《民法典》將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)編入物權(quán)編并納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，消除了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記的法律障礙。而 《農(nóng)村土地承包法》對(duì)派生于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，在設(shè)立、抵押等制度上作出了一些限制性規(guī)定，這也就決定了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記有別于一般的用益物權(quán)登記。
登記機(jī)構(gòu)在審查土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記時(shí)，要充分注意《民法典》和《農(nóng)村土地承包法》在土地經(jīng)營(yíng)權(quán)定性等方面規(guī)定的差異并盡到合理審慎審查職責(zé)。本文將就土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押法律關(guān)系主體、客體、內(nèi)容的特殊性（不包括“四荒”土地經(jīng)營(yíng)權(quán)），探討登記機(jī)構(gòu)對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記進(jìn)行審查的要點(diǎn)和注意事項(xiàng)。
對(duì)抵押人主體資格的審查
以家庭承包方式取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押人主體多元性問(wèn)題。《農(nóng)村土地承包法》第16條第1款“家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶”，明確規(guī)定以家庭承包方式取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體是農(nóng)戶；第5條第1款“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地”，將承包權(quán)的主體確定為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員而非家庭。據(jù)此，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)承包主體是農(nóng)戶或本集體經(jīng)濟(jì)組織成員?！掇r(nóng)村土地承包法》第24條中規(guī)定了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或林權(quán)證等證書(shū)應(yīng)當(dāng)將具有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的全部家庭成員列入。如此規(guī)定，除了意在防止非法剝奪家庭成員的土地承包和征收補(bǔ)償權(quán)利外，兼有彌補(bǔ)主體多元性帶來(lái)適法困難之目的。
農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（僅指土地經(jīng)營(yíng)權(quán)）設(shè)定抵押時(shí)，抵押人是農(nóng)戶或本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。同時(shí)，農(nóng)戶作為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押人的民事責(zé)任能力也值得注意?！睹穹ǖ洹返?5條規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，依法取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，從事家庭承包經(jīng)營(yíng)的，為農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶?！狈蓪?duì)農(nóng)戶作為權(quán)利主體的規(guī)定雖然是明確的，但是在法律語(yǔ)境中，農(nóng)戶與自然人、法人、其他組織等主體不同，現(xiàn)行制度并未明確“戶”的民事法律地位和權(quán)利行使方式。實(shí)踐中，農(nóng)戶因土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押成為義務(wù)主體時(shí)，往往涉及農(nóng)戶內(nèi)部的法律關(guān)系，事關(guān)農(nóng)戶獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任法律地位和法律資格的問(wèn)題。
同樣，法律對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)主體多元性及有限民事責(zé)任能力的設(shè)計(jì)，對(duì)其履約能力會(huì)造成影響。
以流轉(zhuǎn)方式取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押人主體限制性問(wèn)題。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之間的主要區(qū)別在于，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人是市場(chǎng)主體，沒(méi)有身份限制，而土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，具有身份屬性。《農(nóng)村土地承包法》第37條關(guān)于“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地，自主開(kāi)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并取得收益”的規(guī)定，表明了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利主體是一般民事主體。
同時(shí)，隨著農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)不斷加快，工商企業(yè)等社會(huì)資本長(zhǎng)時(shí)間、大面積租賃農(nóng)地情況日益增多，客觀上可能存在耕地“非糧化”風(fēng)險(xiǎn)。為避免此類情況出現(xiàn)，中央提出“堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損”三條底線，對(duì)工商企業(yè)等社會(huì)資本通過(guò)流轉(zhuǎn)方式取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)主體進(jìn)行了適當(dāng)限制。
除《農(nóng)村土地承包法》第38條規(guī)定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循受讓方有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力或者資質(zhì)等原則外，在第45條還規(guī)定了縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)建立工商企業(yè)等社會(huì)資本通過(guò)流轉(zhuǎn)方式取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)資格審查制度等。這實(shí)質(zhì)上也是對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押人主體資格的限制性規(guī)定。
登記機(jī)構(gòu)對(duì)抵押人主體資格的登記審查。對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押人主體資格的登記審查問(wèn)題，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)從代表權(quán)或代理權(quán)角度審查抵押人的主體資格。有觀點(diǎn)認(rèn)為，農(nóng)戶內(nèi)部法律關(guān)系復(fù)雜，主要表現(xiàn)在戶主與其家庭成員的關(guān)系和成員間的關(guān)系上，并形成代表說(shuō)、代理說(shuō)、合作事務(wù)執(zhí)行人說(shuō)。
