作者：萍陽(yáng)
公司成立后，選擇辦公場(chǎng)所成為一項(xiàng)重要工作。一般情況下，公司的辦公場(chǎng)所都不是股東的自有房屋，而是需要通過(guò)租賃來(lái)選擇合適的場(chǎng)地用來(lái)辦公。
因此，房屋租賃合同將不可避免的出現(xiàn)在公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程之中，關(guān)于審核租賃合同需要關(guān)注哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)呢？筆者將在本文中對(duì)于一些重點(diǎn)條款進(jìn)行梳理。
（注：本文租賃合同模版來(lái)源于深圳市住房和建設(shè)局2019年11月制《深圳市房屋租賃合同書（非住宅）》）
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1.1甲方出租給乙方的房屋坐落于________，租賃形式：□整租/□部分出租，房屋建筑面積：______平方米（其中套內(nèi)建筑面積：_____平方米，公攤面積：______平方米），房屋租賃用途：_______ ，房屋編碼：________。
1.2 房屋權(quán)屬狀況：
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人或合法使用人為________，甲方持有：（□房屋所有權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書/□房屋買賣合同/□房屋租賃合同/ □其他房屋來(lái)源證明文件），房屋所有權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書編號(hào)：________，房屋（□是 / □否）設(shè)定了抵押。
1.3 房屋裝修情況：________（裝修具體情況可由甲、乙雙方在本合同附件二中補(bǔ)充列明）。
1.4 房屋內(nèi)附屬設(shè)施情況：
□房屋內(nèi)無(wú)任何設(shè)施設(shè)備，是空房。
□房屋內(nèi)安裝有設(shè)施設(shè)備，詳見《房屋交付確認(rèn)書》。
【審查要點(diǎn)】
首先，在“房屋基本情況”描述時(shí)，需要在合同中明確約定房屋的“租賃用途”，由于不同的租賃用途對(duì)于房屋的損耗程度影響不同，因此未經(jīng)承租人同意而改變租賃房屋用途的，承租人可以以此為由解除合同，甚至主張違約責(zé)任。
《合同法》第二百一十七條：承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。
其次，更為重要的是要在合同中寫明房屋的權(quán)利人或合法使用人，以證明其對(duì)于房屋擁有合法的權(quán)利來(lái)源。出租人如可提供房屋所有權(quán)證書證明房屋的權(quán)利歸屬對(duì)于承租人而言是最為保險(xiǎn)的方式。
《物權(quán)法》第十條：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。
如出租人可提供房屋買賣合同，但房屋因客觀原因暫未能辦理過(guò)戶登記或正在辦理過(guò)戶登記中的，出租人也有權(quán)出租房屋，但并不建議租賃僅有購(gòu)房合同的房屋，不確定的風(fēng)險(xiǎn)較多；如出租人持有其與權(quán)利人的房屋租賃合同，即出租人也就是日常所說(shuō)的“二房東”，那么承租人實(shí)際上扮演的是次承租人的角色，權(quán)利人與出租人（二房東）在合同中約定其享有轉(zhuǎn)租權(quán)的，出租人可以將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，但未經(jīng)權(quán)利人同意擅自轉(zhuǎn)租的，租賃合同無(wú)效，權(quán)利人可以解除合同。
《合同法》第二百二十四條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
最后，雙方可將房屋中的附屬設(shè)施列名清單附在合同后，可以包括房屋中的設(shè)施類型、品牌、損耗程度、購(gòu)買時(shí)間等。
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2.1乙方租賃房屋的期限自____年____月____日至____年____月____日止，共計(jì)____年____個(gè)月（不得超過(guò)法律、法規(guī)規(guī)定的最長(zhǎng)期限,單個(gè)產(chǎn)業(yè)用房租賃合同期限原則上不得少于1年）。
2.2 免租期：
□乙方享有___□月/□日的免租期（含在租期內(nèi)），具體時(shí)間為____年____月____日至____年____月____日。在該期間，乙方無(wú)需向甲方支付租金，但需承擔(dān)除租金外的水、電、燃?xì)?、物業(yè)管理費(fèi)等所有費(fèi)用。免租期滿，不論乙方是否使用租賃房屋，均應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付租金。
□乙方不享有免租期，自甲方交付房屋之日起開始計(jì)算租金、管理費(fèi)及其他各項(xiàng)費(fèi)用。
【審查要點(diǎn)】
