緣起
作者：兔斯基
其實(shí)挺偶然的
我畢業(yè)后安家杭州
大概是2011年跟媳婦買了人生第一套房
從此以后很長(zhǎng)一段時(shí)間
站在高崗上，風(fēng)吹屁屁涼
2016年春，外地的哥們向我打聽，說要來杭州買房
俺家住閑林，傳說中的萬年坑啊
從2011年一頭栽到2016年還沒爬起來
俺想說買咱這里搞不好要站崗咧
可咱又說不出口
免得哥們誤解俺小氣怕請(qǐng)吃飯
于是俺只好違心地說
歡迎歡迎，熱烈歡迎來杭州買房
哥們報(bào)名了一個(gè)看房團(tuán)
是一個(gè)新房中介組織的
由此可知杭州新房曾經(jīng)有多難賣
當(dāng)時(shí)沒有便利的信息渠道，要自己到處找，還要靠人帶看，我陪著哥們，從閑林看到南湖，又到三墩到勾莊
當(dāng)時(shí)南湖五千多，哥們說太偏了
三墩一萬二，哥們說太貴了
事后回想，那天看的任何一個(gè)盤如果他當(dāng)時(shí)買下來了，今天做夢(mèng)都要笑醒吧？
可惜沒有如果，一頓掏羊鍋之后，哥們說回家考慮下吧
我覺得正常！
當(dāng)時(shí)我也覺得如果看一次就買了，是不是太倉(cāng)促了，買錯(cuò)了可咋辦？
一晃到了夏天，哥們又來了，二進(jìn)宮
我開車帶他看房，好像也就個(gè)把月時(shí)間吧
雅居樂從八千漲到了一萬
英特學(xué)府從一萬漲到了一萬三
奧克斯第一城一萬三了
上實(shí)海上海一萬四了
萬科未來城二期精裝修一萬六了
哥們有點(diǎn)灰心喪氣，氣氛略顯尷尬
我說要不咱去看看二手吧，應(yīng)該比新房便宜，還不用等。
帶他去了鏈家，比新房報(bào)價(jià)那是便宜的，但是房東不穩(wěn)定啊！看上的想約來談，要么說要漲價(jià)，要么說不賣了，哥們說那再就等等看吧
后來就等來了G20
再后來某天，我開車路過一個(gè)售樓處，超大規(guī)模塞車，我打他電話，哥們，這里好像是開盤呢，你趕緊來買啊
買啥啊，限購(gòu)了，TMD老子買不成了！
啥？限購(gòu)？
徒留我在風(fēng)中凌亂
我有點(diǎn)好奇了，漲這么猛，這些人還排隊(duì)搶著站崗，是不是傻？
研究之后我才明白，原來是限價(jià)了
隔壁土拍樓面價(jià)比新盤高了，二手成交也比新房貴了
真的是面粉貴過面包，新盤二手倒掛
想想我還有一張房票
要不，咱也去試試運(yùn)氣？
時(shí)間大概是2016年底
第一步：加入組織
我上了口水樓市，一堆口水貼在爭(zhēng)論未來科技城和蕭山世紀(jì)城哪個(gè)是宇宙中心
精華區(qū)看到二小姐的干貨貼
一路追到公眾號(hào)，進(jìn)了微信群
從此天天看群內(nèi)各路大神討論
群內(nèi)有售樓的、做中介的、銀行的
為孩子學(xué)區(qū)焦慮的老母親
公務(wù)員、杭州土著、碼農(nóng)
海歸、做生意的老板
……
這大概是我第一次聽各種“有錢人”，關(guān)于資產(chǎn)、房子、金錢討論看法的地方。
我出身十八線縣城，父母是公務(wù)員
他們好像特別羞于談錢
既沒有發(fā)家致富的欲望
也沒有對(duì)生活的擔(dān)憂和規(guī)劃
在他們看來，自己有退休金，孩子有工作，有房子住就行了
