統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2018年5月，全國有超過40個城市發(fā)布調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容多達(dá)50次，刷新了單月房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)的歷史紀(jì)錄。今年1-5月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容次數(shù)多達(dá)159次，同比2017年1-5月上漲了60%。
盡管各地樓市調(diào)控已經(jīng)不遺余力，但是像杭州、深圳、成都、西安等二線城市由于新房、二手房價格倒掛，還是引發(fā)了新房市場的搶房熱潮。
同時，由于三四線城市大量棚改貨幣化安置，以及房地產(chǎn)調(diào)控力度相對不嚴(yán)，為投機(jī)性購房者提供了基本條件。目前，全國已經(jīng)有30座三四線城市房價破萬，200個縣城房價超過9000元/平米。
縱觀今年上半年，各地房地產(chǎn)調(diào)控有二大熱點，倍受世人矚目。第一個是，深圳二次房改。6月5日，深圳市住房和建設(shè)局正式對外發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》。
《意見》中明確表示，深圳將針對不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，并計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類，三者占比分別為40%、40%和20%。計劃到2035年，新增籌集建設(shè)各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。
對此，我們認(rèn)為，深圳未來要拿出60%的房源用于保障房建設(shè)，而只有40%的房源做普通商品房，真乃是大手筆。深圳未來17年將供應(yīng)170萬套住宅用于保障房，這是繼北京和上海宣布將大量供應(yīng)保障房之后，第三個加大供應(yīng)的城市計劃。從供應(yīng)計劃內(nèi)容看，商品房都將逐漸退出市場主體，租賃、人才房將增加供應(yīng)。
第二個是，購房搖號政策。由于新房出現(xiàn)供不應(yīng)求，目前已有8個城市出臺了買房搖號政策，上海、南京、長沙、成都4個城市在2017年就出臺了這一政策，今年西安、杭州、武漢、深圳也加入其中。政策要求開發(fā)商將全部或者部分房源搖號出售，搖號過程由公證機(jī)構(gòu)監(jiān)督公證，一些城市對剛需客群做了傾斜。
但搖號政策出現(xiàn)奇怪現(xiàn)象。深圳市場首個公開搖號的項目，660戶家庭瘋搶167套房子，交上500萬誠意金才可搖號，而價格最低的商品房也要1600萬元。此外，成都和南京也曾出現(xiàn)萬人排號搶購千套房的盛況，許多地方出現(xiàn)了“日光盤”。
出臺搖號政策在很大程度上說明房子嚴(yán)重供不應(yīng)求，搖號有利于緩解剛需購房壓力，這是幾座城市出臺新房搖號政策的初衷，同時也是地方政府為吸引人才的一個有力的手段。
但是搖號政策只能是在短期內(nèi)對向剛需傾斜，增加普通人購房的概率，而這樣的政策恰好在新房和二手房價格倒掛，房源供應(yīng)不足的大環(huán)境中執(zhí)行，如此一來，會引發(fā)當(dāng)?shù)孛癖娙w瘋搶購房的熱潮。
近日，住建部重申了堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松的態(tài)度。除此之外，住建部還約談了西安、?？?、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原共12個城市的政府負(fù)責(zé)同志，要求其認(rèn)真落實穩(wěn)房價、穩(wěn)租金的調(diào)控目標(biāo)，遏制投機(jī)炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求。
與此同時，各地都紛紛推出房地產(chǎn)控新政：成都將限購對象由自然人調(diào)整為家庭；哈爾濱要求主城區(qū)內(nèi)新房3年限售；針對非本地戶籍人員，丹東增加了5年限售、提高首付比例的規(guī)定；海南省則發(fā)布了最為嚴(yán)格的全域限購政策，對炒房行為進(jìn)行了全方位的封堵。
目前，一二線城市房地產(chǎn)還在嚴(yán)厲調(diào)控之中，而房地產(chǎn)調(diào)控的重心將移向之前漲幅過大的三四線城市。因為三四線城市對外來人口流入缺乏足夠的吸引力，所以房價被抄高，主要是外來炒房客，如果這些人選擇轍離，很可能會造成三四線城市房價的大起大落。
于是三四線城市的限售令立即出臺。6月4日，宜昌市住建委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)工作的通知》，文件明確，在城區(qū)(含夷陵區(qū))范圍內(nèi)購買商品住房的，自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易。要堅決遏制惡意炒房行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
未來三四線城市房地產(chǎn)調(diào)控主要是以限售調(diào)控為主，這樣既可以消化過高庫存，確保剛需購房需求，又可以遏制投機(jī)炒作，防止當(dāng)?shù)胤績r出現(xiàn)大起大落。相信下半年通過房地產(chǎn)調(diào)控蔓延至三四線城市，全國樓市的購房熱潮會大幅降溫。
我們認(rèn)為，未來三四線城市房地產(chǎn)限售政策向二方面延伸：一方面，下半年加入限售的城市的年限可能進(jìn)一步有所拉長。另一方面，部分三四線城市限售會進(jìn)一步細(xì)化成“因區(qū)施策”，就是主城區(qū)限售，郊區(qū)的房地產(chǎn)要去庫存，并不會再搞一刀切的模式。
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