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在深圳，什么最考驗(yàn)想象力？

答案必須有房子。

不只因?yàn)榉績(jī)r(jià)讓人看不懂，也不只因?yàn)樯钲谌藶橘I房拼到突破三觀。

還是因?yàn)椋阌肋h(yuǎn)不會(huì)知道，眼前一套平平無奇的房子，價(jià)格能有多高。（還不是名校學(xué)區(qū)房）。

“怎么可以這么普通，又這么自信？”

這個(gè)梗完全可以用來形容深圳的某些房子。

來跟南方樓事一起看看這些房子到底長(zhǎng)啥樣。

四梯十三戶，人們搶著住？

坐標(biāo)：寶安坪洲白金假日公寓

掛牌均價(jià)：10萬(wàn)/平

了解第一套房前，先看幾張圖。

幽深的走廊、隨時(shí)要崩塌的鐵格網(wǎng)吊頂；

過道天花板漏水，蓄水池邊一大灘污漬：

房子的陽(yáng)臺(tái)，水管曲折，觀感難受。

猜猜這套房在哪？單價(jià)多少？

不是4、5萬(wàn)/平，也不在山卡拉。

這套房，10萬(wàn)/平，在寶安坪洲的白金假日公寓。

根據(jù)樂有家最新數(shù)據(jù)，過去3個(gè)月，白金假日公寓在寶安的所有小區(qū)里，成交量名列前茅。

為啥？來看具體情況。

白金假日公寓由本地房企開發(fā)，2007年建成。整棟樓外觀尚可，內(nèi)部環(huán)境卻有點(diǎn)磕磣。

公共休閑區(qū)相當(dāng)簡(jiǎn)陋：

樓宇內(nèi)部則有過之而無不及。

白金假日公寓是四梯31戶，一條走廊約15戶人家。梯戶比極高，走廊又黑又深。

一條走廊走下來，一些房門上貼著水電欠費(fèi)單，一些門上的紗網(wǎng)沾滿了灰，讓人難受。

走廊的天花板要么漏水，要么破洞，破破爛爛。

看完公共區(qū)域再看房子內(nèi)部。

與走廊對(duì)比之下，房子內(nèi)部條件竟然還行。（請(qǐng)忽略裝修感受空間）

雖然平臺(tái)上房源顯示40平米左右，但因?yàn)闃潜P建設(shè)時(shí)間較早，且公攤面積小，使用面積有接近50平。

再加上戶型方正，采光不錯(cuò)，呆在里面，生活起居其實(shí)沒太多逼仄感。

但陽(yáng)臺(tái)和廚房就比較局促……

據(jù)中介透露，全屋除了外圍四面承重墻，內(nèi)部分隔墻可以任意騰挪，因此房子格局改造空間大，甚至可以改成三房。

有住戶在另一件房里改出了一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，效果不錯(cuò)。

至于裝修，則更是看情況。許多房源此前是出租，看起來很糟心。

但花了心思裝修的房子，內(nèi)部其實(shí)不錯(cuò)……

同樣戶型，不同裝修，效果天差地別

只是，就算是“金玉在內(nèi)”，戶型實(shí)惠，這棟樓畢竟樓齡較老，物業(yè)也很一般，而且還在坪洲，周邊都是民房和城中村小商鋪。

怎么就配10萬(wàn)/平？

關(guān)鍵在配套。

房子步行200米到地鐵坪洲站，坐上一號(hào)線，2站就是寶安中心市政配套，直達(dá)南山20分鐘。

樓下有人人樂真功夫肯德基，馬路對(duì)面就是西鄉(xiāng)最大的商業(yè)體大仟里。

至于學(xué)位，小學(xué)是徑貝小學(xué)與海城小學(xué)共享學(xué)區(qū)，一般；中學(xué)是寶安第一外國(guó)語(yǔ)，在寶安過得去。

綜合分析下來，也就知道，這房子的火，代表了一些西部剛需的妥協(xié)。

交通要方便，配套要可以，要住著不難受，價(jià)格還要負(fù)擔(dān)得起……

權(quán)衡之下，總價(jià)400多萬(wàn)的白金假日公寓，便成為了不少人的上車盤。

其實(shí)按實(shí)際使用面積算，這里一套房的均價(jià)，在9萬(wàn)多/平，沒有10萬(wàn)+那么夸張。

但這價(jià)格值不值？全看你心態(tài)。

只要對(duì)手足夠少，業(yè)主心態(tài)就夠高

坐標(biāo)：寶中天健時(shí)尚空間、花樣年花鄉(xiāng)