我第一次知道，原來有一波人，已經(jīng)很富足，還在努力經(jīng)營(yíng)致力于更富足，相形之下，我真的是井底之蛙了。
買房是一個(gè)挺折磨的過程
說服家人、籌措資金、看規(guī)劃、跑樓盤，無一不勞心耗神，身處一個(gè)高質(zhì)量的群，讓我眼觀六路，耳聽八方，搜集信息，提升能力，同時(shí)也克服惰性，支持我堅(jiān)持下去。
群里有個(gè)小伙子特別逗
發(fā)明了 “四套剛需論”
經(jīng)常用他略帶磁性的聲音發(fā)語音，分享他踩盤的經(jīng)歷
我一向很討厭別人在群里發(fā)語音，但他的聲音我每段必聽，特別是他略帶調(diào)侃的語氣，喊“杭州永遠(yuǎn)漲”的時(shí)候，每每搞得我春心蕩漾，欲火焚身
（二小姐備注：此處說的是牛散人）
散人從不愛打字
陳述觀點(diǎn)都是字正腔圓的微信語音
每次聽他講杭州永遠(yuǎn)漲都會(huì)給我一種暴漲已經(jīng)迫在眉睫一觸即發(fā)明天早上再不上車都來不及了的感覺，后來發(fā)現(xiàn)是主持這檔節(jié)目的民情觀察員牛散先生的語速使然。
我喜歡他的急赤白臉不由分說煞有介事危言聳聽，就好象暴漲已經(jīng)在路上他必須要搶在暴漲來臨的前一秒鐘告訴你才算對(duì)得起你，史詩級(jí)大牛市已經(jīng)要沖刺了！
特逗！
請(qǐng)欣賞牛散人的演講
钅少 票 扌奐 成 石專
貝才富亻呆平安
北京木亢州永辶元氵弓長(zhǎng)
第二步：資金籌劃
當(dāng)時(shí)手里并沒有幾個(gè)錢，準(zhǔn)確地說只有20萬存款，是不是很寒酸？
我掐指盤算
自己公司福利能低息借款20萬
我和媳婦的工作收入，應(yīng)該能貸點(diǎn)
老爹每年去銀行存款，神祕(mì)秘美滋滋拎回來幾兜雞蛋，毛估估至少有20萬吧
老家有一套全款房，聽說也能倒騰出錢
噼里啪啦計(jì)算之后，感覺能湊100萬
如果做首付，以我的二套資格大概能買166萬的盤
算過之后我心里就有底了
第三步：選盤
一開始，我只盯著城西看
上班要近，買菜要近，讀書要近，醫(yī)院要近，學(xué)區(qū)要好，戶型要好，綠化要好
旁邊有工廠的不考慮
臨著高架的不考慮，高低配的不考慮
好不容易找到看起來不錯(cuò)的
可自己的錢包讓我沒法考慮
各種排除法之后，擦了擦眼睛發(fā)現(xiàn)符合我要求的一個(gè)都沒有！
(⊙﹏⊙)
我終于明白，眼光不能太挑剔了，屌絲必須學(xué)會(huì)妥協(xié)，只要能保值增值就行了
我買了一張《杭州樓市地圖》
有了它，看區(qū)位、看距離，馬上方便好多了，一口氣看幾十個(gè)盤
我認(rèn)認(rèn)真真搜集信息，畫出地鐵走向
（當(dāng)時(shí)好幾條線還沒有官宣站點(diǎn)）
圈出重大不利因素，什么垃圾廠、化工廠
選了幾個(gè)意向盤
興致勃勃沖到售樓處，被潑了一盆冷水
一問三不知，愛理不睬，連我電話都不想登記
基本上都是我主動(dòng)加售樓員，盯著他朋友圈，一看到報(bào)名的消息，趕緊屁顛屁顛去開證明交資料
到最后一無所獲
此處省略一萬字，N次當(dāng)炮灰的經(jīng)歷
?。。?br>
難道真的要交“茶水費(fèi)”才行？
琢磨之后，我試著跟售樓小哥說，啥時(shí)候開盤要通知我啊，買到了我封萬元大紅包
