湖南潯龍河村黨總支第一書記、潯龍河投資控股有限公司董事長 柳中輝
3月23日-24日，由博志成舉辦的中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢與戰(zhàn)略總裁峰會【兩會篇】在北京成功召開，本次峰會以“聚焦兩會、洞察破局”為主題，來自全國的100余家房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總裁及核心高管參加了本次峰會。湖南潯龍河村黨總支第一書記、潯龍河投資控股有限公司董事長柳中輝圍繞《潯龍河生態(tài)藝術小鎮(zhèn)——城郊融合型鄉(xiāng)村振興示范案例》發(fā)表了精彩演講。以下為精彩內(nèi)容：
2009年是房地產(chǎn)最高峰的時期，我因為個人原因回到老家，之后總得干點什么事，于是就慢慢琢磨怎么樣把老家干成一個潯龍河生態(tài)藝術小鎮(zhèn)，因為我到很多的歐美發(fā)達國家，實際上經(jīng)過了一輪城市化發(fā)展以后，進入逆城市化發(fā)展的狀態(tài)，每一個大城市的周圍，星羅棋布各種各樣非常優(yōu)美的小鎮(zhèn)，而這個小鎮(zhèn)當中，主要就是城市的中產(chǎn)階級以上的群體都住在小鎮(zhèn)里面。
所以我當時就琢磨，怎么樣在我的老家建這樣一個小鎮(zhèn)，當然這有一個前置性的條件，老家本身離長沙市市區(qū)比較近，不到40分鐘，離長沙縣城只有十幾公里，離黃花國際機場只有20分鐘，到高鐵占也只有30、40分鐘，屬于大城市近郊的位置。同時，還有一個條件，我們那里的自然環(huán)境非常好，青山綠水，環(huán)境非常優(yōu)美，有山有水有田園，并且還是屬于典型的丘陵地帶。所以，正是基于這樣兩個條件，我才去琢磨要去做這件事情。
站在現(xiàn)在的角度來看，我是2010年開始研究的，正式開始動手是2015年，到了2016年，因為浙江推出特色小鎮(zhèn)的發(fā)展政策、發(fā)展模式，得到認可之后，在全國就推特色小鎮(zhèn)的發(fā)展模式。國家發(fā)改委形成了四種發(fā)展的模式，一種是城中鎮(zhèn)，城市當中有特色小鎮(zhèn)的發(fā)展模式，例如杭州的靈犀小鎮(zhèn)，第二種是園中鎮(zhèn)，在開發(fā)區(qū)中建特色小鎮(zhèn)，還有鎮(zhèn)中鎮(zhèn)，類似于烏鎮(zhèn)，還有城市近郊城特色小鎮(zhèn)，潯龍河現(xiàn)在被列為國家發(fā)改委城市近郊型特色小鎮(zhèn)發(fā)展的樣本。
十九大以后，中央提出來的鄉(xiāng)村振興，并逐漸上升到國家未來發(fā)展的重點戰(zhàn)略，未來30年中國最大的發(fā)展戰(zhàn)略之一，就是鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，因為之前更多是在城市中發(fā)展，但是這次重點是要把鄉(xiāng)村發(fā)展起來，尤其是現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的結(jié)合，形成了以中心城市為主打、周圍中小城市和特色小鎮(zhèn)的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的做法。
而鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略當中，又明確也是四個模式，其中一個最主要的發(fā)展模式是城郊融合性鄉(xiāng)村振興發(fā)展模式?，F(xiàn)在潯龍河被農(nóng)業(yè)農(nóng)村部確定為城郊融合型鄉(xiāng)村振興發(fā)展的模式。在之前我們根據(jù)國家的兩個戰(zhàn)略，一個是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的特色小鎮(zhèn)，城市近郊型特色小鎮(zhèn)，一個是鄉(xiāng)村振興發(fā)展起來。
