2021年已經過去了一半，從年初開始就打得如火如荼的房企收并購大戲，也愈演愈烈。7月18日，遠洋集團發(fā)布公告稱，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股正式簽署協議，以40億元獲取紅星地產70%股權。根據公告，此次交易標的僅指重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司下屬的紅星地產板塊，且交易對價不包括紅星控股單方面享有的已結轉利潤以及后續(xù)所產生的盈利。根據收購框架協議，完成收購事項后，重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司連同其附屬公司、合營企業(yè)及聯營公司將于中國持有91個物業(yè)項目。遠洋收購紅星地產，是今年上半年發(fā)生在地產領域大并購的一個縮影。根據Wind數據顯示，今年上半年，發(fā)生在房地產行業(yè)的并購案例達到了87起。背后的交易額增長幅度也相當明顯，上半年收并購的交易額約1367億元，其中一季度約457億元、二季度約909億元。在一幕幕房企收并購的大戲中，我們既能看到傳統豪強融創(chuàng)、平安頻頻出現的大手筆，也有央企巨頭在收并購市場上躍升為新貴，也有知名地產商賣身外資悄然隱退……2020年上半年國內房地產行業(yè)重大融資并購事件
（數據來源：投中集團，湯森路透及普華永道分析）
而坊間一些傳聞顯示，在接下來的時間里，地產圈的收并購或許還有更多重磅消息，坐上談判桌的，甚至有可能是曾經行業(yè)龍頭。
這一切訊息都裹挾成行業(yè)的巨浪，房企是選擇乘風破浪還是隨遇而安，亦或許是成為浪潮下的犧牲者，我們可以從往年和目前的發(fā)展，以及未來趨勢的分析中，窺探一二。今年上半年發(fā)生的80多個收并購案例中，不乏具有代表性的典型案例，艷姐從中劃分出五個類型：
No1.遠洋收購紅星地產——職業(yè)經理人團隊和資產打包一起易主？
除了收購紅星地產，遠洋集團與紅星美凱龍的“緣分”遠不止于此。今年6月初，遠洋資本通過關聯公司與紅星美凱龍達成《合作框架協議》，斥資23.12億元，收購紅星美凱龍所持有的7家物流子公司。
而且，有媒體報道，除紅星地產資產包被出售外，紅星地產職業(yè)經理人團隊也許會隨之易主。
事實上紅星地產在遠洋資本眼中是非常優(yōu)質的資產，訴訟糾紛比較少，整體運營模式算是行業(yè)內的良心企業(yè)。
同時，以樓超鋼為首的管理團隊2013年加盟紅星地產，團隊中大部分管理人員均出自中海。2020年，紅星地產以480.6億銷售額排名行業(yè)66位。
因此，紅星地產管理團隊也頗受遠洋資本賞識，愿意將紅星地產與整個團隊一起“買”下。
事實上，紅星地產被拋售，背后是母公司紅星美凱龍面臨的債務危機。據悉，今年以來，紅星美凱龍經歷了多只債券被拋售、價格下跌，究其根源是因為其債率高企、經營走入困境。
No2.融創(chuàng)收彰泰——“大魚吃大魚，快魚吃慢魚”
今年4月，融創(chuàng)中國旗下的融創(chuàng)西南集團與彰泰集團訂立合作框架協議，雙方成立合資公司，接手彰泰集團所屬目標公司100%權益，交易對價約99.1億元。
被融創(chuàng)收入囊中的，是彰泰集團在廣西南寧、桂林等城市的54個房地產開發(fā)項目及3個房地產代建項目，可售建筑面積約1162萬㎡。
在被融創(chuàng)收購之前，彰泰還曾和旭輝有過一場沒有結果的收購談判。但旭輝在盡調后，處于謹慎未達成實質協議。融創(chuàng)在這起收并購中也展現了其一貫的風格，追求雙贏，舍得讓利，不斤斤計較。孫宏斌曾經公開表示：“找融創(chuàng)收并購有三點好處。一是我們就要市場價，不占你便宜，價格好談；第二，賣完不想了還可以退；第三，有時候賣不是全賣，50%、60%或者70%，你還是股東，融創(chuàng)產品好、有溢價能力，大家可以賺更多的錢?！?/span>而融創(chuàng)收購彰泰是今年上半年發(fā)生在地產圈的一件標志性意義的收并購案例。它意味著在市場深度調整的階段，市場集中度的提升和市場格局的變化都在加速。“大魚吃小魚”乃至“大魚吃大魚”，將會成為房企在未來市場競爭的主要手段。No3.金茂收購中國宏泰——撬動8個城市運營項目，只用了一塊地的錢今年上半年在土拍市場很少樓面的金茂，突然在6月底發(fā)布公告，宣布了一則并購案。
