房屋租賃合同中常見法律問題解答
（一）
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，越來越多的人因?yàn)樽宰』蛘呓?jīng)營的需求而選擇租賃他人房屋，但由于各種原因，房屋租賃糾紛也屢見不鮮。筆者在執(zhí)業(yè)以來接觸過多起房屋租賃糾紛，其中既有涉及酒店公寓出租，又有涉及公司用房租賃和個(gè)人住房租賃。同時(shí)作為一名“鄭漂”，有感于租房的不易，故結(jié)合所學(xué)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)歷，對(duì)房屋租賃合同中常見的法律問題做簡要回答，以求幫助更多的人。通常而言，正常使用的房屋都可以出/承租使用。但是依據(jù)《民法典》、《商品房屋租賃管理辦法》、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，對(duì)于：
違法建筑；
違章建筑；
被查封的房屋；
權(quán)屬具有爭議的房屋；
租賃期限即將到期的房屋。
上述房屋存在較為明顯的法律風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，無論對(duì)于承租人還是出租人都會(huì)產(chǎn)生不必要的麻煩，因此對(duì)于上述房屋不建議出租或者承租。
根據(jù)《民法典》705條規(guī)定，單次租賃的最長期限為20年，超過20年的部分無效，不受法律保護(hù)。1、雙方并不終止原租賃合同，承租人仍然使用租賃物，出租人也不提出任何異議。此時(shí)，雙方形成不定期租賃的關(guān)系，如果一方當(dāng)事人想解除合同隨時(shí)都可以為之。2、雙方根據(jù)原合同確定的內(nèi)容再續(xù)簽一個(gè)租賃合同，如果需要較長的租期，當(dāng)事人仍然可以再訂一個(gè)租期為20年的合同。 不可以。根據(jù)《民法典》709-711條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照與出租人約定的方式使用房屋，同時(shí)在使用過程中應(yīng)當(dāng)正當(dāng)?shù)厥褂梅课?。否則，一方面出租人可以以承租人違約使用租賃物要求解除租賃合同，另一方面出租人還可以要求承租人賠償因不當(dāng)或違約使用租賃物而造成的損失。使用中房屋設(shè)施出現(xiàn)故障怎么辦？根據(jù)《民法典》第712條規(guī)定，一般而言，出租人負(fù)責(zé)對(duì)房屋進(jìn)行維修，特殊情況下雙方可以約定誰負(fù)責(zé)維修。根據(jù)《民法典》713條規(guī)定，如果出租人不去維修，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。生活中常遇到部分出租人不積極回應(yīng)承租人的維修通知，導(dǎo)致承租人被迫自費(fèi)維修。對(duì)此，承租人在發(fā)出通知時(shí)可以明確維修的期限，只要在合理期限內(nèi)出租人沒有維修，承租人都可以自行維修，并讓出租人承擔(dān)費(fèi)用。根據(jù)《民法典》716、718條規(guī)定，承租人在征得出租人同意的情況下可以轉(zhuǎn)租。出租人的同意既可以是明示的，也可以是默示的。但無論如何，如果未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求解除租賃合同，并要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《民法典》720條規(guī)定，一般情況下，只有因占有、使用房屋產(chǎn)生的收益才歸承租人享有，特殊情況下，承租人和出租人可以約定房屋收益的歸屬。如在租賃期內(nèi)房屋被拆遷，對(duì)于拆遷補(bǔ)償款的分配雙方可以進(jìn)行約定。租賃過程中可以對(duì)房屋進(jìn)行改善、增設(shè)他物么？根據(jù)《民法典》第715條規(guī)定，經(jīng)過出租人同意，承租人可以對(duì)房屋進(jìn)行改善、增設(shè)他物。而如果未經(jīng)出租人同意，則出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
同時(shí)，在雙方租賃合同期限屆滿或者解除時(shí)，對(duì)于承租人對(duì)房屋進(jìn)行改善、增設(shè)的他物，根據(jù)不同情況有不同的處理。
根據(jù)《民法典》509條規(guī)定，一般情況下，根據(jù)雙方租賃合同約定，租賃期限到期后，房東也就是出租人應(yīng)當(dāng)退還承租人押金。但是如果承租人在租賃期間損壞租賃物、遲延交納房租及其他費(fèi)用、遲延搬離房屋等情況下，出租人一般會(huì)扣留部分押金。
但是無論哪種情況，出租人沒有正當(dāng)理由不退還押金都是不對(duì)的，承租人可以通過協(xié)商、調(diào)解、訴訟的方式索要押金。
以上就是關(guān)于房屋租賃合同中常見法律問題解答（一）的內(nèi)容。以上內(nèi)容僅供交流與學(xué)習(xí)，并不代表專業(yè)法律意見，不代表對(duì)具體行為的指導(dǎo)。
