很多改善購(gòu)房者，基本上都是做2-3手的準(zhǔn)備，一方面沖擊可能夠不到的主核心盤(pán)，另一邊，在多個(gè)次核心板塊廣撒網(wǎng)，然后又考慮小區(qū)的品質(zhì)，又考慮后期的升值空間....最后因考慮的因素太多了，導(dǎo)致他們都很難下定決心買(mǎi)房。不少客戶(hù)都直言：利率又漲了，我再想想要不要換吧，畢竟現(xiàn)在也能住。寫(xiě)在最后
最后，一姐想和準(zhǔn)備買(mǎi)房的購(gòu)房者們說(shuō)：如果你是純剛需，那么千萬(wàn)不要猶豫不決，也不要怕買(mǎi)錯(cuò)，立馬選擇上車(chē)，這樣后期市場(chǎng)再變動(dòng)也和你無(wú)關(guān)。不然要是再錯(cuò)過(guò)，可能后續(xù)連剛需盤(pán)都買(mǎi)不起。如果你是準(zhǔn)備改善，主要你沒(méi)有準(zhǔn)備充足的購(gòu)房全款，也不是園區(qū)人才，那么獅山、園區(qū)神盤(pán)基本上就不用搶了，畢竟還是全款客戶(hù)優(yōu)先的多，你去了也只能陪跑。而那些同等檔次的如四大新城的改善房源，可以衡量一下你的工作地點(diǎn)與住房的通勤距離，以及項(xiàng)目周邊的教育、醫(yī)療等生活配套是否已經(jīng)成型，這時(shí)候就別等規(guī)劃了。
最后，一姐祝大家都能買(mǎi)上心儀的房子。
關(guān)于蘇州樓市，想和大家一起交流、探討。我們不做指導(dǎo)者，只做買(mǎi)房路上的同行者。
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