金茂宣布將以約14.81億港元，收購中國宏泰29.9%股權，約合4.94億股。交易完成后，中國金茂將成為中國宏泰的主要股東。同時，金茂還將大手筆認購中國宏泰1.23億美元的可換股債券。中國宏泰是一家非典型的房地產開發(fā)商，創(chuàng)立于1995年，在圈內不算出名。早起主要做住宅開發(fā)，其后轉型新型城鎮(zhèn)化建設，開始專注于京津冀一體化和“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略布局范圍內的大型產業(yè)市鎮(zhèn)項目開發(fā)。并于2014年實現香港上市。這筆收購的看點在于，金茂投入的22億，如果放到招拍掛市場，甚至連一線城市的一小塊地都拿不到，但現在卻能為中國金茂撬動8個城市運營項目，完成年內城市運營項目目標。No4.平安收購來福士——隱藏的“最大地產商”，完成了上半年最大收購案
6月28日，凱德集團向中國平安人壽保險達成協議，凱德將向平安出售中國六個來福士資產組合的部分股權，交易預計于今年三季度完成。
據媒體報道，這個交易是上半年房地產行業(yè)體量最大的收購，資產組合總價值為467億元人民幣，平安人壽總投資金額不超過330億元。
在地產圈，平安一直被大家津津樂道，作為險資投資房地產的代表，平安近年來頻頻成為房企的金主爸爸，位列碧桂園、旭輝、華夏幸福、中國金茂等知名房企的股東行列，稱得上是國內隱藏的“最大地產商”。
而這次被平安拿下的項目，都是分布于北京、上海、成都、杭州等熱門城市的優(yōu)質資產，后續(xù)擁有加大的優(yōu)勢，隱形地產商平安的實力進一步擴充。
No5.黑石收購SOHO中國：外資對中國地產一直抱有期待？
黑石對SOHO中國發(fā)起全面收購要約，總額236.58億港元，交易完成后，SOHO中國現有控股股東（潘石屹夫婦）將保留9%的股權，SOHO中國繼續(xù)在香港證券交易所上市。
其實，這場收并購早在2020年就已經有風聲傳出，時隔一年多后終于塵埃落定，也并未給外界帶來太多錯愕。
因為自2014年以來，SOHO中國就一直處于“賣賣賣”的節(jié)奏，出售旗下資產。另一邊，SOHO中國很少出現在公開土地市場。因此，市場有關潘石屹將徹底清倉傳言基本沒有中斷過。
黑石收購SOHO中國背后，也是近年來外資加碼中國地產的一個縮影，據了解近年國際資本市場頻頻加碼中國房企，先后有世茂、龍湖等頭部房企被國際資本看上。
收并購市場的火爆，也從側面反映了行業(yè)的艱辛，“大魚吃小魚”的反復上演，也是行業(yè)生態(tài)的殘酷寫照。尤其在三道紅線影響下，行業(yè)的資金鏈進一步承壓，曾經的頭部房企，也顯示出了衰敗的跡象。而另一邊，處于優(yōu)勢地位的TOP級房企頻頻成為業(yè)內重點關注的收購一方，尤其是實力雄厚的國企央企，馬太效應面臨進一步升級。但其實，房企的并購游戲有門檻，不是誰都能上桌玩兒兩把的。吞的下、難消化、狼狽吐出來的例子我們以前不是沒有看過。尤其在經過福晟和彰泰事件后，寒蟬效應會更加明顯，買家會更審慎。因此，艷姐判斷未來地產行業(yè)的收并購市場將會有幾個有趣的特點出現：①收并購越來越具有賭性，某種意義上就像拆盲盒，需要勇氣和運氣。房企財務造假隱藏的債務黑洞，坑了買方的例子并不少見。尤其在三道紅線之后，房企爆雷的案例越來越多，加之當前仍然在不良資產的培育期，賣家會越來越多，賣方則只有那幾個。隨著新一輪不良資產的形成，收并購也將被重新提及，但在宏觀預期沒有明確好轉的信號下，誰也不敢保證抄底不會把自己也拖成不良資產。一是要進行全面盡調，尤其要格外注意表外負債；
二是債務擔保要注意敞口風險，量力而行；
三是要留有退出條款。
并購項目操盤難度極大，對一家房企業(yè)的綜合能力要求較高，而且周轉速度普遍偏慢。
②接下來國企央企將在收并購市場起舞。
觀察行業(yè)近兩年新聞，除了萬科、融創(chuàng)等頭部房企頻頻出手之外，越秀、綠地、華潤、金茂等也開始加入到收并購的行列，雷霆手段，很多時候不輸并購巨頭。
說到期，這類國企央企符合資金實力和開發(fā)能力都占優(yōu)的房企特點，他們通過收并購獲取項目儲備，輸出自身管理能力盤活資產，是當下實現差異化競爭和獲取高額回報的一大機會。
③并購基金或將迎來最好時代。
對于收購方來說，不論是股權融資形式的財務投資，還是遵循“買入-修復-出售”的戰(zhàn)略性投資，地產行業(yè)的收并購也為專業(yè)并購基金提供一個可以大施拳腳的絕佳舞臺。
不良資產之外，經營承壓的商場、購物中心、酒店等類不良困境資產也都是并購基金看好具備改造前景的價值洼地。
還是那句話，沒有談不成的生意，只有談不成的價格。
關于今年地產行業(yè)收并購，你還有什么看法，歡迎留言討論！《總價近200億！遠洋資本并購紅星地產收官》——21世紀經濟報道《2020上半年國內房地產并購交易盤點 》——普華永道