這就是我們小鎮(zhèn)規(guī)劃的概念，總共面積是10平方公里，近15000畝，其中有3500畝建設用地，建筑用地當中有2000畝住宅配套用地，回歸到房地產(chǎn)而言，變成這樣一個風景優(yōu)美、交通便利、離大城市很近的一個地方，形成小鎮(zhèn)平臺，而這個小鎮(zhèn)當中，有2000畝住宅配套用地，這就是我當時說是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的一個產(chǎn)品呈現(xiàn)。
我們要做真正的特色小鎮(zhèn)、做鄉(xiāng)村振興，首先要解決的就是產(chǎn)業(yè)如何做起來？潯龍河有五大產(chǎn)業(yè)：生態(tài)、文化、教育、康養(yǎng)、旅游。
產(chǎn)業(yè)的功能、創(chuàng)新功能、生態(tài)功能、民生功能、旅游功能、社區(qū)功能、文化功能，都要形成。在國外，不管是歐洲也好、美國也好，大城市旁邊的每一個小鎮(zhèn)，實際上都是離城市相對比較近，可能半小時、一個小時。潯龍河是半個小時車程圈，交通非常便利。開車進去以后，環(huán)境非常優(yōu)美，青山綠水。同時，文化底蘊非常深厚，更重要的是它形成一個宜居宜業(yè)宜游的小鎮(zhèn)，小鎮(zhèn)當中形成房地產(chǎn)業(yè)的新型功能。
第一個產(chǎn)業(yè)就是文化產(chǎn)業(yè)，潯龍河因為地處田漢先生的家鄉(xiāng)，我們就是國歌的家鄉(xiāng)，我們引進了北京星光集團，第一是建田漢文化園；第二我們準備建田漢國際戲劇小鎮(zhèn)。二是和湖南收藏家協(xié)會合作，在老百姓安置區(qū)二期當中的一條街，建民間博物館集群，馬上要建設完畢；三是引進湖南金鷹卡通，買下麥咭的授權，做親子產(chǎn)業(yè)。
第二個產(chǎn)業(yè)是教育產(chǎn)業(yè)。與北京師范大學合作，建立長沙附中學校，建立湖南省第一批中小學研學國防教育基地、培訓教育，中組部在全國的村鎮(zhèn)干部培訓基地，一個在成都都江堰，一個在我們長沙縣。我們作為鄉(xiāng)村振興、企業(yè)家培訓以及工作人才培訓、職業(yè)農(nóng)民工培訓，這個項目也是10月1號建成對外開業(yè)。
第三個產(chǎn)業(yè)是生態(tài)產(chǎn)業(yè)，引進廣州棕櫚股份和天津綠茵生態(tài)合作，做成生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)景觀。
第四個產(chǎn)業(yè)是康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，與北京泰禾集團合作，我們是泰禾在湖南的第一個項目，包括健康管理中心、康養(yǎng)酒店，還有長沙院子。
第五個產(chǎn)業(yè)是旅游產(chǎn)業(yè)，引進上海嘉兆集團，共同合作三個項目，一個是室內(nèi)海洋館和寵物樂園，今年5月1號正式開園。二是1000畝的生態(tài)園，是馬上開業(yè)的館。建立1000畝的寵物樂園，一期的櫻花園已經(jīng)開業(yè)了。三是合作投資建湖南最大的水上世界，加海洋館、潛水俱樂部的項目，明年的6月1號要開業(yè)。所以，首先要把產(chǎn)業(yè)的問題解決，要進行一些制度創(chuàng)新，很多人覺得在一個小山村投了這么多產(chǎn)業(yè)，你怎么賺錢？你的錢從哪里來？從哪里賺？大家為什么到那這里投資？