掛牌均價(jià)：15萬(wàn)/平、11.6萬(wàn)/平

接下來的兩套房，先看看內(nèi)部基本情況。

第一套，深灰色外墻，平平無奇。

三梯八戶，公共區(qū)域打理尚可。

看看房間內(nèi)部。

一套小戶型，平臺(tái)顯示總面積是35平，但推開門，卻有兩房一廳，除大廳外，采光尚可。

廚房陽(yáng)臺(tái)很小，陽(yáng)臺(tái)與鄰居只是一墻之隔。

房子的陽(yáng)臺(tái)，欄桿上掛的是鄰居的內(nèi)衣褲。

兩個(gè)房間的大小則正常：

據(jù)中介透露，其中一間房還可以進(jìn)行外拓，擴(kuò)大套內(nèi)面積。

外拓面積從房間內(nèi)到畫紅線處，有5～6平左右。據(jù)中介介紹，這棟樓的建筑結(jié)構(gòu)本身就留有一定的贈(zèng)送面積，小區(qū)內(nèi)大部分住戶都會(huì)進(jìn)行改建。

據(jù)中介透露，房?jī)?nèi)墻體騰挪空間比較大，入手后布局也可以重做。

如此看來，一套35平的房子，也能住出40平+的感覺。（這種感覺，前面白金假日公寓好像。）

再看另一套房。

外觀殘破很多。

3梯14戶，走廊幽暗且長(zhǎng)，一扇扇開發(fā)商自帶的古早味木門，看著品質(zhì)廉價(jià)。

整個(gè)小區(qū)都是60平以下的小戶型，4棟樓加起來，一個(gè)小區(qū)就有1151戶，人多得嚇人。

來看看57平房子的內(nèi)部。

戶型還算方正，各空間設(shè)計(jì)合理。

走出陽(yáng)臺(tái)，好感度大跌。

隔壁人家的陽(yáng)臺(tái)幾步之遙，抬頭又是一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，和鄰居你望我望，挺沒私密性。

又因?yàn)榻舐?，噪音大，景觀也不好。

看完基本情況，現(xiàn)在來猜猜單價(jià)？

這次可不止10萬(wàn)/平。

前面一套房，名為天健時(shí)尚空間，掛盤均價(jià)15萬(wàn)/平。

后一套，坐標(biāo)花樣年花鄉(xiāng)，均價(jià)11.6萬(wàn)/平。

而這價(jià)格的最大支撐，就三字：在寶中。

天健時(shí)尚空間一邊是熙龍灣，一邊是壹方城，豪宅圍繞，市政、商業(yè)配套不用說，新開的歡樂港灣步行10分鐘就到。

目前樓盤的小初中學(xué)位是海旺學(xué)校。

而熙龍灣旁在建的海天小學(xué)項(xiàng)目，傳聞是寶安中學(xué)教育集團(tuán)下屬，從距離上看，天健應(yīng)該在學(xué)區(qū)內(nèi)。

據(jù)中介透露，之前一度還有炒房團(tuán)在這“收貨”。

位于網(wǎng)紅區(qū)，身價(jià)難免平步青云，因此掛盤價(jià)高到飛起似乎也有道理。

但事實(shí)上，今年以來，天健只成交了一套房。

中介表示上個(gè)月賣出了一套房，但平臺(tái)上數(shù)據(jù)還未更新。

中介坦言，連他們都覺得業(yè)主心態(tài)太高。上個(gè)月賣出的房子，也是因?yàn)闃I(yè)主急用錢，才成交了。

在寸土寸金的寶中核心區(qū)，天健是唯一的小戶型樓盤。以600多萬(wàn)買入，相當(dāng)于只是區(qū)內(nèi)千萬(wàn)+豪宅的腰斬價(jià)，看上去很“實(shí)惠”。

