第二節(jié) 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與集體土地征收
一、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用
?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)用控制
農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。
為保護(hù)耕地，我國嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。
城市建設(shè)用地規(guī)模應(yīng)當(dāng)符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，不占或者盡量少占農(nóng)用地。
……開發(fā)未利用的土地；適宜開發(fā)為農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先開發(fā)成農(nóng)用地。
【2019】不屬于農(nóng)用地的有：村莊，水泵，農(nóng)村道路……
（二）批轉(zhuǎn)權(quán)限
二、集體土地征收的范圍、原則和批準(zhǔn)權(quán)限
?。ㄒ唬┱魇栈疽?br> 《民法典》第二百四十三條規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)。
【關(guān)聯(lián)】同時也作為第三章的前提
征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。
?。ǘ┱魇辗秶?br> 《土地管理法》第四十五條規(guī)定，為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農(nóng)民集體所有的土地的，可以依法實(shí)施征收：
1.軍事和外交需要用地的；
2.由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要用地的；
3.由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、生態(tài)環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社區(qū)綜合服務(wù)、社會福利、市政公用、優(yōu)撫安置、英烈保護(hù)等公共事業(yè)需要用地的；
集體土地征收的范圍、原則和批準(zhǔn)權(quán)限
4.由政府組織實(shí)施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設(shè)需要用地的；
5.在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)省級以上人民政府批準(zhǔn)由縣級以上地方人民政府組織實(shí)施的成片開發(fā)建設(shè)需要用地的；
6.法律規(guī)定為公共利益需要可以征收農(nóng)民集體所有的土地的其他情形。
【本質(zhì)】無法拒絕的、關(guān)乎整個社會、公眾的情形
（三）征收原則
1.依法征地
“以租代征”是違法違規(guī)的。
2.珍惜耕地與合理利用土地
必須堅(jiān)持“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策。
3.保證國家建設(shè)用地
在征收土地時，應(yīng)反對兩種做法：一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征收；二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。因此，既要貫徹節(jié)約用地的原則，又要保證國家建設(shè)項(xiàng)目所必需的土地。
4.保障被征地農(nóng)民權(quán)益
妥善安置主要包括：（1）對征收的土地要合理補(bǔ)償；（2）對因征地給農(nóng)民造成的損失要合理補(bǔ)助；（3）對征地造成的剩余農(nóng)民勞動力要適當(dāng)安排。
……補(bǔ)償、補(bǔ)助不能因?yàn)檎魇胀恋囟档捅徽鞯剞r(nóng)民的生活水平。
5.有償使用土地
有償使用土地是土地使用制度改革的核心內(nèi)容……一般來說，除了國家核準(zhǔn)劃撥的以外，凡新增建設(shè)用地均實(shí)行有償有限期使用。
有償使用土地有多種形式，如土地使用權(quán)出讓、土地租賃、土地使用權(quán)作價出資、入股等。
目前對國有土地沒有全部實(shí)行有償使用，依然采取土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)劃撥兩種制度并存。
?。ㄋ模┡鷾?zhǔn)權(quán)限
征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：①永久基本農(nóng)田；②永久基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；③其他土地超過70公頃的。
征收以上規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。
此外，需要注意的是，2020年3月1日，《國務(wù)院關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》印發(fā)，試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
【本質(zhì)】試點(diǎn)下放審批權(quán)限
三、征收集體土地的工作程序
?。ㄒ唬┌l(fā)布土地征收預(yù)公告，啟動土地征收
1.縣級以上地方人民政府……發(fā)布征收土地預(yù)公告，預(yù)公告時間不少于10個工作日。
2.開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定險評估。
?。ǘ┙M織編制征地補(bǔ)償安置方案并進(jìn)行公告和聽證
1.縣級以上地方人民政府組織……有關(guān)部門擬定征地補(bǔ)償安置方案，并予以公告，公告時間不少于30日。
2.多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為擬定的征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織聽證。
?。ㄈ┖炗喺鞯匮a(bǔ)償安置協(xié)議
縣級以上地方人民政府……應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。
?。ㄋ模┥暾埻恋卣魇諏徟?br> 申請征收土地的縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)及時落實(shí)補(bǔ)償、保障費(fèi)用，并保證足額到位，專款專用。有關(guān)費(fèi)用未足額到位的，不得批準(zhǔn)征收土地。
?。ㄎ澹┌l(fā)布土地征收公告
征收土地申請經(jīng)依法批準(zhǔn)后，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)文件之日起15個工作日內(nèi)在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)發(fā)布征收土地公告，公布征收范圍、征收時間等具體工作安排，對個別未達(dá)成征地補(bǔ)償安置協(xié)議的應(yīng)當(dāng)作出征地補(bǔ)償安置決定。
（六）實(shí)施土地征收
在征地告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補(bǔ)償。
四、征收集體土地的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)
?。ㄒ唬┩恋匮a(bǔ)償費(fèi)
1.省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定，并至少每3年調(diào)整或者重新公布一次。
2.綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素。
3.歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。
?。ǘ┌仓醚a(bǔ)助費(fèi)
1.省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定，并至少每3年調(diào)整或者重新公布一次。
2.綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素。
3.由農(nóng)村經(jīng)濟(jì)集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個人。
（三）地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)
1.省、自治區(qū)、直轄市制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
2.對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償等方式給予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償。
3.歸地上附著物和青苗的所有者所有。
（四）社會保障費(fèi)用
1.縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系（養(yǎng)老保險）。
2.被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定，單獨(dú)列支。
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