經(jīng)過努力，潯龍河現(xiàn)在形成非常良好的狀態(tài)，所有的水電路氣網(wǎng)基礎設施全部完善。第二、產(chǎn)業(yè)已經(jīng)全部落地，到今年運營建設、明年建設基本就可以形成很好的規(guī)模。第三、站在房地產(chǎn)角度來講，有優(yōu)良的土地資源能把這些房地產(chǎn)著名品牌落進來。
特色小鎮(zhèn)之路需要破解的五大難題：
要做好特色小鎮(zhèn)，也沒那么容易，我們把它做成的前提下，也走了很多的彎路，總結(jié)到現(xiàn)在，我覺得有五大難題需要進行破題。一個難題就是政策的難題，二是產(chǎn)業(yè)的難題，三是資本的難題，四是如何跟老百姓打交道的難題，五是運營的難題。當然這五個難題，重點就講前面三個問題怎么解決。
第一、政策的難題，這個當中有四項政策需要破題。
1、體制機制的政策創(chuàng)新，我們過去所有的企業(yè)去投資搞項目，有一個很大的問題，要么就是政府來主導、來招商引資你進去，現(xiàn)在你要想通過政府主導、你拿土地的話，你的成本會非常高，而且現(xiàn)在要想像大城市、一二線城市這么好的地方拿地，很難獲取土地。但是有另外一種以企業(yè)主導去拿地，這個當中又有一個問題，所有的項目當中，你說你如果拿一萬畝地，要想拿兩千畝建設用地，所有的基礎設施、公共服務配套不完善，誰來幫你解決？你這個問題不解決，這個地方就不宜居。我們當時就確定了一個新的發(fā)展方式，企業(yè)做它頂層的策劃和規(guī)范，形成總規(guī)、政府來審批。審批以后我們劃清投資責任，長沙縣政府負責對水電路氣網(wǎng)、科教融媒體進行配套負責，企業(yè)只負責產(chǎn)業(yè)的投資，這就形成一個雙向聯(lián)動的方式。政府引導、企業(yè)主體、市場運作，這是一種新的發(fā)展模式，改變過去單一主體去做的事情。
2、規(guī)劃的政策。當時像這種一萬多畝土地當中，3000多畝搞建設。過去傳統(tǒng)的做法，按城市規(guī)劃的理念，整個這一片建設用地，旁邊是農(nóng)用地。如果那樣，要形成一種人和自然相融的狀態(tài)，必然要把土地打散。我們多規(guī)合一，先做土地的空間規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，再做它的民生規(guī)劃、社會發(fā)展規(guī)劃，最后形成總規(guī)?？傄?guī)政府審核完了以后，最后進行主題規(guī)劃，多規(guī)合一。如果不是多規(guī)合一的方式做這樣的項目肯定不行，這是一個很大的變革。每一個房地產(chǎn)企業(yè)，如果要做鄉(xiāng)村振興、想做轉(zhuǎn)型，必須要深入了解和理解，什么叫多規(guī)合一，這是第二大政策創(chuàng)新。
3、土地改革。我們的土地改革現(xiàn)在第一個就是點狀耕地，實際上潯龍河是全國第一個點狀耕地落地的項目，我們所有的土地是什么概念呢？比如我們跟泰禾合作，泰禾是把這個項目做完設計，你不要管它有沒有建設用地，你做完設計以后，根據(jù)你的設計去劃它的邊界。這樣是最大限度地降低了你的用地成本，同時，又讓你把自然山水變成你的景觀。土地的混合使用，同樣的一個項目，有國有出讓用地和農(nóng)用地流轉(zhuǎn)，形成混合使用的做法，我們現(xiàn)在花很多的錢去建公園，何必不把旁邊的自然山水變成自然的公園，最大限度形成既環(huán)境優(yōu)美、投資成本又很低，這是我們說的混合用地的做法。我們現(xiàn)在還有一項政策，叫農(nóng)村三塊地改革，如何把農(nóng)村農(nóng)用地、宅基地、集體建設用地運用到我們的項目里面去，這也是非常重要的政策。我們說要把土地的政策全部運用清楚，整個項目當中，需要對外出售的住宅就是住宅用地，需要搞一些商業(yè)設施，就是用的商業(yè)用地，要建大型停車場，可能就用集體建設用地，這里做成公園生態(tài)環(huán)境，就是農(nóng)用地，這樣把這些政策導入進去，土地政策是關鍵。
