上周五，青劍湖最后的新盤悅云庭和奧體上東區(qū)PRO二期兩盤連開(kāi)。
據(jù)房觀現(xiàn)場(chǎng)播報(bào)，前者去化超8成，后者去化超9成。超強(qiáng)的成交數(shù)據(jù)，再一次引爆冰冷的蘇州樓市。延伸閱讀//剛剛！奧體倒掛神盤火爆開(kāi)搶！拄拐上陣！洋房全部賣完，去化……
同天，上東區(qū)PRO乘勢(shì)取證最后一期355套房源，目前已啟動(dòng)認(rèn)籌，截止到18日。
也就是說(shuō)，2020年底，悅云庭和上東區(qū)PRO大概率都會(huì)收官！而距離2020年結(jié)束，還有17天。
留給買房人的時(shí)間，真的不多了！
首先，從園區(qū)新房市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，主力板塊基本上都進(jìn)入尾盤。
自2019年下半年開(kāi)始，園區(qū)新房供應(yīng)一直在不斷輸出。
不過(guò)，相較于2019年第四季度，園區(qū)供應(yīng)主要集中于湖西、湖東、獨(dú)墅湖、青劍湖、奧體等改善主流板塊。2020年，園區(qū)新增了婁葑和勝浦兩大“園區(qū)剛需板塊”，給了更多人留在園區(qū)的機(jī)會(huì)。截止到當(dāng)前，園區(qū)當(dāng)下熱銷板塊在售的項(xiàng)目基本上都已進(jìn)入尾盤，且沒(méi)有可接檔的庫(kù)存項(xiàng)目。
雖然，園區(qū)金雞湖板塊還有金雞湖瑞園和金螳螂柏悅2個(gè)70年公寓項(xiàng)目待入市。
可是，作為園區(qū)公認(rèn)的2大豪宅，基本上是只屬于少部分人的狂歡，其他購(gòu)房者想都不用想了。
綜上，2021年，園區(qū)新房?jī)H有1個(gè)庫(kù)存——旭輝奧體項(xiàng)目，獨(dú)木難支，根本不足以滿足龐大的市場(chǎng)需求。
回到園區(qū)土地市場(chǎng)來(lái)看，
園區(qū)的推地節(jié)奏一直是老大難問(wèn)題，基本上都1年1宗地。
2019年倒是罕見(jiàn)的推了2宗地，目前青劍湖的年底收官，旭輝的基本上要明年入市。
今天，園區(qū)再度掛出1宗地，還是商住+旅館屬性，未來(lái)住宅體量不會(huì)太大。
由此可見(jiàn)，園區(qū)在地塊出讓上是多么吝嗇。
而購(gòu)房者更為關(guān)注的奧體、獨(dú)墅湖、青劍湖、金雞湖等改善主流板塊，從當(dāng)前流出的消息中，也只有2宗地塊貯備，什么時(shí)候拍還是個(gè)未知數(shù)。
即使2宗住宅地塊明年開(kāi)拍，等真正入市估計(jì)也要2022年。也就是說(shuō)，2021年園區(qū)將進(jìn)入“新房啃老”階段。2021年，園區(qū)二手房將重回樓市成交主場(chǎng)。第一，園區(qū)的二手房市場(chǎng)需求力非常旺盛結(jié)合近1年的園區(qū)供需情況來(lái)看，2019年年底和疫情期，園區(qū)的二手房帶看次數(shù)和供應(yīng)量明顯下降，這也是自然現(xiàn)象。
可是等到疫情過(guò)后，無(wú)論是房源供應(yīng)量還是帶看次數(shù)都呈現(xiàn)了直線上升的趨勢(shì)。
其二手房回暖速度，再一次證明了園區(qū)樓市扛把子的實(shí)力。
此外，5月份之后，園區(qū)二手房新增供應(yīng)了一直處于下降趨勢(shì)，但是其帶看量保持著持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。
第二，園區(qū)的二手房成交力非常強(qiáng)勁
據(jù)網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，2018年園區(qū)二手房總成交了20397套，比2017年多了3776套，環(huán)比增長(zhǎng)22.7%。
2019年，在512新政和724新政雙重政策施壓，還有下半年大量新房供應(yīng)的圍攻之下，房觀統(tǒng)計(jì)園區(qū)全年二手房總成交達(dá)到了19491套。相較于2018年只懸殊906套，僅出現(xiàn)微量下滑。第三，園區(qū)擠壓著大量的二手房庫(kù)存
截止到發(fā)稿前，園區(qū)二手房房源掛牌量達(dá)14497套。而2020年1-10月，蘇州園區(qū)二手房總成交6933套，連去年的總成交的一半都沒(méi)有。
按照當(dāng)下月成交約694套的節(jié)奏來(lái)看，14497套房源大概需要21個(gè)月的時(shí)間才能去化完畢。
第四、園區(qū)新房攻勢(shì)下降
參照當(dāng)前園區(qū)西方庫(kù)存以及園區(qū)供地節(jié)奏的速度，這一波園區(qū)新房集中供應(yīng)之后，園區(qū)新房供應(yīng)節(jié)奏將大幅度延緩。即使后期再有，也有著數(shù)量有限，購(gòu)房門檻高等現(xiàn)實(shí)性因素在內(nèi)，會(huì)有一大波購(gòu)房者被擠入二手房市場(chǎng)。第五 、園區(qū)新房的溢價(jià)空間又上了一個(gè)高度近日，奧體中海上東區(qū)143㎡買入時(shí)最低總價(jià)560W，二手房掛出當(dāng)晚直接740W成交的案例，讓我們看到了園區(qū)二手房新的溢價(jià)能力。受新房三年限售的政策影響，也就是說(shuō)到2023年，園區(qū)這一波房源都將會(huì)集中進(jìn)入二手房市場(chǎng)，參照當(dāng)前的4W/㎡左右的售價(jià)，其二手房的溢價(jià)空間或?qū)⒃偕弦粋€(gè)高度。綜上，2021年園區(qū)新房緊俏之下，園區(qū)二手房成交或?qū)⒃偕弦粋€(gè)高度。所以，預(yù)算充足的購(gòu)房者一定要提前入手，不然后期或可能會(huì)花上更大的成本。而園區(qū)二手房的持有者不妨等一等，增值空間還在后頭，或能再次實(shí)現(xiàn)財(cái)富翻倍。