在合同中應(yīng)明確約定租賃合同的起始時(shí)間，租期不得超過(guò)房屋的剩余使用年限。
《合同法》第二百一十四條：租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。
對(duì)于屬于不定期租賃的合同，雙方當(dāng)事人均可隨時(shí)主張解除，但要給對(duì)方預(yù)留一定的準(zhǔn)備時(shí)間。
《合同法》第二百一十五條：租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。第二百三十六條：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
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3.1 租賃房屋按□套內(nèi)建筑面積/□建筑面積計(jì)算租金，月租金總額為人民幣_(tái)____元（大寫：____元整）。
3.2 租金支付時(shí)間：租金按月支付，乙方應(yīng)當(dāng)于每月___日前向甲方支付租金。甲方在收取乙方租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向乙方開具收款憑證。
3.3 租金支付方式：乙方應(yīng)當(dāng)在約定的支付租金日期前以□現(xiàn)金支付/□銀行轉(zhuǎn)賬/□其他________方式將租金交付于甲方。
【審查要點(diǎn)】
對(duì)于租金的支付方式，不論是選擇銀行轉(zhuǎn)賬方式還是微信、支付寶轉(zhuǎn)賬方式，承租人都需要在打款時(shí)備注具體日期的房租金額，并留存交易記錄，以作為后續(xù)糾紛憑證。如選擇現(xiàn)金支付的，承租人可要求出租人作出“已收到某年某月房租”的書面文件。
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□在不影響房屋結(jié)構(gòu)的前提下，甲方同意乙方對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修；按規(guī)定需報(bào)有關(guān)部門審批的，還應(yīng)由□甲方/□甲方委托乙方報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。租賃期限屆滿或合同解除后，裝飾裝修物□由乙方拆除并恢復(fù)原狀/□折價(jià)歸甲方所有/□無(wú)償歸甲方所有/□其他________ 。
□甲方不同意乙方對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修。
【審查要點(diǎn)】
一般情況下，承租人為了使辦公環(huán)境更加舒適、風(fēng)格更加符合公司文化，對(duì)于房屋都會(huì)進(jìn)行適當(dāng)裝修，那么裝修的費(fèi)用及裝飾物如何分配呢？首先，裝飾裝修須取得出租人同意，經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除；對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（下簡(jiǎn)稱《司法解釋》）規(guī)定根據(jù)合同解除原因的不同分類處理。
《司法解釋》第十一條：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
其次，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，出租人可以要求恢復(fù)原狀或者賠償損失。
《合同法》承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
最后，在租期屆滿不再續(xù)租時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，出租人不承擔(dān)附合部分的裝飾裝修補(bǔ)償費(fèi)用。
《司法解釋》第十二條：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
【審查要點(diǎn)】
在租賃關(guān)系存續(xù)期間，除法律另有規(guī)定外權(quán)利人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系不產(chǎn)生影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物，即“買賣不破租賃”。
《合同法》第二百二十九條：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
《司法解釋》第二十條：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
作者介紹
萍陽(yáng)
畢業(yè)于國(guó)內(nèi)知名法學(xué)院 民商法法學(xué)碩士 研究方向：知識(shí)產(chǎn)權(quán) 擅長(zhǎng)合同管理與風(fēng)險(xiǎn)防控 現(xiàn)就職于深圳市藍(lán)凌軟件股份有限公司智慧合同實(shí)驗(yàn)室專職法務(wù)顧問(wèn)。
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