三線四線房價也可是漲了又漲，讓很大一批人有開始坐不住了，一線二線的買不起了，三線四線的房子不想再錯過了，那你真的覺得2017真的適合在三線四線買房子投資嗎？
在聊三四線城市值不值得投資之前，我們先聊聊房子價值跟哪些因素相關(guān)。
我之前也多次分享過房子的價值是房子自身物業(yè)屬性+周邊各種公共配套（地鐵、教育、商業(yè)、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)）的價值總和，
便宜的房子一定就是周邊配套設(shè)施越少的房子，我們管這種房子叫做“要啥沒啥”。
而貴的房子就是那些周邊配套設(shè)施齊全的房子，通常叫做“要啥有啥”。
而房子周邊的配套設(shè)施不斷增加的房子我們稱為成長性房產(chǎn)。
而周邊配套設(shè)施已經(jīng)非常完善的房產(chǎn)我們稱為成熟性房產(chǎn)。
而投資就是選擇后期設(shè)施不斷增加的房子具有成長性的房子。然而這次三四線城市的房價上漲，你都弄明白是什么原因了嗎還是只跟風(fēng)追漲！
寫關(guān)于三四房產(chǎn)值不值得投資這個話題時讓我想起萬達集團董事長王健林說的一個段子“泡沫在任何行業(yè)都有，啤酒要是沒有泡沫就不好喝了”.......
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三四線城市銷售火爆的原因
這次三四線城市的漲幅，主要是因為限購的潮水漫過一二線城市后，向三四線城市席卷而來。限購范圍從一線和核心二線城市擴大到三四線城市，也將資金和需求從一二線城市擠出來涌入三四線城市，于是三四線城市開始出現(xiàn)恐慌性買房，加上當(dāng)?shù)卣娜齑嬲{(diào)控政策造成三四線城市銷售的火爆。
這次的上漲從邏輯上看，今年三四線城市的上漲行情與2011年具有很大的相似性。在一線城市和核心二線城市限購后，資金溢出疊加資產(chǎn)荒下的投資需求效應(yīng)，把部分購房需求驅(qū)趕至三四線城市，形成了三四線城市的階段性繁榮。
這一輪去庫存政策三四城市即便在庫存量巨大的非沿海三四線城市，漲幅也基本在10%-20%，有的反而更高。
從中長期內(nèi)看，市場發(fā)展與調(diào)整的廣度和深度依然難以預(yù)測。假如三四線城市本輪銷售上漲，并非由內(nèi)在的發(fā)展力量（地鐵、教育、商業(yè)、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)等）作支撐，而僅僅因一二線城市限購得到的外溢需求刺激，那么銷售繁榮將難以持續(xù)。
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政府房地產(chǎn)去庫存的政策思路
第一階段是一線城市和二線核心城市放松調(diào)控、降低貸款首付比例和按揭貸款利率實現(xiàn)去庫存，然后收緊調(diào)控；
第二階段是資金流向二線其他城市和一線周邊地區(qū)，完成庫存去化，然后收緊調(diào)控；
第三階段是引導(dǎo)社會資金流向遠(yuǎn)離經(jīng)濟熱點地區(qū)的三四線城市和數(shù)千個縣級市或小縣城，目前正處于這一階段。
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在限購蔓延的態(tài)勢下，本輪三四線樓市的繁榮能維持多久？
2016年，暫停或放緩?fù)恋毓?yīng)、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、契稅優(yōu)惠、鼓勵人才購房、買房落戶等方面的措施在多數(shù)三四線城市推行，現(xiàn)在大家看到的三四線城市短期內(nèi)呈現(xiàn)的“供銷兩旺”，實踐證明去庫存政策已經(jīng)取得了一定成效。在三四線樓市回暖過熱的背景下，已經(jīng)有多個城市啟動或者升級了限購限貸限賣措施，比如：杭州、福州、青島、廣州、啟東、惠州、珠海、常州、東莞、揚州、成都、承德、海南等累計已經(jīng)有14個城市樓市加入到限售隊伍行列。
關(guān)于限賣這是一種回撤貨幣流動性的做法，同時也降低房產(chǎn)本身的流動性的行為，這背后的另一層含義就是部分熱點城市已經(jīng)不需要“救市”了，這也是政府在去庫存的時候不期望看到的現(xiàn)象。
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三四線只是階段性繁榮
如果你關(guān)注過經(jīng)濟發(fā)展史，那么可能會注意到，一個經(jīng)濟體內(nèi)城市經(jīng)濟的排名順序是很難發(fā)生變化的。