但從成交記錄看，市場(chǎng)似乎并不買賬。

再看掛盤均價(jià)11.6萬(wàn)/平的花樣年花鄉(xiāng)。

600多萬(wàn)買一套52平的房，圖的啥？還是因?yàn)榈囟巍?/span>

樓盤附近是1號(hào)線寶體站，1站外就是寶中，生活氛圍還比寶中略勝一籌。

盡管學(xué)位一般，但在西部上車盤中，地段與配套算是很好。

與天健一比，面積總價(jià)都親民了不少。

也難怪成交記錄活躍。

據(jù)中介透露，甚至有客戶專門從坂田跑過來買房。

這位客戶擔(dān)心在坂田先上車，換房時(shí)房子賣不出價(jià)，于是寧愿跑來買一套小戶型，圖的就是升值預(yù)期。

為了圖升值，單是上車，都要賭上一個(gè)多小時(shí)的通勤距離，未免太拼。

中介：“這戶型，我都看不上”

坐標(biāo)：前海自貿(mào)區(qū)前海時(shí)代廣場(chǎng)

掛牌均價(jià)：15.9萬(wàn)/平

看完西鄉(xiāng)和寶中，再來到前海，面對(duì)品質(zhì)與價(jià)格之間的落差，早已波瀾不驚。

這次，南方樓事看的是前海自貿(mào)區(qū)內(nèi)的前海時(shí)代廣場(chǎng)。

來品品這黑紅相間的外觀、這采光不足的走廊、這粗糙的樓宇細(xì)節(jié)……

還有普通到令人嫌棄的戶型。

7、80多平的剛需戶型，格局相當(dāng)一般。

明明面積多上了起碼30平，房間卻沒比坪洲的小戶型差多少。

130平的大戶型，問題更明顯。

房間是挺大，采光卻非常糟糕。

進(jìn)門的橫廳帶大陽(yáng)臺(tái)，但室內(nèi)卻只有一小半光線。

最夸張的還是房間，只有角落里一扇小窗。

大晴天的下午3點(diǎn)，房間里卻只有幾方陽(yáng)光，看起來好像傍晚。（又因?yàn)槭敲鞣浚雌饋砀討K淡。）

假如住在這，基本上白天都得開燈。

就連帶看的中介也承認(rèn)，房子充其量是平民房水平：“這戶型，我都看不上。”

樓盤底下生活配套也比較欠缺。買東西得走到500米外的前海深港基金小鎮(zhèn)，或者是到附近大型保障房項(xiàng)目龍海家園。

整個(gè)前海唯一的大型商業(yè)華潤(rùn)前海中心則要明年才開業(yè)。

一言以蔽之，買這里，就不是為了住，圖的就是個(gè)地段。

前海時(shí)代廣場(chǎng)是自貿(mào)區(qū)內(nèi)樓齡最新的次新房，剛滿5年。

樓盤緊靠著前?；鹦℃?zhèn)與華潤(rùn)、鴻榮源等高端寫字樓群，遠(yuǎn)處則是前海大片在建項(xiàng)目。

負(fù)責(zé)帶看的中介，就租住在小區(qū)的另一套房里。

在介紹規(guī)劃時(shí)，他還掏出手機(jī)展示了自己拍的前海寫字樓夜景。

隨后又篤定地表示，這里發(fā)展空間還大得很，“單價(jià)漲到20多30萬(wàn)，趕超深圳灣不成問題。”（僅代表中介個(gè)人觀點(diǎn)）

小區(qū)目前掛盤均價(jià)

宏大規(guī)劃尚兌現(xiàn)，紅線內(nèi)的稀有住宅，當(dāng)然要先建立起自信。

因此，即便是剛需盤品質(zhì)的前海時(shí)代廣場(chǎng)，中大戶型的掛盤價(jià)也是15萬(wàn)/平起跳。

平臺(tái)上的掛牌價(jià)

而中介在帶看過程中透露的信息，基本指向了一個(gè)結(jié)論：現(xiàn)在買前海的人，都是為了投資?！?/span>自住一般不會(huì)買這里。”

剛見面時(shí)，中介就詢問購(gòu)房者是否某炒房組織的成員。

在對(duì)方否認(rèn)后，他笑稱，這是因?yàn)榻哟某捶拷M織成員太多，所以認(rèn)錯(cuò)了。（這個(gè)組織在前段時(shí)間還因?yàn)槊襟w曝光而備受關(guān)注。）

而出售的房源，許多都是毛坯房。

這位大型平臺(tái)前海片區(qū)的中介透露，房子基本都是投資客的財(cái)產(chǎn)，開盤時(shí)一套才300多萬(wàn)，買完就一直放在這里，沒有管過，現(xiàn)在又拿出來賣。