小哥笑笑說，我要是能決定賣給誰，我就自己買了。上面通知了，全部都要搖號(hào)，我們這邊的政策是全款優(yōu)先，你如果能付全款，還有一丟丟機(jī)會(huì)，貸款你就別想了
嗯，懂了，全款優(yōu)先，貸款免談
那就砸鍋賣鐵，湊全款吧
第四步：搖中新盤
某天，突然看到一個(gè)售樓員朋友圈
說要登記搖號(hào)
這是一個(gè)萬畝大盤，頗有爭(zhēng)議
網(wǎng)上說那里是鬼城
可我去看過，路邊停滿了車
附近大大小小有十幾家中介
存在即合理，既然養(yǎng)的起這么多中介
說明這里有二手市場(chǎng)
小區(qū)共計(jì)1324戶，全部為89方和115方，是標(biāo)準(zhǔn)的剛需盤；按照二小姐的四大金剛“地鐵、三房、學(xué)區(qū)、次新”來判斷——
離地鐵1.2公里，已經(jīng)不算地鐵盤了
90方做三房有點(diǎn)困難，115應(yīng)該還行
現(xiàn)有學(xué)區(qū)一般，附近在造一個(gè)九年一貫制
貌似只剩一個(gè)“次新”了，隔壁還有高壓線
但是架不住它便宜啊，看見便宜我就流口水
隔壁土拍樓面價(jià)，一塊是14800+自持13%+現(xiàn)房銷售，另一塊是14700+自持5%
而它，起價(jià)11000，均價(jià)13000！
好了好了，面包比面粉還便宜
趕緊抄家伙吧
我跑到售樓處，擠了一身汗，售樓員沒空理我
電話不接，微信不回，可能是人實(shí)在太多了
我靈機(jī)一動(dòng)，給他發(fā)個(gè)紅包
成功吸睛，終于接上頭了
交了20萬選房保證金，拿到了一個(gè)搖號(hào)的用戶名和密碼
我問說搖號(hào)需要來現(xiàn)場(chǎng)嗎，不會(huì)是半夜吧？人家說不用，你回家用電腦搶就行了
搖號(hào)那天，我緊張兮兮的，一會(huì)擔(dān)心網(wǎng)速不好，一會(huì)擔(dān)心鼠標(biāo)不靈
意向房源可以收藏十套，我選了邊套、中間套、高區(qū)，低區(qū)
三二一時(shí)間到，鼠標(biāo)一通亂點(diǎn)
我去，居然中了！
太魔幻了，這可是買房耶，跟雙十一秒殺似的，就這么暈乎乎搖到了
據(jù)說當(dāng)時(shí)全款客戶有1600人，房源600套，三比一吧
幸虧我是那批去搖的，售樓處按“全款優(yōu)先”，我才搏得了這個(gè)機(jī)會(huì)，后面政策改了，全部統(tǒng)一由公證處組織，無房?jī)?yōu)先，那以我的二套資格，肯定就沒戲了
后來加推的時(shí)候，果然成了萬人搖，27118人搶178套，二套資格中獎(jiǎng)率0.46%！
第五步：交付
當(dāng)初搶房搶成狗，如今收房嫌人丑
說的就是我吧
雖然早就有心理預(yù)期
知道咱面包比隔壁面粉便宜
肯定不是啥高檔面包
但是收房那一刻，還是忍不住笑了
小區(qū)的樹怎么看起來瘦巴巴的？
樓下大廳還能再簡(jiǎn)陋點(diǎn)不？
原來89方電梯房是這么迷你?。?/span>
2.85米的層高是含了樓板嗎？
或許是我又矯情了
呵呵，因?yàn)檫@實(shí)實(shí)在在就是個(gè)剛需盤嘛
屌絲要想生活過得去
就得頭上點(diǎn)綠嘛
收房吧
復(fù)盤總結(jié)