盡管政府希望將庫存去化到底，但三四線城市的繁榮只能是階段性繁榮，三四線城市很難會出現(xiàn)超級和長期繁榮的狀態(tài)。在教育、醫(yī)療、人口、經(jīng)濟愈發(fā)集中的一線、二線的熱點城市，資源如不能向周邊輻射，一線和二線的重點城市虹吸效應(yīng)則會變得更強，大城市周邊衛(wèi)星城的配套并沒有改變功能，你選擇的頂多是一個“睡城”
三四線城市除了獲得經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性收益，也受到了大城市聚集效應(yīng)的擠壓。年輕人遷出，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)單一，缺乏有吸引力的競爭性職位，實際人口的減少讓這些城市的房屋的價格增長從長期來看并不樂觀。
亞洲首富的王健林在接受媒體采訪時曾經(jīng)表示“中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)險主要集中在三四線城市以及四五線城市，“雖然一二線城市存在泡沫，但與此相關(guān)的風(fēng)險較小。真正有問題的是那些縣城和小型地級市，那里的風(fēng)險較大，也不容易被市場消化。原因是后者不是人口流入地，而是人口流出地。”
隨著中央對幾十個熱點城市進行限購，造成了房價上漲范圍全面向下擴散，三四線出現(xiàn)了小幅補漲。但三四線以下的城市，房地產(chǎn)供需其實長期來講是嚴(yán)重供大于求的，人口在凈流出，土地供給卻反而寬松。大家一點要明白一點房價最終的決定性因素一定是供需和流動性，不然就會淪入為有價無市的空虛狀態(tài)。
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三四線的樓市能繁榮多久
看清三四線樓市的走向，就要看清政府對于三四線樓市的核心政策是什么？
三四線樓市的核心政策：去庫存
為了化解金融風(fēng)險等，政府將會不惜一切代價去庫存。但政府并不希望三四線樓市呈現(xiàn)一二線樓市的繁榮狀態(tài)，因此政府出臺了各種限購限貸措施，我個人認(rèn)為三四線不是中心城市的樓市的繁榮景象最多持續(xù)一兩年。
去庫存的目的：化解金融風(fēng)險
政府不惜一切代價去庫存有多重目的，其中一個重要目的就是化解金融風(fēng)險。
在當(dāng)前時間點，將庫存去化到底是政府的最佳選擇。對于去庫存沒有完畢，政府意愿不會轉(zhuǎn)變，目前政策難以轉(zhuǎn)變，部分三四線繁榮還是會繼續(xù)。
政策調(diào)控資金溢出流向三四城市，難道就不會回流？
三四線城市前期庫存高企，最近幾年積極去庫存且土地供給大幅減少的城市去化周期已得到明顯的改善。核心都市圈周邊的三四線城市溢出效應(yīng)較為明顯，一二線城市的購房者較多，一旦一二線地產(chǎn)調(diào)控政策放寬，資金預(yù)計會回流核心城市 ；位于長三角等發(fā)達地區(qū)的強三四線城市銷售增長主要來自本地需求，溢出效應(yīng)不明顯，部分毗鄰都市圈的項目受益于周邊一二線城市限購，這種情況下的好景估計不會很長。
總結(jié)：盡管決策部門有意通過加強熱點城市和周邊地區(qū)的調(diào)控，把社會資金驅(qū)趕到三四線城市，以加快這些城市的房地產(chǎn)“去庫存”。
但在購房者“買漲不買跌”的心理下，長遠(yuǎn)來看，三四線城市對于人口吸引力、本地居民購買力、產(chǎn)業(yè)競爭力、交通等方面的短板問題依然突出，購房者對價格的變化更為敏感，我認(rèn)為三四線城市的樓市繁榮最多火爆一到兩年，絕不會出現(xiàn)超級繁榮，想要在三四線，尤其是不靠近中心城市、沒有顯著人口增量的三四線城市買房投資的一定要小心再小心，樓市投資不是炒短線，而且在政策的諸多限制下要背負(fù)太多的風(fēng)險。
千萬不要因為貪圖三四線房價便宜就跟著這波資金去三四線城市炒房子！當(dāng)房地產(chǎn)政策的目標(biāo)從抑制房價過快上漲過渡到防止房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的時候，短期出現(xiàn)降溫是必然的，在限購限貸等政策的影響下，一些熱點城市價格出現(xiàn)調(diào)整也是大概率。就是漲也不能亂追漲去投資，不然風(fēng)險性會非常的高，要選擇就盡量靠近中心城！
那些在城市打拼，有返鄉(xiāng)置業(yè)的需求，或是有改善性需求的話，三四線的房子還是值得考慮。
然而對于要想來海南購買度假養(yǎng)老兼顧投資，部分城市，部分樓盤還是可以的，要是純投資慎重！
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