登記機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)戶戶主辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記進(jìn)行審查時(shí)，除應(yīng)審查申請(qǐng)人與土地承包合同記載主體、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的主體是否一致外，還可著重從代表權(quán)的角度審查申請(qǐng)人的戶主資格—— 戶主首先應(yīng)是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其次必須是經(jīng)過(guò)大多數(shù)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意或認(rèn)可的人，上述資料屬于主要審查內(nèi)容。對(duì)農(nóng)戶某一集體經(jīng)濟(jì)組織成員或委托他人辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記的，登記機(jī)構(gòu)可著重審查其是否具有代理權(quán)—— 對(duì)無(wú)權(quán)代理、超越代理權(quán)范圍或代理權(quán)終止后，仍以代理人名義進(jìn)行代理的，應(yīng)不予辦理；代理人辦理抵押登記，應(yīng)提交列入土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書(shū)中全體集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同署名的委托書(shū)。實(shí)行代表權(quán)制和家庭全體集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同委托制，目的是把法律責(zé)任最終落實(shí)到家庭全體集體經(jīng)濟(jì)組織成員身上，以彌補(bǔ)農(nóng)戶履約能力的不足。
關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押人主體資格的登記審查問(wèn)題，如果是農(nóng)戶取得其他農(nóng)戶土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押登記，那么登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)從代表權(quán)與代理權(quán)角度審查登記資料。而若是市場(chǎng)主體取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，登記機(jī)構(gòu)則應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注申請(qǐng)人設(shè)立土地經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)行政主管部門(mén)或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)受讓方農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力或者資質(zhì)、同等條件下本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)等進(jìn)行審查的資料，以及對(duì)工商企業(yè)等社會(huì)資本取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的資格進(jìn)行特別審查的資料等。上述資料雖屬土地經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立的內(nèi)容，但也是確認(rèn)抵押人主體資格的應(yīng)審資料。
對(duì)抵押法律關(guān)系客體的審查
完整土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題。以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，實(shí)際上處在“兩權(quán)分離”的權(quán)利狀態(tài)，權(quán)利的外觀仍然是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)?！掇r(nóng)村土地承包法》第47條規(guī)定了承包方可以用承包地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，這是以法律形式對(duì)以家庭承包方式取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行明確界定。以流轉(zhuǎn)方式取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是新派生出來(lái)的民事權(quán)利，《農(nóng)村土地承包法》未明確土地經(jīng)營(yíng)權(quán)性質(zhì)，對(duì)其抵押融資也只采用抵押上位概念融資擔(dān)保折中辦法。
《民法典》對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)及其適用抵押進(jìn)行了規(guī)定，從而確定以流轉(zhuǎn)方式取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押財(cái)產(chǎn)范圍是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。同時(shí)，由于《民法典》只對(duì)“四荒”土地經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押規(guī)定須首次登記提出了要求，對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立采用登記對(duì)抗主義模式，也未規(guī)定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押是否須先進(jìn)行首次登記，因此，法律尚須明確影響其抵押設(shè)定的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記問(wèn)題。
部分土地經(jīng)營(yíng)權(quán)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)作為抵押財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題。工商企業(yè)等社會(huì)資本取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的往往是具有一定規(guī)模的農(nóng)地，涉及眾多農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶的土地。如果工商企業(yè)融資規(guī)模不大，將大片農(nóng)地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)整體進(jìn)行抵押顯然是不經(jīng)濟(jì)的，而以其中部分土地經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押又沒(méi)有法律依據(jù)。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立方式與國(guó)有土地使用權(quán)法定設(shè)立不同—— 國(guó)有土地使用權(quán)以獨(dú)立宗地為單元，每一宗宗地都規(guī)定了控制性指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)，不能隨意分割；土地經(jīng)營(yíng)權(quán)一般涉及眾多農(nóng)戶名下的宗地，且宗地大小由自然環(huán)境及有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等因素決定，宗地劃定沒(méi)有嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)，客觀上為部分土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押提供了可能。
