大家好，文章開始前，先跟大家說件事。
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寫了那么多的買房選房知識，我常常會建議大家做適合自己的選擇，不要一味追求標(biāo)準(zhǔn)，要以人為本在選擇上回歸本心。
因此我也常常會提到居住舒適度，比如小區(qū)綠化率、容積率、物業(yè)配套等都會影響到我們的居住舒適，而這其中我覺得最值得拿出來說一說的是容積率，因為這個經(jīng)常帶著小數(shù)點的容積率背后，其實大有文章。
概 念：什么是容積率？
在寫《你看不懂的規(guī)劃中，藏著多深的坑？》這篇文章中，我曾科普過容積率的獲知辦法，因為“越是低容積率的房子，住起來越舒適”是大家的普遍認(rèn)知，因此在買房選擇上，會特別的對容積率這個指標(biāo)做權(quán)衡，而置業(yè)顧問也會為了賣房子，想盡辦法美化這一數(shù)字。
這時，確認(rèn)真實容積率的最佳辦法，就是登陸當(dāng)?shù)匾?guī)劃局官網(wǎng)，查看項目公示中的容積率指標(biāo)，或是在售樓部的公示區(qū)，查看對應(yīng)的公示文件，真實的容積率將一覽無余。
但想搞清楚容積率和他的影響，只靠獲知一個數(shù)字就下判斷，略顯輕浮，還是要有概念植入。
容積率：是指小區(qū)的總建筑面積與建筑用地面積的比值。
公式算法為：容積率=總建筑面積 ÷ 用地面積
也就是說，同樣一塊土地，蓋的房子越多，建筑面積就越大，容積率就會越高。
現(xiàn)實中，不同的建筑形態(tài)有不同的容積率標(biāo)準(zhǔn)：
獨立別墅為0.2~0.5,
聯(lián)排別墅為0.4~0.7,
6層以下多層住宅為0.8~1.2,
11層小高層住宅為1.5~2.0,
18層高層住宅為1.8~2.5,
19層以上住宅為2.4~4.5
對于開發(fā)商來說，同樣的土地面積上，蓋的房子越多，就有越多的房屋或面積可以出售，因此如果開發(fā)商拍到一塊規(guī)劃容積率為3（規(guī)劃不可更改）的土地，往往會在規(guī)劃限定的最大程度上，去設(shè)計建造房屋，不能超過3那就努力做到2.999...以實現(xiàn)利益最大化。
現(xiàn) 狀：高密度社區(qū)遍地帶來的影響？
現(xiàn)實中我們常見的住宅容積率一般在3-4之間，比如下面的項目，就是比較正常的水平。
不過雖然有一般標(biāo)準(zhǔn)，并不影響市面的建筑有不一般的容積率。
比如深圳的華潤城四期項目，建設(shè)用地約2.49萬平方米，總建筑面積約24.8萬平方米，算下來，容積率達(dá)到了6.6，而項目所在片區(qū)，清一色的高容積率，置身其中可以感受360度高樓環(huán)抱。
還有這幾年“滿城開挖”的武漢，遍地超高建筑，直叫人望而生畏。
最著名的高容積率項目還有“中國第一神盤”貴陽花果園，千戶同樓，容積率高達(dá)6.8，這樣的密集程度，什么樣的樓間距、采光想必大家都心里有數(shù)了，我想如果不拉窗簾的話，隱私？不存在的。
以上雖然是比較極端案例，但幾個城市的住宅容積率也確實存在偏高的事實。相比之下蘇杭在容積率方面就顯得分外乖巧。
杭州城市界面
杭州有西湖和濕地，蘇州有古城護(hù)體，兩個城市三環(huán)內(nèi)限高，因此高樓遍地甚是少見，見慣了遍地的高容積率，到蘇杭走一走，會不由的心生羨慕。被高樓包圍的壓抑和負(fù)擔(dān)感，在這里被浣洗。
看到這里，你是否意識到，高容積率帶來了什么影響？
首先，高容積率的社區(qū)會加速老化。
容積率高，意味著土地上承載的人口更多，而同樣的兩塊地，一塊居住了100人，另一塊居住500人，社區(qū)人均面積，以及人均享受到的社區(qū)配套都大有出入，更多的人口下，意味著社區(qū)內(nèi)的電梯、道路和娛樂設(shè)施等要承受更大的壓力，人們生活也因為人口過密產(chǎn)生了更多的等待成本。在相同水平的物業(yè)維護(hù)下，容積率高的社區(qū)一定比低的社區(qū)要加速陳舊老化。
其次，高容積率社區(qū)后期升值概率低。
