選好店址是經(jīng)營(yíng)品牌不可或缺的必要條件，選址就是在選好位置、好生意，它關(guān)系著門(mén)店的長(zhǎng)期發(fā)展，關(guān)系著店面的直接經(jīng)濟(jì)效益。
任何茶飲企業(yè)，都要根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)，選擇適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，建立相應(yīng)的規(guī)模，選擇相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備和相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和服務(wù)檔次。
01 區(qū)域選擇：消費(fèi)人群在哪，就要開(kāi)在哪
我們經(jīng)常到一句話，選擇比努力重要，運(yùn)用到選址上也同樣適用。
很多老板盲目自信，認(rèn)為酒香不怕巷子深，產(chǎn)品好，有品牌，顧客就會(huì)來(lái)，那為什么不反過(guò)來(lái)思考，星巴克為什么不開(kāi)在金街這種地方呢？愛(ài)馬仕不開(kāi)在這種地方呢？
消費(fèi)群體在哪，在考慮盈虧平衡點(diǎn)的情況下，就要選擇性地開(kāi)在哪。
奢侈品不可能放平民區(qū)銷(xiāo)售，初創(chuàng)品牌不建議放購(gòu)物中心，購(gòu)物中心大牌太多了，競(jìng)爭(zhēng)壓力太大。
什么品類(lèi)對(duì)應(yīng)什么樣的區(qū)域，但有的品類(lèi)也可以開(kāi)店在各個(gè)區(qū)域，如飲品，既可以在步行街、旅游景區(qū)、學(xué)校文教區(qū)、購(gòu)物中心等單獨(dú)的業(yè)態(tài)，也可以在周邊有學(xué)校文教區(qū)+寫(xiě)字樓+購(gòu)物中心的復(fù)合區(qū)。咖啡簡(jiǎn)餐對(duì)應(yīng)辦公商業(yè)區(qū)；百年來(lái)店對(duì)應(yīng)美食街步行街；燒烤夜宵對(duì)應(yīng)夜市；高檔西餐對(duì)應(yīng)綜合購(gòu)物中心。
有的加盟品牌為了保障自己的連鎖店更好運(yùn)轉(zhuǎn)，簽約后便會(huì)幫助加盟商選定店鋪，協(xié)作加盟商幫助其快速找到合適的門(mén)店。
如豆吉湯圓奶茶如何對(duì)已經(jīng)加盟的門(mén)店有進(jìn)行選址的呢？
一是挑選寫(xiě)字樓附近，交通樞紐附近；二是大型商圈，校區(qū)集中地段；三是商業(yè)步行街，大型住宅區(qū)附近。此外，對(duì)于店面還有系列具體標(biāo)準(zhǔn)。
門(mén)面開(kāi)口不低于三米；必須有獨(dú)立來(lái)水和排水系統(tǒng)；總面積不低于20平方；用電量不低于25千瓦；有獨(dú)立的門(mén)頭；總空開(kāi)和電表需要100A；空高不低于三米。
02人流量測(cè)算：預(yù)估營(yíng)業(yè)額，控制風(fēng)險(xiǎn)
監(jiān)測(cè)人流的辦法比較呆傻，就是蹲點(diǎn)數(shù)人。
社區(qū)店：
可取3個(gè)上客集中時(shí)段做人流測(cè)點(diǎn)，早上時(shí)段6:00-9:30、中午時(shí)段10：30-14:00、下午16:30-20:00，平日選2天，周六日選2天，若店面雙面街路寬＞12米 ，則只需測(cè)算店面一側(cè)雙向人流；
若店面雙面街路寬＜12米，則需測(cè)算店面兩側(cè)的雙向人流，門(mén)店人流量=（A+B）*50%；店面在轉(zhuǎn)角處則需測(cè)算店面A側(cè)雙向人流、店面B側(cè)雙向人流、店面轉(zhuǎn)角處C側(cè)雙向人流，人流量=A+B-C。
