首富們的座次排名雖然與我們普通百姓無關(guān)，但是總能成為大家茶余飯后的談資，就像無論房地產(chǎn)市場(chǎng)好與壞，都已經(jīng)與普通剛需購(gòu)房者或者普通房企無關(guān)一樣，早就成了有錢人的游戲，首富也是風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，成了鐵打的富豪榜，流水的首富。首富換來?yè)Q去，但是排行榜卻非常堅(jiān)牢。
10月12日早間，胡潤(rùn)發(fā)布了《36計(jì)·胡潤(rùn)百富榜2017》，排出了中國(guó)財(cái)富規(guī)模前100名的富豪。59歲的中國(guó)恒大老板許家印，以2900億元的財(cái)富位居第一。許家印的財(cái)富漲幅驚人，在上一年的胡潤(rùn)百富榜中，許家印以780億元的財(cái)富，排名第10位；2012年，許家印的財(cái)富是350億元；更早之前的2006年，許家印以100億元的財(cái)富首次躋身胡潤(rùn)百富榜前10位。馬化騰以2500億元財(cái)富超越馬云，位列第二。
就在上個(gè)月，中國(guó)第一富豪一天三變。據(jù)福布斯數(shù)據(jù)，恒大許家印以391億美元身價(jià)成中國(guó)新首富，但隨著尾盤中國(guó)恒大股價(jià)沖高回落，同在香港上市的騰訊控股股價(jià)上漲2.13%，許家印當(dāng)了半天的中國(guó)首富后，又被騰訊的馬化騰趕超，在中國(guó)富豪榜上排在第三，第二是阿里巴巴馬云。
非常富有戲劇性的一幕，不過許家印卻成為大家討論的焦點(diǎn)。值得注意的是，自萬(wàn)達(dá)王健林丟掉中國(guó)首富寶座以來，中國(guó)首富頻頻換人。在2017年福布斯華人富豪榜中，王健林還以凈資產(chǎn)規(guī)模313億美元位居榜首，成為亞洲首富。如今隨著王健林等大量退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也讓其身價(jià)在排行榜中跌落下來。
本來同樣作為地產(chǎn)行業(yè)的大佬，王健林下來，必然有其他的地產(chǎn)大佬上去，這也實(shí)屬正常，但是我們都知道，近年來，房地產(chǎn)調(diào)控不僅嚴(yán)厲而且密集，很明顯，房地產(chǎn)賺錢的能力已經(jīng)與以往不可同日而語(yǔ)，但是為什么房地產(chǎn)開發(fā)商依然能坐上首富寶座？
新京報(bào)評(píng)論稱，雖然首富的位置仍然留給了地產(chǎn)行業(yè)，但地產(chǎn)行業(yè)造富人數(shù)占比在下降。從2017百富榜的前十名看，涉足IT行業(yè)的最多，有4位，人數(shù)和去年相同，而涉足地產(chǎn)行業(yè)的比去年減少一半，僅有3位。除了許家印和王健林，另外一位是碧桂園的楊惠妍。而從整個(gè)榜單來說，房地產(chǎn)行業(yè)上榜人數(shù)已經(jīng)連續(xù)兩年下降。在2016年的胡潤(rùn)百富榜中，地產(chǎn)行業(yè)上榜人數(shù)占比從前一年的16.1%下降到了15.4%。今年的榜單顯示，房地產(chǎn)行業(yè)富豪人數(shù)仍排第二，但占比又下降至14.6%。受限購(gòu)政策影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度減少。
所以，并不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)一時(shí)的好轉(zhuǎn)就標(biāo)志著房地產(chǎn)大周期調(diào)整的結(jié)束。其實(shí)，周期性回落是一個(gè)大的趨勢(shì)，而房?jī)r(jià)短期內(nèi)漲漲跌跌都屬于正常現(xiàn)象。
我們都知道，過去的十多年甚至二十年，房地產(chǎn)高速發(fā)展，創(chuàng)造了無數(shù)的財(cái)富英雄，但近年來隨著房地產(chǎn)黃金十年的結(jié)束，開發(fā)商賺錢的能力卻大不如前，曾經(jīng)的高暴利如今也是面臨著利潤(rùn)率大幅下滑的局面。