這一結(jié)論的誘因來自上一條影響，因為容積率的不同，同樣面積的社區(qū)差異可以是綠化面積的多少，或是樓間距的被拉長隱私多了保障，對于居民生活來說低密更安靜和宜居，且社區(qū)老化慢，環(huán)境維護(hù)好都將成為房屋溢價的影響因素。
探 討：低容積率就一定好嗎？
雖然低容積率社區(qū)綠化率高，生活環(huán)境更好，人均配套更充足、物業(yè)管理更方便還有居住空間安排更合理，可以盡享私密人居。
但對高容積率的否定，不等于對低容積率的絕對肯定。
因為即使是同樣的低容積率社區(qū)，不同的產(chǎn)品規(guī)劃，也會帶來不同的居住體驗。最為典型的是“高低配”社區(qū)。
“高低配”社區(qū)，顧名思義是既有高層住宅又有洋房或別墅的小區(qū)。
高低配社區(qū)名義上會對購房者宣稱，有別墅洋房配建的社區(qū)，品質(zhì)會更高，以此誘導(dǎo)消費者進(jìn)行選擇?？蓪嶋H上高低配社區(qū)的出現(xiàn)，可能只是因為開發(fā)商想做高利潤空間。
我們來算一筆賬，例如：一塊總建筑面積1萬平方米的土地，全蓋成均價1萬每平方米的高層，開發(fā)商可以賺一個億，但如果8000平方用來蓋均價1萬的高層，剩下2000平方改成均價2萬的別墅，開發(fā)商就可以賺1.2億。
這里我們拿兩個實際項目為例來說明一下。容積率相當(dāng)?shù)膬蓧K地，一個純小高層和一個高低配。
純小高層的碧桂園社區(qū)，一共12個單元總戶數(shù)144戶，而高低配的新希望社區(qū)，卻建設(shè)了15個單元，達(dá)到了1165戶，并且碧桂園的社區(qū)占地還要大于新希望，可碧桂園占地面積大但單元數(shù)更少，或者對比戶數(shù)來說，占地面積大的戶數(shù)更少，這就證明了碧桂園的建筑密度要大大的低于新希望。
由此不難看出純小高層的社區(qū)反而更有優(yōu)勢，而標(biāo)榜了更高端品質(zhì)的高低配社區(qū)，所謂的高品質(zhì)，其實是建立在高層住宅的犧牲上的，為了建造別墅和洋房，高層住宅樓間距縮小，綠化面積被擠占，而為了利潤和容積率，高層蓋的更高，整個社區(qū)的低容積率，是被別墅和洋房平均過的。
甚至有可能開發(fā)商交付之后，故意將別墅洋房去和高層區(qū)域進(jìn)行隔離管理。
也就是說，在高低配社區(qū)中，如果拋開別墅洋房的容積率，只計算高區(qū)住宅的容積率，實際你買到的高層住宅的容積率會到達(dá)一個很高的數(shù)值，可能會達(dá)到上文中舉例的容積率水平，雖說名義上2.5，但你一樣要承受采光通風(fēng)差、人員嘈雜的高容積率居住環(huán)境。
因此，要提醒大家，在考量容積率時，要根據(jù)產(chǎn)品形態(tài)去綜合考慮，而不是只追求一個低數(shù)值。
選 擇：什么樣的容積率最好？
追求低密和舒適，對于住房的選擇自然是：別墅＞洋房＞小高層＞高層，但這比較廢話，但凡是鈔票足夠做出的選擇，都不用我啰嗦。
但綜合以上幾部分的分析，在住宅選擇上：
純高層或同類型建筑的小區(qū)，對比選擇容積率低的項目即可；
同片區(qū)同價格的小區(qū)，一樣直接選低容積率的項目就好；
而遇到純高層和高低配社區(qū)的選擇時，容積率相同的情況下，建議優(yōu)先選擇純高層社區(qū)。
另外，我不建議所有人都追求低容積率。比如剛需購房由于資金受限，很多購房的考慮因素需要被取舍，一般來說低容積率對應(yīng)的是相對較高的價格，對于剛需來說這并不是最優(yōu)選擇。
而低密住宅往往更趨近改善人群的選擇，處于非核心的區(qū)域的低密住宅，比如別墅和洋房，拋開價格因素，交通和配套方面對比核心區(qū)交通和生活便利的高密住宅，反而是這類的高容積率小區(qū)更適合剛需人群。因此，不建議通過犧牲便利性等條件，來換取所謂的低容積率。
在大城市生活，很多事難強求。想擁有良好的居住環(huán)境，買房選在容積率處于市面平均水平3左右的住宅，多數(shù)情況下已經(jīng)是很好的選擇了。最后，考慮舒適又不過多在乎價值時，盡量不要選擇容積率超過5的住宅。
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