落葉歸根，是中華民族幾千年傳統(tǒng)農(nóng)耕文化孕育出濃厚的鄉(xiāng)土情結(jié)。特別是近些年來，隨著現(xiàn)代新農(nóng)村的建設(shè)，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，更是將回鄉(xiāng)建房推向高潮。然而，國家對農(nóng)村宅基地的使用權(quán)管理日益嚴(yán)苛，依法確立了“權(quán)利主體為農(nóng)村村民、面積不得超標(biāo)、一戶一宅原則”等申請條件。
這種情況下，城鎮(zhèn)居民想要回鄉(xiāng)建房就變得極為困難。于是就有人試圖通過迂回戰(zhàn)術(shù)達(dá)到目的，最終卻得不償失。臨澧縣法院近日審理了這樣一起案件。
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案情簡介
黃某與其妻張某均是城鎮(zhèn)職工，想要退休后回祖籍甲村建房養(yǎng)老，于是在甲村出資購買了一個(gè)廢棄堰塘，將堰塘填土以夯實(shí)地基，并以張某名義進(jìn)行用地申報(bào)，想要通過迂回的方式實(shí)現(xiàn)建房夢。當(dāng)時(shí)相關(guān)手續(xù)及資料僅獲得當(dāng)?shù)厮趪了班l(xiāng)鎮(zhèn)政府的審批，未獲縣國土局和縣政府許可。
2017年，因項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，甲村部分土地包括黃某所購買的堰塘被征收，相應(yīng)的征地補(bǔ)償款被甲村村民分配完畢。黃某與張某既未獲得安置資格，也沒有取得土地補(bǔ)償款。因多次向政府部門交涉未果，于是起訴至臨澧縣人民法院，要求宣告土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效、并返還土地價(jià)款、支付利息。
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法院判決
法院審理認(rèn)為，我國實(shí)行土地公有制，全民所有和集體所有的土地不得買賣或非法轉(zhuǎn)讓。黃某、張某雖以相應(yīng)對價(jià)購買案涉土地，但其對案涉土地不享有財(cái)產(chǎn)權(quán)益。理由如下：
其一，案涉土地并非宅基地，且黃某、張某不具有某村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，不享有宅基地使用權(quán)。
其二，案涉土地并非甲村歷經(jīng)民主議定程序，采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式對外發(fā)包的地塊，黃某、張某不享有土地承包經(jīng)營權(quán)。
其三，案涉土地僅獲鄉(xiāng)政府的初步審核，未經(jīng)縣政府的最終審批，且黃某、張某僅以退休職工身份申請?jiān)诩状褰ǚ?，卻未實(shí)際落戶甲村，并未真正取得返回原籍建房的資格。黃某、張某與甲村簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，目的在于買地建房，已然改變土地用途，與《中華人民共和國土地管理法（2004）》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定相抵觸，應(yīng)認(rèn)定為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無效合同。
法院判決如下：黃某、張某與甲村案涉土地買賣行為無效，因該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)予返還。因黃某、張某與甲村違反法律常識，隨意簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議自始沒有法律約束力，各方對糾紛的形成均有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，各自承擔(dān)土地價(jià)款一半的利息損失。
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相關(guān)法條
《中華人民共和國民法典》第一百四十三條：
具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。
第一百五十七條：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
第一百五十五條：無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。
第二百六十二條：對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會依法代表集體行使所有權(quán)；（二）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組依法代表集體行使所有權(quán)；（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。
《中華人民共和國土地管理法》第二條：中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。
全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。
任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。
國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。
第九條：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。
第四十四條第一款：建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
國務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》（1993年11月1日施行）第十八條
農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的，應(yīng)當(dāng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會提出建房申請，經(jīng)村民會議討論通過后，按照下列審批程序辦理：（一）需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核、縣級人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意并出具選址意見書后，方可依照《土地管理法》向縣級人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)后，由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地；（二）使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。
城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意后，依照前款第（一）項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理。
回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞，在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理。
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