土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押中，對(duì)于抵押的效力是否及于地上農(nóng)作物存在不同觀點(diǎn)。主流觀點(diǎn)認(rèn)為，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押財(cái)產(chǎn)是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)本身，不應(yīng)包含農(nóng)作物，地上農(nóng)作物應(yīng)作為獨(dú)立抵押財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)。也有學(xué)者認(rèn)為，地上農(nóng)作物與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)可分別作為抵押財(cái)產(chǎn)共同擔(dān)保金融機(jī)構(gòu)提供的貸款。
登記機(jī)構(gòu)對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)的登記審查。對(duì)于以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn)的登記審查問(wèn)題，由于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有身份屬性，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)只能處置承包地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，故只有在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)才處置其中的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。實(shí)踐中，登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記時(shí)，不用要求申請(qǐng)人先辦理土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記，再辦理土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押登記，只要在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書(shū)或登記簿記載土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押這一權(quán)利負(fù)擔(dān)即可。但登記機(jī)構(gòu)應(yīng)審查土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押期限，該期限不得超過(guò)土地承包合同期限。
對(duì)于以流轉(zhuǎn)方式取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn)的登記審查問(wèn)題，筆者認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)在審查時(shí)應(yīng)考慮《民法典》和《農(nóng)村土地承包法》對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)性質(zhì)、設(shè)定抵押擔(dān)保等方面規(guī)定的差異，在物權(quán)變動(dòng)方面建議根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，適用《民法典》的相關(guān)規(guī)定。對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押應(yīng)符合物權(quán)變動(dòng)的例外原則，對(duì)未經(jīng)登記取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行處分時(shí)必須登記，明確土地經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記是抵押設(shè)定的前置條件。登記機(jī)構(gòu)審查申請(qǐng)人提交的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)證等資料后，才能確定抵押財(cái)產(chǎn)的范圍。
對(duì)于地上農(nóng)作物作為抵押財(cái)產(chǎn)的登記審查問(wèn)題，登記機(jī)構(gòu)對(duì)地上農(nóng)作物辦理抵押登記時(shí)，應(yīng)參照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第47條的規(guī)定，一并辦理地上農(nóng)作物的登記，并通過(guò)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，確定地上農(nóng)作物的價(jià)值。
對(duì)于部分土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn)的登記審查問(wèn)題，建議國(guó)家有關(guān)部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)確定部分土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押的指導(dǎo)意見(jiàn)，明確以一定數(shù)量農(nóng)戶的農(nóng)地或一定面積的農(nóng)地組成一個(gè)獨(dú)立單元作為抵押財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，由登記機(jī)構(gòu)在地籍測(cè)繪資料中明確部分土地經(jīng)營(yíng)權(quán)所屬農(nóng)地的具體坐標(biāo)并記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。
對(duì)抵押法律關(guān)系內(nèi)容的審查
抵押合同主體在權(quán)利義務(wù)行使上存在著局限性。抵押權(quán)人在權(quán)利行使上存在著局限性。
抵押權(quán)人處置抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利是有限的。抵押權(quán)人處置抵押財(cái)產(chǎn)僅涉及一定期限內(nèi)農(nóng)地的使用權(quán)和收益權(quán)，不包括處分土地經(jīng)營(yíng)權(quán)所獲得的收益，其享有的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)利益并不充分。
抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的處置方式也較為單一。根據(jù)《民法典》第410條的規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)處置顯然不能采取上述方法，以合法流轉(zhuǎn)方式取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)也不能適用折價(jià)的處置方式。抵押權(quán)人只能采用強(qiáng)制管理等方法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，這給抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)帶來(lái)不確定性。
抵押人在權(quán)利義務(wù)行使上同樣存在著局限性。抵押人取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)受《農(nóng)村土地承包法》第38條的限制，對(duì)工商企業(yè)等社會(huì)資本取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)需要通過(guò)資格審查和項(xiàng)目審核準(zhǔn)入程序。在土地經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，法律設(shè)置了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人須經(jīng)承包方書(shū)面同意并向發(fā)包方備案的規(guī)則。
