最近，深圳樓盤又現(xiàn)通宵排隊搶房現(xiàn)象。有媒體報道，深圳某個公寓項目銷售火爆，不少的“中介”和購房者前去排隊等待購房，現(xiàn)場的人也一度火爆，甚至有人在晚上就開始排隊。
對此，有網(wǎng)友表示，在全國房地產(chǎn)銷售都不佳的情況下，深圳又有樓盤出現(xiàn)通宵排隊搶房，這又是開發(fā)商放的煙霧彈吧。也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，這次通宵排隊買房現(xiàn)象，如果從一個項目擴展到絕大多數(shù)項目，那么恐慌一定會到來，這是對未來房價失速上漲的恐慌。
實際上，這次深圳出現(xiàn)通宵排隊搶房是有原因的：一方面，開發(fā)商為了促銷，采取了高傭金的銷售方式，房企給出了5%的高傭金比例，如果銷售一套100萬元的房子，根據(jù)這個比例計算，那么中介是可以拿到5萬元，而在正常的情況下，房產(chǎn)中介的傭金比例只有1%至3%之間，所以，很多房產(chǎn)中介星夜拉客戶來看房。
另一方面，深圳這套樓盤的房價不算太高，對房產(chǎn)中介的誘惑又很高。據(jù)悉，這套公寓項目總價最低是190萬元，最高是500多元，要比動輒七八百萬以上的新樓盤相對便宜一些。同時，房產(chǎn)中介來說，只要賣出一套房子，就可輕松賺取十幾萬元，利潤空間相當(dāng)大，售樓的積極性自然被提高了。
那么，這次深圳的房企為啥要做這樣的讓利噱頭營銷呢？主要原因有二個：其一，房地產(chǎn)銷售越來越難了，連房企老大的業(yè)績都大幅滑坡，何況是中小房企呢？資料顯示，3月4日，恒大公布運營數(shù)據(jù)，2019年1-2月銷售647億元，同比下滑42%，萬科1-2月銷售920.7億元，同比下滑11%。碧桂園2019年1月銷售330.7億元，同比減少52.08%。顯然，房企試圖通過噱頭促銷快速回籠資金。
其二，深圳相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策非常嚴厲，房企感到心慌，急于想趁早脫手樓盤。根據(jù)深圳房地產(chǎn)政策規(guī)定，當(dāng)客戶買到公寓房后，五年內(nèi)不允許賣掉，這對于剛需購房者影響不大，但是對于投機炒房者影響很大。目前，深圳房地產(chǎn)調(diào)控絲毫沒有松動，“火爆銷售”背后只能說房企在“最后一博”。
現(xiàn)在問題來了，深圳房價還會繼續(xù)上漲嗎？未來深圳房價將會走向何方？對此，我們認為，深圳房價將去杠桿化、去投機化，出現(xiàn)緩慢回調(diào)，這是大趨勢。
首先，深圳人口出生率大幅減少，且已進入老齡化社會，未來購房需求遠沒有大家想象中的那么大。2017年深圳出生率早腰斬，僅為10.15‰。所以2018年深圳出生人口減少是大概率事件。2015年深圳老年人口已突破120萬，占深圳總?cè)丝诘?.6%。深圳將在2020年進入老齡化社會。未來深圳死亡人口將逐步增加。所以，深圳房地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和，高房價將逐步回歸居住屬性。
再者，深圳毗鄰香港，而目前香港房價因港府出臺了“空置稅”，而出現(xiàn)了大幅調(diào)整，這給深圳的房地產(chǎn)市場帶來不利影響，再加上深圳政府也在嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控，現(xiàn)在深圳房價呈現(xiàn)“量價齊跌”的現(xiàn)象。而此次深圳的某樓盤出現(xiàn)的“火爆購房”現(xiàn)象，也是開發(fā)商請了很多房產(chǎn)中介在造勢，希望營造一個樓市復(fù)蘇的假象。
最后，全民加杠桿已經(jīng)接近了尾聲。如果說2015年之前，是有開發(fā)商和炒房者在加杠桿，但是本輪房地產(chǎn)上漲主要是普通民眾在買房置業(yè)，因為他們害怕越到后來越是買不起房。目前六個錢包已經(jīng)掏空，居民的購房能力被高房價嚴重透支，當(dāng)?shù)厝说氖杖胨揭呀?jīng)支撐不起高房價，所以，深圳有樓盤出現(xiàn)通宵排隊搶房，那只能是開發(fā)商在搞人造牛市罷了。
深圳又現(xiàn)通宵排隊搶房，這主要是開發(fā)商在造勢，通過提高傭金提成，激發(fā)房產(chǎn)中介的銷售熱情，于是房產(chǎn)中介拉著客戶來買房。不過，這也恰恰說明了房地產(chǎn)銷售越來越難了，也說明了深圳的房地產(chǎn)調(diào)控起到了積極的作用。未來由于人口出生率的降低，老齡化的到來，以及深圳居民購買力的掏空，深圳房價將穩(wěn)中有降。深圳房價只會的調(diào)速過程中逐階回落，絕不可能再卷土重來了。
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