辦證的時(shí)候，市民之家窗口小姐姐說，呀，你這個(gè)是萬人搖的小區(qū)??！是不是很賺？
對(duì)啊，小姐姐提醒我了
我還沒仔細(xì)算過呢
買入價(jià)1.3萬，附近新盤目前限價(jià)2.3萬
剛交付的次新二手房，成交在2.3萬
毛估增值幅度76.9%
看起來好像不錯(cuò)
可如果刨除掉各種成本呢？
我們將購(gòu)入房?jī)r(jià)計(jì)為1的話
契稅1%
維修基金0.5%
利息每年5.5%
個(gè)稅1%
增值稅5%
中介費(fèi)3%
如果交房就賣
則2.5年資金占用利息成本+5%增值稅+其它固定部分5.5%
共計(jì)成本24.25%的總房?jī)r(jià)
售出房?jī)r(jià)為177%
如果是三成首付30%購(gòu)買，交房就賣
賺到52.75%
則自有資金回報(bào)率在52.75/30=175%，用了2.5年的時(shí)間，年化收益率70%
如果是六成首付60%購(gòu)買，交房就賣
賺到52.75%
則自有資金回報(bào)率在52.75/60=88%，用了2.5年的時(shí)間，年化收益率35%
如果是全款購(gòu)買，交房就賣
賺到52.75%
則自有資金回報(bào)率在52.75/100=52.75%，用了2.5年的時(shí)間，年化收益率21.1%
時(shí)間拖得越久
年化收益就越低
諾，這就是你們?nèi)巳似G羨的萬人搖
神馬搖到就賺一百萬，壓根不存在的
能適度增值就不錯(cuò)了，別想太多！
尤其是全款投資的收益率，低的超出想象！
各種亂七八糟的費(fèi)用之高，也超出想象！
我這可是27118人搶178套
中獎(jiǎng)率0.46%的萬人搖??！
也不過如此
別的普通搖號(hào)就更別提了
喂奶時(shí)間
自從2018年4月杭州實(shí)施新房搖號(hào)以來
一共了26次萬人搖
到目前為止已交付8個(gè)萬人搖樓盤
也就是說，這8個(gè)可套利的萬人搖樓盤
目前均可以計(jì)算出準(zhǔn)確的回報(bào)率
獲利在23-90萬元之間
當(dāng)年被網(wǎng)友們艷羨的“天選之子”們
都可以來算算自己掙了多少錢了
是不是比你們想象中的少？
1.認(rèn)知
你無法掙到超過你認(rèn)知能力范圍之外的錢
沒有足夠的信息積累，即便再好的機(jī)會(huì)擺在你面前，你也會(huì)因?yàn)楸孀R(shí)不出而白白錯(cuò)過。此處悼念這位兔司機(jī)2016年錯(cuò)過的N多大好機(jī)會(huì)。
2.行動(dòng)
多實(shí)地調(diào)研，“看房?jī)砂偬住辈拍芙⑵饘?duì)房子的感覺，多嘗試才能增加成功的機(jī)會(huì)，其他事情也同理。
3.管理財(cái)富是一種能力，值得認(rèn)真修煉
有人月頭吃肉、月末吃土，連一個(gè)月工資都管理不好；有的人卻通過運(yùn)籌帷幄實(shí)現(xiàn)了家庭財(cái)富的提升，本身已富足而優(yōu)秀，還比一般人更努力；
平凡如我們，還有什么理由不努力呢？
與所有的兔司機(jī)共勉。
地產(chǎn)老中醫(yī)，置業(yè)老司機(jī)
不打針，不吃藥，輕松提升您的身價(jià)
愿為您家庭買房理財(cái)財(cái)務(wù)規(guī)劃道路上答疑解惑
聯(lián)系客服