抵押人在利用抵押物時(shí)也受法律政策的限制。法律對(duì)抵押人作出不得擅自改變土地農(nóng)業(yè)用途、不得給流轉(zhuǎn)土地造成嚴(yán)重?fù)p害或者嚴(yán)重破壞土地生態(tài)環(huán)境等限制性規(guī)定。
總之，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押法律關(guān)系的主體不能完全享有《民法典》所賦予的全部權(quán)利義務(wù)。
影響抵押合同效力和履行的其他情形。上文已經(jīng)提到，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押需要承包方書(shū)面同意。此項(xiàng)法律規(guī)則涉及土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同內(nèi)的眾多農(nóng)戶。如果每次貸款都要提交每一個(gè)農(nóng)戶家庭的書(shū)面同意資料，實(shí)踐中難以操作，也會(huì)影響土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資的效率和效果。但如果不按法律規(guī)定辦，承包方的合法權(quán)益就難以得到保障。
為最大程度上實(shí)現(xiàn)效率和公平的平衡，筆者建議在土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同中提前約定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人創(chuàng)設(shè)他物權(quán)效力的抵押權(quán)利。這樣，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同內(nèi)容的約定將對(duì)后續(xù)抵押合同效力產(chǎn)生影響。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的穩(wěn)定性和對(duì)抗性不強(qiáng)也是影響抵押合同履行的因素。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為物權(quán)性土地利用權(quán)，體現(xiàn)在土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人對(duì)土地的合理利用上。如果抵押期間抵押人違反《農(nóng)村土地承包法》第42條和第64條的規(guī)定，承包方和發(fā)包方行使解除、終止合同的權(quán)利，也會(huì)致使抵押合同無(wú)法履行。
登記機(jī)構(gòu)對(duì)抵押法律關(guān)系內(nèi)容的登記審查。雖然登記機(jī)構(gòu)只具有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利等法定事項(xiàng)予以記載的職責(zé)，不宜對(duì)行政管理行為和合同約定進(jìn)行全面審查，且金融機(jī)構(gòu)作為合同相對(duì)方應(yīng)對(duì)抵押合同內(nèi)容盡調(diào)查職責(zé)。但有觀點(diǎn)認(rèn)為，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記不同于傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利登記，應(yīng)導(dǎo)入契據(jù)登記制法理，登記事項(xiàng)和內(nèi)容的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮將合同約定的部分內(nèi)容植入其中。因此，筆者建議登記機(jī)構(gòu)在土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記時(shí)應(yīng)更多從《農(nóng)村土地承包法》的限制性規(guī)定上進(jìn)行審查。
對(duì)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同相關(guān)內(nèi)容的審查，建議登記機(jī)構(gòu)審查申請(qǐng)人取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)資格時(shí)行政主管部門(mén)的相關(guān)批文，同時(shí)審查土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同中是否有承包方同意土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的內(nèi)容。申請(qǐng)人除應(yīng)提交土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同外，還需要提交土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同，通過(guò)流轉(zhuǎn)合同中的約定內(nèi)容來(lái)確定抵押合同效力。
對(duì)于抵押合同的相關(guān)內(nèi)容審查，登記機(jī)構(gòu)對(duì)抵押合同中約定抵押人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形按《民法典》第410條規(guī)定處置方式進(jìn)行處置的，不能機(jī)械理解法律的規(guī)定，而應(yīng)從《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的角度去理解與適用。登記機(jī)構(gòu)對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有權(quán)審查，對(duì)可能會(huì)導(dǎo)致農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)喪失等后果的情況，應(yīng)告知合同雙方當(dāng)事人予以糾正。
同時(shí)，如果在抵押合同中有抵押人有權(quán)改變土地農(nóng)業(yè)用途的約定，違反《農(nóng)村土地承包法》第42條和第64條的規(guī)定，也違反《民法典》第418條關(guān)于“以集體所有土地的使用權(quán)依法抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途”的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)有權(quán)進(jìn)行審查。
此外，關(guān)于實(shí)地查看職責(zé)，雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)抵押合同登記時(shí)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn)仍處于動(dòng)態(tài)過(guò)程中，抵押人是否存在著擅自改變土地農(nóng)業(yè)用途、棄耕拋荒連續(xù)兩年以上等情形，存在不確定性。登記機(jī)構(gòu)對(duì)于權(quán)利相對(duì)不穩(wěn)定的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)盡審慎的職責(zé)，調(diào)查土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押設(shè)定時(shí)物權(quán)的真實(shí)狀態(tài)。對(duì)工商企業(yè)等社會(huì)資本取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)辦理抵押登記，可以依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第19條中需要實(shí)地查看的其他情形的規(guī)定，進(jìn)行實(shí)地查看，再確定是否辦理土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押登記。
作者單位分別為浙江省杭州市規(guī)劃和自然資源局蕭山分局、浙江謀策律師事務(wù)所
《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》2022年第2期
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編輯：馬康 高榮唱
供圖：馬康
審定：李軍晶
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