今天，深圳福田經(jīng)歷了一場“魔幻”開盤。
從昨天凌晨中介通宵排隊到上午擠滿營銷中心，位于景田的某公寓刷爆了朋友圈。
項目宣傳今天9點開盤，但8點左右營銷中心就被圍得水泄不通，認購的隊伍在樓下的小空地拐了三個彎。
南方樓事查閱項目信息發(fā)現(xiàn)，該公寓去年10月就已經(jīng)現(xiàn)樓發(fā)售，但并未引起市場如此強烈的關注。目前部分樓層被冠寓打包，不少租戶已入住。
早已入市的公寓突然“火爆開盤”，到底怎么回事？
南方樓事到現(xiàn)場實探后發(fā)現(xiàn)，中介遠多過購房者，現(xiàn)場優(yōu)惠力度也在持續(xù)增加，與網(wǎng)上盛傳的“搶房現(xiàn)場”有一些差距。
下午3點40左右，現(xiàn)場傳來消息，房源尚未售罄的情況下，銷售突然中止。
據(jù)悉，是為了安全起見，派出所通知項目暫?？蛻艚哟ぷ?/span>。
南方樓事在現(xiàn)場最大的感受就是——混亂。
沒有沙盤、沒有銷售，安保在營銷中心外圍成一堵人墻，想進入內場選房參觀都必須在現(xiàn)場排隊。（就是中介們凌晨開始排的那個隊）
簽約臺旁的欄桿形同虛設。不時有工作人員崩潰大喊，勸阻試圖翻墻的中介們。（購房者反而比較理智...）
臨時來湊熱鬧的南方樓事，在中介的帶領下，從地下車庫繞進了樣板間。
進樓以后發(fā)現(xiàn)，臨時看房的購房者不在少數(shù)，大家為了避開高峰在樓梯間爬上爬下，被一股莫名其妙的興奮情緒影響著。
相比某些項目的低調入市，景田該公寓早在開盤前就被各大中介平臺瘋狂宣傳，開盤現(xiàn)場也是1客戶+N中介的架勢。
“這套公寓真的很不錯！同事昨晚就過來排隊，幫客戶搶到了2套。今天肯定清盤，您趕緊過來看看吧！”
短短10分鐘，一位中介在人群中扯著嗓子給兩位客戶打了電話。
跟現(xiàn)場相比，網(wǎng)上顯然更熱鬧。
從昨晚開始，中介們不斷在朋友圈和購房群里刷新營銷中心排隊的情況，現(xiàn)場人頭攢動，買房如買菜。
但仔細看還是能發(fā)現(xiàn)，人群中大多數(shù)西裝革履，戴著各大中介平臺的工作牌。
不時有人在購房群里直播現(xiàn)場動態(tài)，引起其他購房者的注意。
這樣的場景在市場并不少見，去年龍華某公寓開盤，今年年初惠州的一夜火爆都離不開中介們的“齊心協(xié)力”。
項目方面“清盤”意愿也比較強烈。
早上10點左右，南方樓事了解到的折扣是按揭98折，到下午3點左右，已經(jīng)增加為兩個98折加99折。如果一次付清，可以享受9折優(yōu)惠。
下午3點40左右，現(xiàn)場突然傳來銷售中止的消息。但銷售透露，房源方面仍有較大的選擇空間。
部分中介選擇繼續(xù)在項目旁逗留，等待重新開售的消息。
中介們的推廣有助力，項目本身也有一些賣點。
該商務公寓位于福田區(qū)景田北，北環(huán)大道旁，緊鄰梅景站，一路之隔就是綠景虹灣。地段和配套都比較有優(yōu)勢。
項目共推出500多套房，均為小戶型，均價6.5-7.3萬/平。
戶型面積段為27-73平，27平戶型數(shù)量近半，總價最低190萬。裝修另算，一次付清，2000元/平。
目前已為現(xiàn)樓，預計3月底精裝交房。
除了地段、配套和租金這些公寓常規(guī)的宣傳點，景田該公寓最大賣點就是景田小學和福田外國語學校的學位。
