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□　河北法制報記者　張喬

通訊員　朱婧偉

2018年7月20日，原告田某通過石家莊市裕華區(qū)人民法院組織的司法拍賣，以最高價競得案外人李某所有的位于市內(nèi)某所房屋。裕華區(qū)法院作出裁定書，將涉房屋所有權歸田某所有，不動產(chǎn)所有權自裁定書送達田某時轉(zhuǎn)移。同年8月30日，田某取得涉案房屋的不動產(chǎn)產(chǎn)權證書(包含地下室），但之后遲遲不能入住。

據(jù)了解，案外人李某在裕華法院涉及訴訟案件，因其無可供執(zhí)行財產(chǎn)，裕華區(qū)法院委托司法拍賣平臺對涉案房屋進行拍賣，原告田某拍得該房屋后發(fā)現(xiàn)仍有人居住。原來，該房屋雖系案外人李某所有，但其母邵某、弟弟李某某夫婦及兩個子女共計5人一直居住在李某名下的涉案房屋。勸離無果后，田某申請法院強制執(zhí)行。執(zhí)行干警經(jīng)不懈努力，最終將該涉案房屋交付到田某手中。

原告田某收房后，交納了三被告遲遲不搬離涉案房屋所拖欠的物業(yè)費、水費。明明是自己的房屋卻不能入住，還要為其交納物業(yè)費和水費，田某想想就覺得憋屈，遂起訴到法院，要求實際居住人被告邵某與李某某夫婦三人賠償其在取得房屋所有權后在此期間占用的費用，占用費用參照同地段小區(qū)同期出租水平計算。

裕華法院經(jīng)審理認為：所有權人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，享有占有、使用、收益和處分的權利。田某通過法院拍賣程序取得涉案房屋的所有權，并取得涉案房屋不動產(chǎn)產(chǎn)權登記證書，三被告經(jīng)法院多次做工作，仍未在法院通知的搬離時間內(nèi)搬離，致使田某取得房屋所有權后無法占有、使用房屋，三被告侵犯了田某作為房屋所有權人對房屋的占有、使用權利，應承擔相應的侵權責任。田某主張在取得房屋所有權后的占用費用，法院予以支持。法院作出判決，三被告支付原告田某房屋被占用期間的費用及代交的物業(yè)費和水費。

對此結果三被告不服，上訴至石家莊市中級人民法院，石家莊中院經(jīng)審理于日前駁回上訴，維持原判。

法官說法

“法拍房”是被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋，購房者因無力償還貸款或無法清償其他債務時，銀行或債權人經(jīng)司法程序向法院申請強制執(zhí)行，拍賣購房者名下房屋償還債務，被拍賣的房子就是法拍房。隨著法院執(zhí)行力度的加大，法拍房的數(shù)量近年來成倍數(shù)增長，越來越多的人參與到法拍房的競拍中。

早些年因相關執(zhí)行規(guī)范不完善，房屋拍賣時被執(zhí)行人或其親屬仍然居住在拍賣房屋中，他們大多會以無其他住房、對原判決不服、對執(zhí)行程序不滿等各種原因拒絕或拖延搬離房屋，致使拍得房屋的所有權人出現(xiàn)“買了住不了”的局面，“騰退難”問題較為突出。被執(zhí)行人或其親屬、其他無權占有人拒不搬離法拍房的行為不僅損害買受人的權益，也是對法律威嚴的挑釁，更使得想要參加拍賣的買房人持觀望、謹慎的態(tài)度，阻礙了法院對房屋拍賣、處置的進程。

不過，上述情形在今后基本不會再出現(xiàn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（2020年12月29日發(fā)布）第二十七條規(guī)定，人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應當于裁定送達后十五日內(nèi)，將拍賣的財產(chǎn)移交買受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣財產(chǎn)應當移交而拒不移交的，強制執(zhí)行。最高人民法院2021年12月21日出臺的《關于進一步完善執(zhí)行權制約機制加強執(zhí)行監(jiān)督的意見》第十八條規(guī)定，拍賣財產(chǎn)為不動產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無權占用的，人民法院應當依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。《意見》的出臺，明確了人民法院在拍賣房屋前負責騰退房屋的責任，兌現(xiàn)了勝訴當事人的合法權益，打消群眾對購買法拍房難以交付的顧慮，也有力維護了司法權威。同時需明確的問題是，若在實踐中出現(xiàn)拒不騰退房屋的行為，買受人可申請法院采取執(zhí)行措施強制遷出房屋實現(xiàn)交付房屋的訴求，而非另行提起排除妨礙的民事侵權之訴。

法官提醒

購房者在購買法拍房時，需到實地查看房屋狀況，看房屋是否存在質(zhì)量瑕疵，要仔細閱讀《標的物介紹》、《競買須知》、《競買公告》等內(nèi)容，要充分了解房屋的拍賣依據(jù)、權證辦理情況、房屋及土地性質(zhì)、是否設立居住權、是否存在限購政策等問題。對不清楚的問題應及時咨詢法院、不動產(chǎn)登記部門、稅務部門及貸款機構等，從而避免產(chǎn)生不必要的法律糾紛。已取得產(chǎn)權的買房人，如遇到房主或其他占有人拒不搬出，可尋求法律幫助，要求占有人搬出房屋并支付占有使用費。