【相關(guān)規(guī)定】
1、《消防法》F11:國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當將消防設(shè)計文件報送公安機關(guān)消防機構(gòu)審核。公安機關(guān)消防機構(gòu)依法對審核的結(jié)果負責。
2、《消防法》F13: 按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準需要進行消防設(shè)計的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進行消防驗收、備案：
(一)本法第11條規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當向公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防驗收;
(二)其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗收后應(yīng)當報公安機關(guān)消防機構(gòu)備案，公安機關(guān)消防機構(gòu)應(yīng)當進行抽查。
依法應(yīng)當進行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用;其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當停止使用。
3、《消防法》F15: 公眾聚集場所在投入使用、營業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當向場所所在地的縣級以上地方人民政府公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防安全檢查。
公安機關(guān)消防機構(gòu)應(yīng)當自受理申請之日起十個工作日內(nèi)，根據(jù)消防技術(shù)標準和管理規(guī)定，對該場所進行消防安全檢查。未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營業(yè)。
【正文分析】
在房屋租賃合同糾紛中，經(jīng)常出現(xiàn)兩種情形：一是，出租人向房屋承租人主張拖欠的租金和遲延給付違約責任，而承租人則以案涉租賃房屋未經(jīng)消防驗收，房屋租賃合同違反法律強制性規(guī)定，應(yīng)認定為無效，故無需按約定給付租金和承擔違約責任；二是，出租人明知案涉房屋沒有消防驗收仍將其出租，后因市場租金上漲而試圖通過主張房屋租賃合同無效，而收回房屋，另行出租，謀取更高租金。
一、對最高院相關(guān)函復(fù)的解讀
對房屋租賃合同是否因未經(jīng)消防驗收而無效，司法實踐中存在爭議。云南高院曾依據(jù)房屋所在區(qū)位不同，提出區(qū)分對待的觀點并就此請示最高法院：
1、城市房屋
（1）如果沒有消防設(shè)計，也未經(jīng)公安消防管理部門審核就開工，導(dǎo)致消防工程不合格而影響租賃合同履行的，應(yīng)以標的物違反法律強制性規(guī)定而認定合同無效；
（2）如果有消防設(shè)計并經(jīng)審核施工，竣工后因用途變更導(dǎo)致消防工程需要進一步完善、整改，且公安消防管理部門未責令停止使用的，不宜認定合同無效
2、農(nóng)民自建的房屋
（1）如果標的物的出租不符合《消防法》的強制性規(guī)定，可在責令相關(guān)當事人辦理相關(guān)的消防工程驗收手續(xù)后，認定租賃合同有效。
但最高院在給云南高院的《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復(fù)》（[2003]民一他字第11號）中，則根據(jù)是否必須經(jīng)過消防驗收而作出了不同回答。
第一，出租《中華人民共和國消防法》F11規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應(yīng)當認定租賃合同無效。
注：F11國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程。
第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機構(gòu)驗收的，人民法院不應(yīng)當以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認定合同無效。
第三，租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當?shù)毓蚕罊C構(gòu)申報消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標的物經(jīng)消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。
雖然該《函復(fù)》僅為最高院針對下級法院請示問題的答復(fù)，本身并不是司法解釋，但其觀點值得分析。從該復(fù)函的表述來看，其將房屋租賃合同效力與消防驗收直接掛鉤。其理由在于，消防驗收本身即指消防部門對房屋竣工驗收合格后，投入使用前進行消防檢測，并據(jù)此出具驗收合格或不合格結(jié)論的行為。消防驗收的目的是確保使用房屋的不特定人的生命財產(chǎn)安全，其是以社會公共利益為本位的。如果房屋的使用不涉及社會公共利益，則消防驗收則非強制要求?；谏鲜隹紤]，《消防法》F13將按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準需要進行消防設(shè)計的建設(shè)工程竣工，區(qū)別建設(shè)工程的性質(zhì)不同，分別進行消防驗收、備案：
1、國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，應(yīng)當申請消防驗收；
2、其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗收后應(yīng)當報公安機關(guān)消防機構(gòu)備案，公安機關(guān)消防機構(gòu)應(yīng)當進行抽查。
與此同時，該條還將消防驗收與使用直接掛鉤：
1、依法應(yīng)當進行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用;
2、其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當停止使用。
“禁止投入使用”本身是效力性強制性規(guī)定的常見表述方式，也即違反該規(guī)定的合同應(yīng)為無效。這也是上述函復(fù)規(guī)定必須進行消防驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應(yīng)當認定租賃合同無效的原因。
“停止使用”相對“禁止投入使用”的強制性意味更弱，而且是否備案一般并不是合同效力的判斷依據(jù)。換言之，在房屋經(jīng)抽查被認定不合格之前，其是可以投入使用的。相應(yīng)地，房屋租賃合同也應(yīng)有效。這也是函復(fù)規(guī)定租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機構(gòu)驗收的，人民法院不應(yīng)當以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認定合同無效的原因。
二、未經(jīng)消防驗收合格將導(dǎo)致房屋租賃合同無效的房屋類型
前文已述“國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程”未經(jīng)消防驗收合格，則相應(yīng)房屋租賃合同無效。至于這里的房屋包括哪些，2012年頒布的《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》F13、F14對此作了規(guī)定：
（一）大型的人員密集場所
1、建筑總面積大于二萬平方米的體育場館、會堂，公共展覽館、博物館的展示廳；
2、建筑總面積大于一萬五千平方米的民用機場航站樓、客運車站候車室、客運碼頭候船廳；
3、建筑總面積大于一萬平方米的賓館、飯店、商場、市場；
4、建筑總面積大于二千五百平方米的影劇院，公共圖書館的閱覽室，營業(yè)性室內(nèi)健身、休閑場館，醫(yī)院的門診樓，大學(xué)的教學(xué)樓、圖書館、食堂，勞動密集型企業(yè)的生產(chǎn)加工車間，寺廟、教堂；
5、建筑總面積大于一千平方米的托兒所、幼兒園的兒童用房，兒童游樂廳等室內(nèi)兒童活動場所，養(yǎng)老院、福利院，醫(yī)院、療養(yǎng)院的病房樓，中小學(xué)校的教學(xué)樓、圖書館、食堂，學(xué)校的集體宿舍，勞動密集型企業(yè)的員工集體宿舍；
6、建筑總面積大于五百平方米的歌舞廳、錄像廳、放映廳、卡拉OK廳、夜總會、游藝廳、桑拿浴室、網(wǎng)吧、酒吧，具有娛樂功能的餐館、茶館、咖啡廳。
（二）特殊建設(shè)工程
1、設(shè)有本規(guī)定第十三條所列的人員密集場所的建設(shè)工程；
2、國家機關(guān)辦公樓、電力調(diào)度樓、電信樓、郵政樓、防災(zāi)指揮調(diào)度樓、廣播電視樓、檔案樓；
3、本條第一項、第二項規(guī)定以外的單體建筑面積大于四萬平方米或者建筑高度超過五十米的公共建筑；
4、國家標準規(guī)定的一類高層住宅建筑；
5、城市軌道交通、隧道工程，大型發(fā)電、變配電工程；
6、生產(chǎn)、儲存、裝卸易燃易爆危險物品的工廠、倉庫和專用車站、碼頭，易燃易爆氣體和液體的充裝站、供應(yīng)站、調(diào)壓站。
從函復(fù)精神來看，除了上述必須經(jīng)消防驗收的房屋出租時會因未經(jīng)消防驗收合格導(dǎo)致租賃合同無效，其他房屋租賃合同的效力一般不受是否消防驗收合格的影響。
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