（圖源網(wǎng)絡）
這幾天我一直在思考關于土地市場的幾個問題。
近年來重慶樓面地價逐漸增長，就算是今年遇到了疫情，開發(fā)商的拿地熱情似乎也沒有減退，多個板塊都溢價20%以上。
哪怕是蔡家、空港這樣離核心區(qū)較遠的區(qū)域，也能達到溢價25%、32%以上，中央公園的2宗土地也都是接近萬元才拍到的。
都說土地拍賣是樓市的晴雨表，近來高溢價地塊這么多，這些開發(fā)商最后定的開盤價格到底會有多貴？
去年備受關注的重慶地王——成交樓面價高達13549元/平的九龍坡區(qū)灘子口地塊項目，很快也將開盤。
到時候的定價幾何？會不會套內破三萬？
還有去年下半年，差點就刷新了灘子口地王價格的新牌坊地塊，成交樓面價13167元/平，只比重慶地王便宜了382塊錢。
這個北區(qū)“新地王”項目今年是否已經動工？到時候賣價會不會PK得過灘子口的地王項目？
畢竟北區(qū)還是富人要多些，相信也有不少人跟我一樣好奇答案。
于是我們就來提前打探一下：
01 北區(qū)新地王未來單價會破3嗎？
去現(xiàn)場前，我先拿出我珍藏多年的算盤為這個項目算了一算。
這個項目公告樓面價是9695元/平，成交樓面價是13167元/平，溢價率35.81%，可建體量大概是4萬方。
一個成交樓面價都超越了1萬3的項目，開發(fā)商到時候定的套內單價估計得達到3萬左右才算能保本。
因為在新牌坊這個重慶北區(qū)核心區(qū)域的寸土寸金之地，4萬方還限高36m的地塊，做成高層是不可能的了，最差也是個小高層，而這個地塊的容積率只有1.93，比灘子口地王的容積率2還要低一點，估計最后會做成業(yè)態(tài)較高的改善項目，到時候豪宅稅一算上去，套內單價突破3萬也是很正常。
剛收起了算盤，我腦子里又蹦出一個疑問：
去年灘子口這個重慶地王項目，因為旁邊地塊的樓面價比他低了4200多，而被傳出開發(fā)商悔不當初，想退地了之的傳言。
而反觀一下這個北區(qū)新地王項目，如果以后附近有低價地塊開出來，開發(fā)商會不會想退地？會不會后悔拿地價太高？
如果購房者不愿為高賣價買單，到時候開發(fā)商到底是愿意賠本賺吆喝，還是灰溜溜退出主城核心區(qū)市場？
本小朋友對這個樓盤到底動沒動工，開發(fā)商給項目的定價幾何充滿了大大的問號。
于是越想這些問題，我就越睡不好覺，為了我的發(fā)際線著想，我決定親自跑一趟，看看新牌坊這個項目到底是個啥情況了。
02 它來了，它來了，它帶著挖掘機走來了
這個項目離主干道的安家咀公交站很近，拐彎穿過一片類似《少年的你》里易烊千璽送周冬雨上學那樣的林蔭小路就到了。
（作者實拍）
然后火眼金睛的我往圍擋里面一看，驚奇地發(fā)現(xiàn)這個項目竟然已經動工了！
動工了？
動工了！
挖掘機正在吭哧吭哧的挖土，忙得滿頭大汗的工作人員正走出來抽煙休息。
（作者實拍）
沒想到它真的動工了，我興奮地趕緊拿出相機咔嚓咔嚓拍照。
我放大相機看公示牌上寫的一些基本信息，原來這個項目去年12月就動工了，預計明年12月竣工。
（作者實拍）
但是受疫情影響，這個項目最近才開始正式動工，估計最快在今年下半年或者明年初才會開盤了。到時候大家就會知道這個成都來的開發(fā)商到底能在這兒搞出什么名堂。
我圍著這30多畝地走了一圈，搖頭晃腦的感慨了一番。
果然理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。
我本覺得一個樓面價能破1萬3的北區(qū)地王項目，周圍應該是一片寬闊的空地，或是被一眾嶄新的建筑環(huán)繞。沒想到現(xiàn)實卻是被一堆老舊的房子包圍，我想象中北區(qū)地王的氣派場面哪去了？
沒有氣派場面，倒是挺有老核心區(qū)的市井之氣。
臨街一堆餐飲門店，生意看起來還可以。
（作者實拍）
路邊有一堆老爺們在打牌下棋。當然，也有可能是在作詩送老鐵。
（作者實拍）
他們很多都沒戴口罩，我不敢上前造次。
03 謝天謝地你來了
雖然這里的確不夠氣派，但開發(fā)商還是很有眼光，看重的是這個稀缺地塊的價值，不惜重金拿下。
該地塊位于新牌坊電子校立交旁，離軌道花卉園站較近，附近有龍溪鎮(zhèn)、安家咀等公交站，未來有多軌環(huán)繞。
（圖源 銘騰機構）
項目旁邊就是龍溪小學和松樹橋中學，附近有渝北區(qū)第二人民醫(yī)院，離觀音橋商圈和新光天地等都較近，商業(yè)、教育、醫(yī)療配套都非常成熟。
未來開發(fā)商在這個項目是哭唧唧還是笑嘻嘻，我們現(xiàn)在還預測不到。但我想周圍的那些新房、二手房項目肯定要握住成都這個開發(fā)商的手，誠懇地道一聲：謝天謝地你來了。
不信，我們來看看新牌坊周邊的樓市情況。
從項目附近在售的新房市場來說，旁邊有個高層項目套內大概是2.2萬/平，嘉州路附近的恒大項目套內均價也是約2.2萬/平，緊鄰觀音橋商圈的龍湖某項目2月房源建面單價也不到1.9萬/平。
總之基本都比我們剛剛給這個項目預估的價格都要低很多。
從項目附近的二手房市場來說，旁邊長安錦繡城的建面單價3月大概在1.66萬/平，財信城市國際的建面單價大概在1.63萬/平，北城國際中心的建面單價僅約1.49萬/平。
（作者實拍）
這些二手房享受的交通、商業(yè)等配套和這個項目也都差不多，但單價至少會便宜好幾千。
沒有對比就沒有差距，
沒有對比就沒有尷尬。
未來這個項目開盤后，高單價恐怕會勸退一大批人，到時候購房者把附近的其他新房和二手房價格拿來一對比，大概率會對除了這個項目外其他樓盤的印象瞬間親切不少。
所以說，以后其他樓盤的開發(fā)商肯定會很感謝這個勇敢的成都開發(fā)商吧。
當然也用不了以后，就我這次去旁邊新房踩盤的過程中，美麗的置業(yè)顧問小姐姐和帥氣的小哥哥已然把這個項目當做了價格對比的談資，語氣里已然滿是自信。
04 尾聲
我圍著這條街又走了幾步，沒想到突然天上掉餡餅，哦不對，樓上掉果核，好大一個蘋果浪費沒吃完，還差點砸到我脆弱的小腦袋，幸好我身輕如燕閃得快避開一劫。
我想以后這個項目的業(yè)主恐怕也都會是既能在路邊摳腳下棋，也能坐在寶馬車里聽嗨曲，還能凌波微步避果核的武林高手吧。
（圖源網(wǎng)絡）
E·N·D
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原創(chuàng)：小羽毛
主編：浮云
圖片：網(wǎng)絡、實拍
商務合作：340325996
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