但是今年的數(shù)據(jù)卻有了一個(gè)讓人吃驚的看點(diǎn)。我們都知道，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)上面臨著土地成本增加、經(jīng)營(yíng)成本增加以及其他因素導(dǎo)致房企利潤(rùn)率不斷出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，近幾年行業(yè)平均利潤(rùn)率均不足10%。然而，今年上半年，已發(fā)布上半年業(yè)績(jī)房企的平均利潤(rùn)率出現(xiàn)上漲，再度回歸兩位數(shù)。從已發(fā)布上半年業(yè)績(jī)報(bào)告的近90家房企表現(xiàn)看，78家A股上市房企合計(jì)凈利潤(rùn)達(dá)到了341.3億元，凈利潤(rùn)率為11.6%，過去三年這一指標(biāo)均是個(gè)位數(shù)。也就是說，創(chuàng)下了三年以來最高值。
我們都知道為什么要調(diào)控？是因?yàn)槭袌?chǎng)過熱了才會(huì)調(diào)控，那自然數(shù)據(jù)反映出來一定是先好后壞，而調(diào)控的反應(yīng)是滯后性的。很多房企的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)實(shí)際上是在調(diào)控前或調(diào)控初期實(shí)現(xiàn)的，而結(jié)算的時(shí)候可能是深度調(diào)控，所以讓人感覺到，深度調(diào)控卻業(yè)績(jī)大漲，不符合邏輯。這是一種時(shí)間和感官的錯(cuò)位，沒有毛病。
另外一個(gè)很重要的原因則是，三四線城市在無調(diào)控背景下才導(dǎo)致這一輪的大幅增長(zhǎng)。很多大房企雖然一二線城市遭遇市場(chǎng)的冷清，但是多數(shù)在三四線城市也有布局，這里市場(chǎng)的大漲也讓他們收獲頗豐，對(duì)整體業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)并沒有造成太大影響。
其實(shí)，還有一個(gè)原因，如今的房企分化很嚴(yán)重。就像購(gòu)房者一樣，有錢的是巨富可以買很多套房子，沒錢的一套都買不起。所以一平均下來都好像業(yè)績(jī)很好，房子很多。實(shí)際上呢？實(shí)際上，大房企的吸附能力太強(qiáng)，一些中小房企慘不忍睹。
不可否認(rèn)的是，去年到今年尤其是三四線城市市場(chǎng)的火爆，讓不少房企收獲頗豐，擅長(zhǎng)在三四線城市布局的碧桂園此次能夠名列前茅則是最好的例證。戰(zhàn)略對(duì)了，又趕上了好年景，所以身價(jià)倍增也就不難理解了。
30年前的合影，你能看出后排右二是年輕時(shí)的許家印嗎？
有人說許家印是這次富豪榜的黑馬，看似瞬間脫穎而出，實(shí)際上不知道之前醞釀了多久。許家印，自曝是從山溝里走出來的。許家印是豫東人。據(jù)說這個(gè)地方的人們無論如何掙扎，都難逃貧窮的命運(yùn)。所以，許家印是典型的白手起家。許家印最近又是如何帶著恒大助其成為全國(guó)首富的呢？
當(dāng)然，原因有很多，下次安家融媒有機(jī)會(huì)跟大家一起詳細(xì)討論。但不得不說，這跟公司的戰(zhàn)略定位有很大關(guān)系。在很多人追求規(guī)模的同時(shí)，恒大宣布了重大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，由過去的規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)變?yōu)樾б鎯?yōu)先。圍繞這個(gè)目的，公司將此前的“三高一低”的發(fā)展模式調(diào)整為“三低一高”。所謂“三高一低”，即高負(fù)債高杠桿高周轉(zhuǎn)與低成本，而“三低一高”則是低負(fù)債、低杠桿、低成本和高周轉(zhuǎn)。對(duì)此，中國(guó)恒大總裁夏海鈞毫不避諱：“中國(guó)恒大的舉措，和國(guó)家降負(fù)債去杠桿的政策導(dǎo)向是一致的?！?/p>
許家印成為首富，有其偶然性，也有必然性。許家印領(lǐng)導(dǎo)下的中國(guó)恒大，上半年在分拆地產(chǎn)板塊回A股上市的過程中，成功引入了兩輪700億元戰(zhàn)略投資，第三輪正在路上，并迅速還清了上千億元的永續(xù)債，這無疑將極大的間接增加許家印個(gè)人財(cái)富。
話說回來，并不能因?yàn)槟骋粋€(gè)人是否成為首富而改變整個(gè)行業(yè)的發(fā)展大勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)商坐上了首富寶座，但是房地產(chǎn)大調(diào)整還遠(yuǎn)未結(jié)束。
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