4、要把多種改革政策充分利用進去，把新型城鎮(zhèn)化、特色小鎮(zhèn)、城鄉(xiāng)一體化和鄉(xiāng)村振興系統(tǒng)的政策充分融合運用進去。第五就是PPP，我們作為第一批示范性的PPP項目，政府要投資這塊，怎么用PPP改革去試點。我們要把政策徹底用準，才能做這樣的事情。
第二、產(chǎn)業(yè)的難題，政策的難題解決了，實際就解決前期的問題，但是你的產(chǎn)業(yè)問題不能解決，你單純做了一個高大上的PPP，政府去跟他談，你說我要搞什么產(chǎn)業(yè)，最后圈了房地產(chǎn)用地，產(chǎn)業(yè)卻干不起來。最后你忽悠政府，政府反過來肯定要制裁你。我們現(xiàn)在很多的企業(yè)拿一萬畝的土地，最后用不了那么多地，也包括著名的開發(fā)商。做了這樣的事情，現(xiàn)在很痛苦。之前說我要做什么產(chǎn)業(yè)，實際上你去做的時候，你就是想干地產(chǎn)。而這個產(chǎn)業(yè)怎么干，第一個就是要有一個主導性的產(chǎn)業(yè)，這個小鎮(zhèn)是把教育產(chǎn)業(yè)作為核心產(chǎn)業(yè)。第二要多產(chǎn)業(yè)融合，這里是做成五大產(chǎn)業(yè)，五個產(chǎn)業(yè)相互融合、互為促進、互為推動的關系。如何把這五大產(chǎn)業(yè)形成消費閉環(huán)，是真正的關鍵。
我們要做平臺，房地產(chǎn)企業(yè)自己做不了這樣的平臺，我們要有平臺思維，引進國內(nèi)最頂級的合作伙伴做產(chǎn)業(yè)投資。在這樣的情況下，我們?yōu)槭裁匆M北師大合作做教育，引進北京星光做文化，引進泰禾做康養(yǎng)？就是和國內(nèi)頂級企業(yè)共同合作做產(chǎn)業(yè)投資，這樣才能確保把每個產(chǎn)業(yè)做起來。所以，每個產(chǎn)業(yè)要有產(chǎn)業(yè)本身的盈利能力。像我們產(chǎn)業(yè)當中，不管是教育還是文化，回收時間相對比較長，要8—10年，但是本身是可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)。
第三、資本的難題。金融的問題，總投資140多億，錢從哪里來、錢從哪里賺，這是至關重要的問題，這當中有兩個很重要的問題，第一就是你的投融資，第二就是盈利模式的問題。投融資首先是投資，投資你要進行分層，像我們把它切成三個板塊的投資，第一個板塊的投資就是公共性投資，整個規(guī)劃水、電、路、氣、網(wǎng)、公交車站、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院等等都要有。而這個投資由誰來投？政府來投。公共性投資一定要有，要由政府來投。產(chǎn)業(yè)投資誰來投？由專門的產(chǎn)業(yè)公司進行投資。第三個投資還是住宅的投資。所以，把它形成三個部分的投資進行分解。