5年前一套300萬(wàn)，現(xiàn)在一套房1000多萬(wàn)，轉(zhuǎn)手就賺近千萬(wàn)，利潤(rùn)大得驚人。

根據(jù)某平臺(tái)論壇討論，前海時(shí)代廣場(chǎng)開盤時(shí)均價(jià)約4萬(wàn)/平，一套88平的房子總價(jià)約為352萬(wàn)。而根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，今年6月，同戶型的成交價(jià)在1246萬(wàn)。

據(jù)該中介透露，一些房的業(yè)主，還有十幾套房的資產(chǎn)。新政之前，“投資客進(jìn)場(chǎng)把前海炒了個(gè)遍?！?/span>

到新政后，投資客們房票丟了，成交量也瞬間就下來了。

但已經(jīng)站上去的房?jī)r(jià)，卻自信依然。

前海時(shí)代最近一套成交房子的總價(jià)

在市中心，買一張床墊的睡眠空間。

坐標(biāo)：南山中心南荔苑

掛牌均價(jià)：11萬(wàn)/平

先來看幾張臥室的照片。

與其說是臥室，不如說只是個(gè)睡覺的地方。

整個(gè)空間里僅擠得下一張床墊，而床頭還朝著過道窗。在這睡覺，也太憋屈了……

事實(shí)上，這是一套小戶型的閣樓。

樓下的生活區(qū)，客廳廚廁都挺正常。

按樓下空間的設(shè)計(jì)，閣樓剛好可以作為休息區(qū)。

可閣樓的空間卻如此畸形，好似要給人關(guān)禁閉。

對(duì)此，中介表示，戶型設(shè)計(jì)的確不太實(shí)用。買這種戶型的人，一般會(huì)在樓下再隔一個(gè)休息區(qū)，樓上則作為備用。

房子外部的公共空間也很迷。

雖然2梯8戶，但出了電梯間卻是少見的露天走廊，一陣穿堂風(fēng)差點(diǎn)把人吹倒。

而且一走上走廊，就正對(duì)著上了一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，不知道這家人每次出陽(yáng)臺(tái)是不是都要做好心理準(zhǔn)備和鄰居四目相對(duì)。

更重要的是，每套房都有窗開在過道的墻上。

也就是說，私人區(qū)域與人來人往，僅隔一面墻。

這種設(shè)計(jì)，在學(xué)校宿舍很常見，但作為一個(gè)家來說，可以說是相當(dāng)沒隱私性了。

然而，就這么個(gè)奇葩戶型的房子，最近一套成交的房子，單價(jià)也上了12萬(wàn)/平。

這套房子坐標(biāo)南山中心南荔苑，據(jù)中介透露，單價(jià)高，主要是因?yàn)?，南山中心這樣的房子太少。

“小戶型，不是獨(dú)立大廈，還要帶花園，實(shí)在太少?！?/span>

又因?yàn)榉孔討粜托。瑔蝺r(jià)就更是高得離譜。

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看完四個(gè)地方的房子，南方樓事總算摸清了這些普通房子的底氣：地段優(yōu)勢(shì)+房源稀缺。

當(dāng)城市發(fā)展的腳步一路向西，被踩中的地段也就隨即騰飛。

對(duì)于購(gòu)房群體中比重最大的剛需客來說，好地段的小戶型是很好的中轉(zhuǎn)站；

而對(duì)于坐擁大量資金的投資客，大規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房子則是大金礦。

有了巨大需求與金錢流，房?jī)r(jià)自然也無比堅(jiān)挺。

而這個(gè)價(jià)格，與房子的品質(zhì)關(guān)系則是最小的。

在“房住不炒”的深圳，許多剛需還充分做到了“房住不享”。

房子，能住就行了，品質(zhì)感與舒適度之類的字眼，都要讓位給地段、配套和上升空間。

畢竟，預(yù)算有限，選擇有限。要想留下來，就得先找個(gè)山頭，再慢慢生根。

至于犧牲掉的居住品質(zhì)，有人認(rèn)為這是一種遺憾，也有人認(rèn)為這只是留在一線城市所必然的生存手段，沒必要過多評(píng)價(jià)。

對(duì)此，你怎么看？歡迎在評(píng)論區(qū)留言。

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