深圳市福田區(qū)外國語學校是一所政府公辦的初級中學，也是福田片區(qū)名校之一，八大率都常年保持在25%左右。
南方樓事現(xiàn)場了解到，確實有不少客戶是沖著學位來。
（圖源咚咚找房）
據(jù)報道，今年年初，景田兩小區(qū)突然被劃分至該學區(qū)范圍，有套二手房甚至漲了90萬，可見吸引力十足。
但靠公寓讀“名?！保卸啻蟀盐漳?？
根據(jù)福田新規(guī)，商務公寓確實可以申請學位的，但被歸到特殊房產(chǎn)類進行積分，與自建房、集資房、租屋和軍產(chǎn)房一樣屬于第三到第四類型，同類競爭壓力比較大。
如果兒童落戶在該房產(chǎn)，商務公寓最高能積到70分，與商品房分值差是10分。但福田大部分商務公寓不能落戶，因此只能積到65分，跟租房類型的福田戶籍兒童一樣，沒有太大優(yōu)勢。
為此南方樓事致電景田派出所，得到回復，土地登記初始日期在2018年6月15日之前的商務公寓可以落戶。
那么按照中介們宣傳的算法，落戶70分，獨生子女加6分。子女落戶到該房產(chǎn)每年還可以加1.2分（10分封頂）。
按2018年的數(shù)據(jù)，就讀福田外國語初中需要72.3分。
（來源深圳本地寶）
從積分上來算，似乎有較大的希望。但在學位緊張的福田區(qū)，商務公寓跟住宅比還是沒有競爭力的。
此前，福田區(qū)發(fā)布學位預警顯示，據(jù)幼兒園、小學畢業(yè)班人數(shù)以及對往年數(shù)據(jù)的測算，預計2019年學位缺口6500個。
預計公辦小一入學需求約為18500人，全區(qū)可提供公辦學位約13000個，缺口為5500個；
公辦初一入學需求約為13000人，可提供公辦學位12000個，缺口為1000個。
學區(qū)樓盤
81：紫薇閣， 景田大廈， 景田西村1-17棟（包括景西大廈）， 景田北村31-38棟， 梅富村， 必好花園（景梅新村）， 布尾村68棟以上， 景龍大廈1-3棟
82：城市花園，天健花園，景秀年華，武警大廈，唯珍府，幸福家園 ，青海大廈，景尚雅苑，華盛領域（民華大廈），馨庭苑，景田怡華苑，青海大廈（商用房除外），七街公館（商用房除外），天然居，天明居，翔名苑，賽格景苑
83：特發(fā)小區(qū)，水廠宿舍，公交公司宿舍
88：香蜜湖第一生態(tài)苑2，水榭花都，荔園外語小學東宿舍
從單價上來說，景田該公寓的價格沒有優(yōu)勢。但勝在戶型小，總價低，有學位加持的話，公寓限售的影響也相對小一點。
但是要從住宅密集的景田片區(qū)搶占“名校”學位，還是有一些風險。而且如果小孩已經(jīng)臨近上學年齡，此時買公寓，積分未必足夠。
位置：福田區(qū)北環(huán)大道與景田路、園景道交匯處（9號梅景站）
價格：6.5-7.3萬/平，裝修費2000元/平，需要一次性付清。
戶型套數(shù)：此次推出共531套，分四個戶型，27平、45平平、67平、73平。27平房源數(shù)量近半。
教育：可積分入學景田小學和福田外國語初中。
整體情況：項目為一棟高33層的商務公寓，建筑占地面積1614.77平方米，建筑高度99.55米。
一層為商鋪，二層為老年日間照料中心、物業(yè)房等，3至32層均為商務公寓。
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