不知道大家有沒(méi)有聽(tīng)過(guò)捕捉率這個(gè)名詞，并不是所有經(jīng)過(guò)你店面的人流都是你的客流，百分百會(huì)進(jìn)你的店，所以測(cè)算完人流，還要選三家旁邊的店看一下他們的人流及進(jìn)店人數(shù)。
捕捉率=進(jìn)店數(shù)/人流量
平均捕捉率=捕捉率/3
門(mén)店進(jìn)店預(yù)測(cè)數(shù)=門(mén)店人流量*平均捕捉率
門(mén)店銷(xiāo)售額預(yù)測(cè)=門(mén)店進(jìn)店預(yù)測(cè)數(shù)*平均客單價(jià)
購(gòu)物中心店：
第一步：通過(guò)大眾點(diǎn)評(píng)排行榜及餓了么美團(tuán)外賣(mài)銷(xiāo)售榜單，搜索附近同品類(lèi)前三的門(mén)店。
第二步：測(cè)算這三家店2天中午晚上；2天周末中午晚上的進(jìn)店人流量。
第三步：測(cè)算這三家店的營(yíng)業(yè)額平均值=（A店人流*客單價(jià)+B店人流*客單價(jià)+C店人流*客單價(jià)）/3。
03店鋪評(píng)估：摸清店鋪背景，找到第一房東
1）店鋪情況
未來(lái)5年是否有被違拆的可能？未來(lái)2年內(nèi)是否有道路施工及地鐵建造的規(guī)劃？是否樓上有居民樓？
目前一二線城市對(duì)街邊店的環(huán)境衛(wèi)生整治力度還是非常大的，樓上有居民的一律不準(zhǔn)開(kāi)餐飲店，假如不了解這樣的政策，你租了這樣的店，前期投的裝修費(fèi)用就會(huì)有損失。
2）房東背景
很多初涉餐飲圈的小白，對(duì)這點(diǎn)容易忽視。要是拿的店是轉(zhuǎn)讓店，直接從轉(zhuǎn)讓的老板手中拿過(guò)來(lái)的，這樣就會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，真正的房東如果不同意，你的店鋪就會(huì)被收回，如果將來(lái)你要轉(zhuǎn)給別人，沒(méi)有房東同意，別人一般也不敢接，很難脫手。
所以，第一，轉(zhuǎn)讓店一定要和第一房東見(jiàn)面，第二，一定要和第一房東白紙黑字寫(xiě)明，同意將來(lái)在合同期未到的情況下因經(jīng)營(yíng)原因而被迫轉(zhuǎn)讓時(shí)，與新承租方重新簽訂協(xié)議。
3）房租價(jià)格談判
提前打探附近店鋪的租金情況，做到談判前心中有數(shù)；租期能簽5年絕不簽3年，付款方式能付3押1的，覺(jué)不付6押1；盡量爭(zhēng)取1個(gè)月的免租期（一般都有1個(gè)月左右的裝修期）。
空調(diào)工程要明確商場(chǎng)是否統(tǒng)一提供空調(diào)，不提供自己是否可以自己安裝，夏季空調(diào)不給力的話會(huì)損失很多客源。
查看排煙管道，特別是社區(qū)店選址前一定要看是否具備布置排煙管道的空間，如果沒(méi)有絕對(duì)不能租。
檢查結(jié)構(gòu)體如主梁、承重墻是否有裂縫，這個(gè)涉及到后期人員安全問(wèn)題，很關(guān)鍵。
現(xiàn)在大品牌都有專(zhuān)員負(fù)責(zé)，和加盟商溝通新店選址的事情。像豆吉湯圓奶茶對(duì)選址初期到正式開(kāi)業(yè)前的門(mén)店籌備工作，都有從事行業(yè)數(shù)年的專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)。幫加盟商極大地減輕了開(kāi)店壓力，給予專(zhuān)業(yè)選址建議，助力門(mén)店早日開(kāi)業(yè)。
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