第二融資，如何融？第一政府這塊投資，有三個解決的方式，第一種方式專項債，專門用鄉(xiāng)村振興的專項債，解決資本投資。第二資本來源，用標準的PPP。我們是怎么做的呢？我們跟河南省財政廳投資平臺，成立母基金10億，用母基金向地方政府，比如鄭州、開封，跟他的地方政府成立項目子基金，子基金各出一半，作為他的公共投資的20%的資本金，這20%的資本金再加上國開行的政策性金融，這實際上就形成了公共性投資政府這塊錢從哪里來，三種方式解決資本投資來源。第二個部分產(chǎn)業(yè)投資錢從哪里來？我們設置了產(chǎn)業(yè)基金，這個產(chǎn)業(yè)基金也是一樣，通過母基金加上地方政府、加上產(chǎn)業(yè)投資，三個1/3，母基金1/3、地方政府1/3、產(chǎn)業(yè)基金1/3，作為產(chǎn)業(yè)投資的資金來源。30%的資本金再加上農(nóng)發(fā)行、建設銀行，形成它的產(chǎn)業(yè)投資資本來源。第三是住宅這一塊，跟國內(nèi)的頂級開發(fā)商合作，大家一起共同來做住宅開發(fā)。所以本質(zhì)上把資本進行了投融資分解。
作為小鎮(zhèn)的開發(fā)商，經(jīng)營模式很簡單。土地資源溢價形成現(xiàn)金流，第二是股權分紅，我跟星光、嘉兆每個企業(yè)都參了股份，出資本金，包括泰禾的合作，我們也出了20%，我們都享受了產(chǎn)業(yè)的股份。隨著產(chǎn)業(yè)的股權分紅，形成中期的收入來源。第三是運營，小鎮(zhèn)當中有運營公司，所有的銷售體系必須進入銷售渠道，我們的入口招商權和出口收費權都在我的運營平臺上，是輕資產(chǎn)的公司。這個公司是互聯(lián)網(wǎng)平臺、線上線下的消費平臺，未來我們形成消費性收入，包括物業(yè)性消費收入，常駐居民的，以及未來旅游消費型產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流在這個平臺上。你企業(yè)本身就形成了一個既有短期的、也有中期的、也有長期的盈利模式。所以，這樣你跟資本機構更加愿意跟你合作，所以我們說這是解決資本的問題。
一旦把小鎮(zhèn)的模式政策的問題、產(chǎn)業(yè)的問題、資本的問題三大核心問題解決好，剩下的就是團隊、人才問題，一個是怎么樣跟老百姓打交道的問題。怎么樣跟老百姓打交道，我們也有非常完善的標準、成熟的模式。
因為之前我們公司引進了上市公司，建立了合作關系。在湖南我們又成立一個公司，下一步在全國都會成立運營公司，形成一個標準復制和模式復制。我們現(xiàn)在其他的問題都解決了，唯一的就是兩個，一是團隊要解決，二是要解決項目直接融資通道。尤其這次博志成建立這樣的戰(zhàn)略合作關系，黃老師給我們?nèi)笾位蛘呷髴?zhàn)略合作。我們現(xiàn)在要走全國戰(zhàn)略，我們?nèi)珖鴳?zhàn)略發(fā)展、如何制定我的組織體系，包括架構體系。所有的博志成現(xiàn)在在幫我們做，怎么樣做我們?nèi)珖鴳?zhàn)略的部分。我現(xiàn)在請博志成黃博文老師幫我們做戰(zhàn)略梳理。第二請黃博文老師支持，我需要大量的團隊，我們在合肥、上海、哈爾濱，這次在河南，大量的小鎮(zhèn)要復制，我需要大量的人才，所以需要博志成幫我們構建高素質(zhì)的人才團隊，形成人才支撐。第三是下一步在全國的培訓體系，我們?nèi)绾胃鶕?jù)現(xiàn)在潯龍河的模式，怎么樣建立都市近郊型特色小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村振興的發(fā)展模式。
下一步我們在所有的一二線城市，部分強三線城市，在未來中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略當中的城市群板塊當中，一線城市、一小時車程以內(nèi)，二線城市半小時車程以內(nèi)，部分強三線城市15分鐘車程，基本每個城市都會復制一個。未來在博志成的支持下，把我們的戰(zhàn)略、人才和下一步的整個培訓體系打造好，形成我們強有力的核心競爭力。
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